中国金茂：销售回款率创新高 融资成本创新低

3月28日，中国金茂（00817.HK）发布2022年度业绩报告并召开业绩发布会。

报告期内，中国金茂取得签约销售金额1550亿元，同比下降了34.2%。但全年回款1616亿元，回款率达到104%，创下历史新高。

营利方面，中国金茂全年实现收入829.91亿元，同比减少8%；毛利131.47亿元，同比减少22%；归母净利润19.84亿元，同比减少58%。金茂表示，利润下滑主要由于项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。

若细看能看出，金茂在三项费用方面仍有降本空间，有两项还在增长。其中，销售和营销开支较上年度增长10%，至26.17亿元；利息开支总额为65.35亿元，同比增加15%。但管理费用为42.95亿元，同比降低了8%。

双轮两翼业务持续进展 物业年内实现独立上市

2022年中国金茂，继续推进“双轮两翼”业务战略。

开发业务聚焦提质增效。一是坚持“质在量先”原则，在北京、上海、南京等核心城市的核心位置新获取多宗优质地块，府系项目占比过半，为未来业绩及利润增长奠定坚实基础。二是积极创新投资手段，推动代建代管业务发展，累计总建筑面积达274万平方米，代建代管业务初具规模，持续拓展收入来源。三是不断提升成本费用管控精细化水平，加强成本同步管理，严控两费支出，全面达成三年降本目标，实现利润最大化。

而持有业务着力构建轻重并举格局。酒店业务发挥品牌及管理优势，轻资产外拓项目12个，新签间数同比增长32%，并成功开业南沙金茂万豪酒店，金茂酒店品牌影响力不断提升。商业业务持续夯实管理基础，新开张家港览秀城、青岛览秀城、天津金茂汇三大购物中心。

截至2022年底，中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米。

在多元业态助力城市发展的同时，中国金茂继续积极推进产业资源招商及落地。2022年，中国金茂累计完成411家产业资源战略签约，产业落位能力持续提升，新增投资落地21家。

此外，2022年，中国金茂还完成了对中国宏泰发展的私有化，城市运营规模扩张获得新助力。

2022年3月，中国金茂旗下物管服务领域的子公司——金茂服务（00816.HK）在港成功上市。

一方面，金茂服务积极自主外拓，尤其在城市服务业务方面，新获取南昌金茂瑞香国际生态城、温州鳌江国际新城、金华金茂未来科学城、淄博博山区、徐州经济技术开发区五个城市运营服务项目。另一方面，金茂服务抓住窗口期，完成了对首置物业的收购，在管规模同比提升超过50%。截至2022年12月31日，金茂服务合约建筑面积约8082万平方米，在管建筑面积约5686万平方米，同比增幅达56%。

2022年金茂服务年报显示，其年内实现总收入24.36亿元，同比增长60.7%；毛利增幅约56.2%；持有人应占溢利同比增长90.7%，财务表现大幅高于行业均值。

有息负债增长15% 但融资成本创新低

得益于央企背书，报告期内中国金茂成功发行多笔低成本债券，15亿元规模的全国首单并购主题公司债券利率仅3.5%、87亿元的全国最大规模碳中和CMBS产品利率低至3.4%、18亿元公司债融资成本则从3.72%下降至3.2%。整体融资水平进一步下降至3.9%的历史最低水平。

但也因为借款增加，截至2022年12月31日，金茂的计息银行贷款和其他借款（流动及非流动）为1226.65亿元，较2021年末上涨15%了。

2022年，中国金茂保持了三大评级机构“全投资”评级。惠誉、穆迪对其维持“稳定”展望，标普上调其评级展望至“稳定”——这也是2022年内标普唯一一次对中国房企给予评级展望上调。