郁亮持续乐观

从去年下半年至今，万科董事会主席郁亮一改“吹哨人”的警言警语风格，一直在输出乐观观点。

2月9日-11日，万科内部于召开了主题为“微光汇聚，奔向曙光”的2023年年会，郁亮继续释放乐观信号。

他主要分享了5个案例，河南周口一住宅销售项目，单盘市占率11.09%，项目净利润率8%，老带新复购率高；辽宁鞍山的物业服务项目，满意度90.82%全国第一，物业费收缴率98.89%；物流南宁冷链园区 ，出租率93%；印力安阳印象汇，疫情期间0掉铺；泊寓坪山龙田单元，出租率超100%。

内部人士认为，郁亮分享的案例，多数都不在一二线城市，但仍能做出很好的业绩，通过这些案例主要是想给大家传递信心。

包括在总结发言时，郁亮也不再像2022年年会提出“黑铁时代”类的危言，转为表示：之前看到了点点微光，现在微光正汇聚成曙光。

此外，郁亮还在年会上重申打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的要求。

矢量组织强调战略方向一致（开发经营服务并重）、工作目标一致（集团健康发展）以及判断标准一致（集团利益最大化）；冠军组织强调只有特别好才能活下去；韧性组织则强调抗风险、反脆弱以及抗打击能力。

2022年销售利润投资均收缩

2022年，在全行业规模骤减的大背景下，万科的多项经营数据也在收缩。

根据万科披露的数据，2022年，万科累计实现合同销售面积2630万平方米，同比下降30.9%；合同销售金额4169.7亿元，同比下降约33.6%。

另外，2022年前三季度，万科实现归母净利润170.5亿元，虽保持增长，但同比增幅从2022年上半年的10.6%下降为2.2%。

基于销售与利润的双收缩，万科的投资支出也更为谨慎。

据中指研究院数据，2022年万科权益拿地金额约为241亿元，排名行业第13，新增全口径货值约为589亿元，排名下滑至行业第17。

而在2021年，万科这两个拿地数据分别为1274亿元、3309亿元，均位居行业第二。

另据广发证券研报，2022年，万科新增项目仅37个，对应全口径拿地金额约为692亿元，拿地力度（全口径拿地金额/全口径销售额）明显下降，从2021年的29%下降为22%

融资动作增多 时隔16年再定增

但近期，万科在融资上的动作，却是频繁多样。

去年12月，万科发行了37亿元的中期票据，今年1月与建行共同投资设立100亿元的住房租赁投资基金，到2月份又有337亿元中票获批注册。

此外，去年12月万科还在2022年第一次临时股东大会上，已审议通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，授权公司董事会可决定发行不超过公司已发行的A股数量的20%。

而上次万科在A股定增融资，还要追溯到16年前——2007年，万科公开增发融资100亿元，用于旗下房地产项目开发。

万科总裁祝九胜表示，这次向股东大会提交申请股权融资授权的议案主要基于三方面考虑。其一，万科做股权融资旨在优化公司的资产结构，同时降低融资成本。一家公司要发展下去，既需要股权资金，也需要债权资金，这两者要形成合适比例才能形成比较好的资债结构。从融资成本来看，只有股权融资占比提升，公司的负债率才能下降，债权融资成本也会下去，融资成本也会不断形成一个低走的趋势。

其二，政策上打开了一个“窗口”，体现了监管部门对整个行业的呵护与支持，加之大股东深铁集团也非常支持提议，让提案能这么快出来。当然从根本上考虑，还是进行股权融资对公司和股东的长远利益有利。

其三，目前行业处在底部，曙光已经出现，万科也隐隐约约看到一些机会。“就像之前郁亮主席跟大家汇报的，那个时候行业再艰难，万科都要看到一丝微光，微光所在就是万科要努力前往的方向。今天万科看到微光变成曙光，这中间一定会有一些机会。”祝九胜表示，这次授权经过股东大会支持表决通过，万科也会择机在授权范围内做后续安排。

至于融资资金的用途，祝九胜指出，第一肯定是保证合规；第二，根据公司实际发展需要。“万科一直强调公司是开发、经营、服务并重，这三类业务机会公司都会关注。从实际操作层面来讲，目前补充开发业务这块机会的概率可能高一点。”

“有这么好的政策支持，行业的难关已过，在看到曙光的时候，万科对全年业绩的止跌企稳是有信心的。未来确实有一些挑战和压力，公司会全力以赴，相信经过这一轮大的调整，当市场回暖或者需求端向好的时候，对于规范的企业，总归是有更多的好处，当然这一切取决于万科的能力能不能够有根本性的提升，能够适应客户、适应市场的变化，适应这些需求。”祝九胜说。

2月12日，万科在该授权下制定的A股股票具体定增预案发布——募集资金不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。

此外，万科这笔定增融资，这也是去年证监会“第三支箭”支持房企股权融资发出后，目前地产行业中最大一笔融资。