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环京楼市找不回流量密码

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刚需盘持续腰斩,度假盘波动小

在工作日的下午,一路从北京的西北五环开到固安,86公里的路程,只花了1小时15分钟的时间。这样的行车效率,换成在北京城区内,几乎是难以企及的。

丝滑往来,是环京楼市赖以生存的首要硬件条件。过去3年,疫情防控带来的跨城通勤不便,加上各项限购政策,让环京楼市陷入泥沼,量价均被腰斩。

而今,这些关卡均以全面取消,环京楼市也在缓慢爬升。只是曾经的高地,也同样难以再企及了。


刚需上班盘价格仍腰斩

环京置业,分成两类需求:一类重点看重日常通勤方便,一类还看重度假环境。

北三县、固安、永清等属于前者。

在2016年到2017年上半年时,由于北京人口外溢、京津冀一体化、雄安新区等多重概念加持,环京楼市曾一度迎来风口,大量的刚需和投资客涌入,甚至出现了房价几个月内翻一番的景象。

尤其是三河市的燕郊,房价均价一度从6、7千一路涨到3.5万,有些楼盘甚至超过了4万㎡。

这样的繁荣,止步在2017年6月——当月,廊坊正式开启限购,非本地户籍购房需要3年连续社保或个税,且限购1套房。

燕郊的楼市量价均迅速跳水——2017年的7月,全燕郊只卖出7套新房;价格上,多个楼盘在2018年时,售价已经从3.5万被拦腰斩至1.8万。

固安的新房房价,也从2017年的2万元/平方米,一路下跌至现在的1万以下。

固安某新盘销售告诉网易房产,固安本地的购房消费力很低,在固安购房的人群中,本地客群只占到20%,而北京客群占到80%。

限购的开启,几乎意味着固安楼市进入冰封期——2018上半年,固安商品住宅成交1692套/14.3万㎡,成交面积同比下降84.2%。

这样的冰封期一直持续到2022年8月限购取消,固安的楼市才算又重新流动起来。

加之去年底防疫全面放开,本期望环京楼市能如“疫情三年,涨回来只用了一周”般迅速复苏,但事实却是,流动量有限:“固安2月的新房成交大概是700套,3月趁势小阳春,提高到了1000套,但4月又回落至700套”。

价格上,据上述销售介绍,自己所在项目,是前年开盘的,因为地理位置佳——距离固安收费站5公里、距离大兴机场不到10公里,外加2021年下半年,固安在操作时其实已经不审查购房资格了,项目就将开盘价位定在了1.9万/㎡。但经过2年的缓慢去化,项目已经现房交付了,都还未去化完毕,均价也跌倒了9800-12000元/㎡。

但从另一个角度看,他认为以廊坊为代表的“刚需”环京楼市的泡沫已经挤压完毕,现在的房价其实已经回归合理价位,再叠加20%首付、4.1%首套房利率等利好,其实是个的好时候。“等年内京九铁路固安站迎来改造升级,恢复客运通勤功能后,可能房价就又会上涨了”,虽然应该也很难涨回到2017年时的高点”。


度假需求盘价格涨不动

主打度假标签的秦皇岛,五一至十一期间,正是传统的成交高峰期。但网易房产走访了一圈发现,这里和固安一样,陷入了需求不足的境地。由此导致价格也涨不动了,项目追求就是一个优惠跑量。

秦皇岛楼市的成交量高点,同样也在2017年初的时候——当年4月,秦皇岛主城区新建商品住房成交3242套,同比上涨41%,环比上涨72%。

而后,2017年4月-9月,秦皇岛一共三次调整限购政策:规定外来人口购房需要缴纳1年社保,同时首套房首付比例为30%。成交量也直线骤减,10月时,上述维度的数值已经骤减到了1086套,比高点减少了近三分二。

但房价却意外地持续稳中有涨——有买房人透露,自己位于海港区紫城秦皇半岛的房子,在2018年末时,单价居然从2017年3月的7300元突破到了1万元。

到2019年7月,秦皇岛整体均价甚至逆势进入“万元时代”。

有业内人士分析,这是因为:不同于其他环京城市,秦皇岛是拥有自己的地缘客户的——比较有名的北戴河区和北戴河新区,靠的是外地投资客;但海港区、开发区大部分都是本地刚需和改善型,甚至学区需求。

转折点发生在疫情之后,安居客统计数据显示,2020年秦皇岛楼市出现疲态,当年10月楼市均价还在12134元/㎡,2021年末下滑到11331元/㎡。

2022年4月,秦皇岛市发布文件,决定废止2017年实施的限购政策。次月,秦皇岛新房价格开始实现止跌回升,环比涨幅0.2%。

但“扭涨”只昙花一现了这一次,根据国家统计局公布的70城房价情况显示,秦皇岛新房销售价格最近一年中,1个月房价上涨,11个月房价下跌,目前的房价,已经进一步滑落至10468元/㎡。

主打度假的北戴河新区,尽管恢复了人流,但成交价也陷入了瓶颈。

据网易房产了解,网红盘阿那亚,2019年公寓新开盘价2.5万元/㎡,目前第九期的价格约2.3-2.5万元/㎡;而远洋蔚蓝海岸2017年时洋房均价1.45万元/㎡,目前第五期洋房价格已经降到1.2万;距离海岸线约3公里70年产权的云溪潮畔,现房价格也只需要7-8千元/㎡。

按当地中介的话说,也许暑期时价格会出现微涨,但涨幅空间有限,秦皇岛其实已经不适用于外地客前来投资了,眼下楼盘都在利用低利率、低首付、高公积金贷款优惠等利好政策,吸引购房者以快速跑量。

@@AUTODEALER="远洋蔚蓝海岸"ADDRESS="秦皇岛北戴河新区洋河桥南500米"TEL="4001-666-163"EXT="14413"LINKURL="https://xf.house.163.com/bj/BZAW.html?source=kapian&id=BZAW&city=bj"PRICE="120万元/套"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2021-05-17/GA72HEBTIB3R0007NOS.png?imageView&thumbnail=400y300"@@

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