贝壳一季度业绩跑赢市场预期

在小阳春的带动下，今年一季度里，贝壳录得了交易额、营收、利润等多项数据的同比上涨。

根据贝壳5月18日晚间发布的一季度财务业绩，1-3月，贝壳总交易额（GTV）为9715亿元人民币，同比增长65.8%；净收入为203亿元，同比增长61.6%；毛利为63亿元，同比增加186.1%；净利润为27.5亿元，同比实现扭亏为盈。

市场回暖带动一二手房业绩增长

具体来看，贝壳GTV的组合构成中，存量房业务GTV为6643亿元，同比增长78%；新房业务GTV为2779亿元，同比增长44%；家装家居业务GTV为27亿元，可比口径同比增长108%。

占重头的新房与存量房交易额双双上涨的背后，市场的回暖是关键原因。

一季度，房产交易积压需求集中释放、宽松政策叠加利好，全国二手、新房市场迎来明显反弹——根据国家统计局数据，全国商品住宅销售额同比增长7.1%；贝壳研究院数据显示，一季度全国二手房交易额同比增长51.2%。

流量之下，贝壳也在严控风险和保证结转效益。在去年时，贝壳就已经在陆续迭代开发商风险评估体系，譬如加强与国有开发商的合作，前置管理业务风险。在2022年四季度时，国有房企的新房销售占比已提升至45%。

今年，贝壳继续提升了对信用优质房地产企业的服务能力，国企收入占比提升至46%，超过5000个新房合作楼盘在贝壳实现了“隐号报备”，开发商阳光承诺已覆盖超4000个楼盘。

加上2021年起开始执行的“快佣”模式，贝壳的新房回款连续7个季度超过新房收入，一季度应收账款周转天数缩短至仅59天，环比缩短5天。

整个一季度，新房净收入84亿元，较上年同期的59亿元增长42.2%。证明了平台优质服务、高效去化的能力，赢得多方信赖、实现多方共赢。

存量房方面，表现更优于新房——贝壳研究院统计数据显示，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等，释放了大量的改善性需求。改善需求成为本轮市场复苏和未来市场发展的重要因素。

而改善客户，尤其是刚改客户面临婚育、子女入学等人生大事，其需求有时效性，以期房为主的新房往往无法满足，都将利于二手和现房市场表现。

这对于在存量房赛道深耕多年，具有明显领先优势的贝壳来说，正是夯实业绩的重要基石。在此助推下，贝壳一季度的存量房业务净收入92亿元，同比增加49.3%。

同时，二手房交易能力也在支持贝壳在新房市场恢复的过程中更好地把握商机，据悉，贝壳新房渠道市场的客户很大部分，都是来自存量房业务。

AI赋能提升效率及服务

改善换房交易的决策周期更长、交易复杂度更高，对居住服务专业度和品质要求更高。这一需求，也在不断倒逼贝壳提升房产经纪的服务水平，回归效率及服务。

随着市场热度回升，贝壳持续深化运营，加强人店赋能，支持和育留更多优质经纪人。一季度，贝壳门店和经纪人数扭转延续下降势头，活跃门店数环比增加约6%至超过3.96万家，活跃经纪人数环比增加高达18%，达41.15万人。

此外，贝壳还将AI与经纪人作业场景结合，推出服务者能力培养和业务辅助线上工具“小贝助手”，赋能服务者提高作业效率和服务质量，形成良性循环。

通过一系列的规则机制和持续的作业生态改善，贝壳经纪人合作网络（ACN）中的品牌、门店以及经纪人之间合作紧密度提升，进而提升了交易效率——2023年第一季度，贝联平台上经纪人进行的存量房交易的总交易额由2022年同期的1724亿元增加117.9%至3755亿元，平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入由7亿元增加111.0%至14亿元，助推公司录得毛利率31.3%，而2022年同期为17.7%，实现了从效益中获得高质量增长。

两翼核心业务稳定发展

2021年末，贝壳提出“一体两翼”战略，经过去年一年的雏形初现，今年一季度，贝壳的两翼业务，在公司整体203亿元净收入中的所占比重也进一步提高。

家装业务方面，受益于一季度全国装修市场伴随地产市场的复苏起暖回升，贝壳家装家居业务一季度实现合同额27亿元，而2022年同期仅为2亿元，可比口径下同比增长了108.2%。一季度家装家居的净收入为14亿元，可比口径下同比增长54.3%。

其中，通过一赛道合作达成合同额的占比超过40%，一、二赛道进一步有效协同。

另外，头部城市如北京，城市的单体经营能力持续提升，整装单量增长超过二手单量增长，且单月盈利能力屡创新高，新进入城市也在逐渐启航，贡献更多业绩。

租房业务，一季度末，在管房源量突破16万套；其中，分散式租赁住房管理服务“省心租”在管房源规模突破9万套。

眼下，有市场数据显示，疫后积压需求的集中释放支撑了2、3月需求恢复，但随着前期积压的需求释放殆尽，目前购房需求有所减少，4月楼市“退热”明显，二季度或继续承压。

而贝壳日渐成熟的“两翼”业务，在丰富了贝壳“居住服务”的内涵，更深入地参与美好居住建设中来的同时，也将能帮助贝壳熨平市场波动。

跑赢预期获多机构买入评级

基于贝壳经营数据的多维度上涨，5月19日，高盛发布报告指出，贝壳-W（2423.HK）首季业绩强劲，总交易额同比增长66%，较该行和市场预期数据分别高10%和12%。总收入同比增长62%，达到203亿人民币，较该行和市场预期数据分别高7%和9%。净利润35.6亿人民币，较该行和市场预期数据分别高65%和74%。该行将目标价由68港元升至70港元，评级“买入”。

大和也发布研究报告，重申贝壳-W“买入”评级，将2023年每股盈利预测上调31%，以反映23Q1盈利好过预期。

大和在报告中称，贝壳2023年第二季收入指引比市场预期高4%-6%。另由于被压抑的需求正常化，该行预计2023年第二季成屋成交额（GTV）将同比增长25%，环比下降26%；由于住房需求不确定性，该行认为5月和6月将维持在当前水平，因此该行预计第二季成屋收入将同比增长20%。至于新房交易，该行预计收入将同比增长30%，认为集团可能会与更多优质开发商合作。整体而言，大和预测2023年第二季贝壳非GAAP净利率将同比上升12.6个百分点至8.1%。