环京楼市找不回流量密码

在工作日的下午，一路从北京的西北五环开到固安，86公里的路程，只花了1小时15分钟的时间。这样的行车效率，换成在北京城区内，几乎是难以企及的。

丝滑往来，是环京楼市赖以生存的首要硬件条件。过去3年，疫情防控带来的跨城通勤不便，加上各项限购政策，让环京楼市陷入泥沼，量价均被腰斩。

而今，这些关卡均以全面取消，环京楼市也在缓慢爬升。只是曾经的高地，也同样难以再企及了。

刚需上班盘价格仍腰斩

环京置业，分成两类需求：一类重点看重日常通勤方便，一类还看重度假环境。

北三县、固安、永清等属于前者。

在2016年到2017年上半年时，由于北京人口外溢、京津冀一体化、雄安新区等多重概念加持，环京楼市曾一度迎来风口，大量的刚需和投资客涌入，甚至出现了房价几个月内翻一番的景象。

尤其是三河市的燕郊，房价均价一度从6、7千一路涨到3.5万，有些楼盘甚至超过了4万㎡。

这样的繁荣，止步在2017年6月——当月，廊坊正式开启限购，非本地户籍购房需要3年连续社保或个税，且限购1套房。

燕郊的楼市量价均迅速跳水——2017年的7月，全燕郊只卖出7套新房；价格上，多个楼盘在2018年时，售价已经从3.5万被拦腰斩至1.8万。

固安的新房房价，也从2017年的2万元/平方米，一路下跌至现在的1万以下。

固安某新盘销售告诉网易房产，固安本地的购房消费力很低，在固安购房的人群中，本地客群只占到20%，而北京客群占到80%。

限购的开启，几乎意味着固安楼市进入冰封期——2018上半年，固安商品住宅成交1692套/14.3万㎡，成交面积同比下降84.2%。

这样的冰封期一直持续到2022年8月限购取消，固安的楼市才算又重新流动起来。

加之去年底防疫全面放开，本期望环京楼市能如“疫情三年，涨回来只用了一周”般迅速复苏，但事实却是，流动量有限：“固安2月的新房成交大概是700套，3月趁势小阳春，提高到了1000套，但4月又回落至700套”。

价格上，据上述销售介绍，自己所在项目，是前年开盘的，因为地理位置佳——距离固安收费站5公里、距离大兴机场不到10公里，外加2021年下半年，固安在操作时其实已经不审查购房资格了，项目就将开盘价位定在了1.9万/㎡。但经过2年的缓慢去化，项目已经现房交付了，都还未去化完毕，均价也跌倒了9800-12000元/㎡。

但从另一个角度看，他认为以廊坊为代表的“刚需”环京楼市的泡沫已经挤压完毕，现在的房价其实已经回归合理价位，再叠加20%首付、4.1%首套房利率等利好，其实是个的好时候。“等年内京九铁路固安站迎来改造升级，恢复客运通勤功能后，可能房价就又会上涨了”，虽然应该也很难涨回到2017年时的高点”。

度假需求盘价格涨不动

主打度假标签的秦皇岛，五一至十一期间，正是传统的成交高峰期。但网易房产走访了一圈发现，这里和固安一样，陷入了需求不足的境地。由此导致价格也涨不动了，项目追求就是一个优惠跑量。

秦皇岛楼市的成交量高点，同样也在2017年初的时候——当年4月，秦皇岛主城区新建商品住房成交3242套，同比上涨41%，环比上涨72%。

而后，2017年4月-9月，秦皇岛一共三次调整限购政策：规定外来人口购房需要缴纳1年社保，同时首套房首付比例为30%。成交量也直线骤减，10月时，上述维度的数值已经骤减到了1086套，比高点减少了近三分二。

但房价却意外地持续稳中有涨——有买房人透露，自己位于海港区紫城秦皇半岛的房子，在2018年末时，单价居然从2017年3月的7300元突破到了1万元。

到2019年7月，秦皇岛整体均价甚至逆势进入“万元时代”。

有业内人士分析，这是因为：不同于其他环京城市，秦皇岛是拥有自己的地缘客户的——比较有名的北戴河区和北戴河新区，靠的是外地投资客；但海港区、开发区大部分都是本地刚需和改善型，甚至学区需求。

转折点发生在疫情之后，安居客统计数据显示，2020年秦皇岛楼市出现疲态，当年10月楼市均价还在12134元/㎡，2021年末下滑到11331元/㎡。

2022年4月，秦皇岛市发布文件，决定废止2017年实施的限购政策。次月，秦皇岛新房价格开始实现止跌回升，环比涨幅0.2%。

但“扭涨”只昙花一现了这一次，根据国家统计局公布的70城房价情况显示，秦皇岛新房销售价格最近一年中，1个月房价上涨，11个月房价下跌，目前的房价，已经进一步滑落至10468元/㎡。

主打度假的北戴河新区，尽管恢复了人流，但成交价也陷入了瓶颈。

据网易房产了解，网红盘阿那亚，2019年公寓新开盘价2.5万元/㎡，目前第九期的价格约2.3-2.5万元/㎡；而远洋蔚蓝海岸2017年时洋房均价1.45万元/㎡，目前第五期洋房价格已经降到1.2万；距离海岸线约3公里70年产权的云溪潮畔，现房价格也只需要7-8千元/㎡。

按当地中介的话说，也许暑期时价格会出现微涨，但涨幅空间有限，秦皇岛其实已经不适用于外地客前来投资了，眼下楼盘都在利用低利率、低首付、高公积金贷款优惠等利好政策，吸引购房者以快速跑量。

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