中指研究院：全国重点20城物业服务价格近1城下跌

2022年，在国内疫情反复和房地产市场承压下行背景下，物业服务企业一方面继续坚守服务初心，夯实服务品质，以优质业务赢得市场口碑，于市场波动环境中彰显物业使命与担当；另一方面物业服务企业更加注重自身业务的独立性建设，以“不等不靠不要，敢想敢闯敢试”的创业精神，推动企业发展再上更高台阶。站在新的发展起点，物业服务企业坚定战略定力，紧抓战略机遇，开启“服务升级、奋斗不止”的新征程。

在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。

一、主要研究成果

1. 指数：二十城综合指数环比基本持平，同比略有上涨，增幅较去年同期收窄0.30个百分点

图：2022年12月二十城物业服务价格指数

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

2022年12月，二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.08%，涨幅较去年同期收窄0.30个百分点；环比上涨0.01%，涨幅较上期收窄0.05个百分点。同比来看，二十城中，杭州、宁波、无锡等12个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期减少7个；北京、长沙、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平；仅天津物业服务价格指数同比下跌。其中杭州同比上涨0.52%，涨幅较去年同期收窄0.93个百分点；宁波、无锡等6个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；上海、武汉等5个城市同比涨幅均在0.1%以内，其中济南、重庆、南昌涨幅相对较小，均为0.04%；而天津为同比唯一下跌城市，跌幅0.01%。与2022年6月相比，杭州、无锡、苏州等8个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期减少4个；北京、常州、南昌等9个城市环比持平；上海、济南、天津环比下跌。其中，杭州、无锡环比分别上涨0.08%和0.07%，涨幅较上期分别收窄0.36个百分点和0.07个百分点；苏州、武汉、重庆等6个城市涨幅均在0.05%以内，其中宁波、南京涨幅相对较小，均为0.01%；而天津环比跌幅相对较大，为0.03%，济南、上海环比跌幅均为0.01%。

图：2022年12月不同星级物业服务价格环比指数

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

从不同星级物业服务价格指数来看，二十城各星级物业服务价格指数同比均上涨，三星级同比涨幅相对较大；部分城市星级指数同比出现下跌。2022年12月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.02%，同比上涨0.10%；四星级物业服务价格指数环比持平，同比上涨0.06%；五星级物业服务价格指数环比上涨0.04%，同比上涨0.06%。同比来看，三星级物业服务价格指数中，杭州、宁波、无锡等11个城市较去年同期上涨，而天津受部分项目物业费下降影响，为同比唯一下跌城市，跌幅0.03%；四星级物业服务价格指数中，杭州、南京、苏州等9个城市较去年同期上涨，济南受疫情等因素影响，部分项目物业费下降，物业服务价格指数较去年同期下跌0.02%；五星级物业服务价格指数中，苏州、南京、上海、常州共4个城市较去年同期上涨，而杭州因部分五星项目物业费下降，使其五星物业服务价格较去年同期下跌0.35%。

2. 价格：二十城均价为2.52元/平方米/月，物业服务收费稳中略升

图：2022年12月二十城物业服务均价

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

2022年12月，二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.87元/平方米/月；北京次之，为3.39元/平方米/月；杭州、上海、天津、广州、宁波、武汉均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月；青岛、成都等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中青岛均价相对较高，为2.32元/平方米/月；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。

图：2022年12月不同星级物业服务收费

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

从不同星级物业服务收费来看，今年二十城各星级物业服务收费同比继续保持上涨，其中三星级同比涨幅相对较高。2022年12月，二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.07%；四星级物业服务收费为2.75元/平方米/月，同比上涨0.06%；五星级物业服务收费为3.90元/平方米/月，同比上涨0.06%。

3. 样本：四星级项目占比持续上升，一线城市四、五星项目占比超六成

1） 二十城样本各星级项目占比，四星级首次超越三星级，五星级项目占比保持稳定

图：二十个城市物业服务星级评价情况

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比45.86%，四星级和五星级项目占比分别为45.86%、8.67%，五星级项目占比保持稳定；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为61.91%，环比下降2.38%；一线城市中四星级项目占比为51.52%，环比变化不大。二线城市四星级项目占比为43.68%，环比变化不大；五星级项目占比为8.09%，三星级项目占比48.31%，四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。

图：区域物业服务星级评价情况

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%，分别为61.81%和63.48%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达34.43%、41.15%、44.75%，较去年均环比上升，其中长三角地区和环渤海地区经济更为发达，具备较好的物业服务发展基础，服务水平居全国前列，环渤海地区的五星级样本占比最高达14.22%；中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低，仅达44.56%，但较去年实现小幅上涨。

2） 物业服务软硬件整体发展均衡，软件、硬件服务两翼齐飞

图：二十个城市软硬件得分情况

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.52分和81.72分，软件平均得分略高于硬件平均得分。2022年下半年宏观经济环境叠加各项调整政策频出，同时在金融16条政策刺激房产回暖的大背景下，物管板块承压情况得到改善，在经历过冷静期后物管行业价值得以回归。截至2022年11月末，已有六家物业服务企业在港交所上市。年中至今物企收并购更趋精细化，企业更加注重业务拓展与品牌输出协同发展。一方面，不断升级硬件系统；另一方面，物业服务企业持续加大软件方面投入，不断提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求，提高软件服务水平。2022年下半年软件、硬件服务水平均有提高。

图：二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

多数城市软硬件服务水平差距不大，深圳软硬件得分差绝对值较大。深圳软件得分分别比硬件得分高6.03分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳硬件得分在二十城均值附近，软件得分明显领先，居二十城前列；其余城市软硬件得分差绝对值较小，除宁波、北京、合肥与杭州外，硬件得分与软件得分的差值为4.23、1.71、1.17和1.19，其余十五个城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。

结语：

2022年下半年物业服务价格指数变化反映出全国重点二十城物业服务价格稳定态势，从调研样本星级分布情况来看，四星级物业服务项目占比首次超越三星级物业服务项目，成为占比最高的星级项目类型，印证了行业高品质发展的现实情况。伴随着物业服务企业软、硬件服务质量的持续改善，市场上中高端物业服务项目明显增多，物业服务企业凭借质价相符的服务赢得发展的底层逻辑正在形成社会共识。

政策方面，2022年下半年中央及各级政府纷纷制定和出台相关政策，引导和支持房地产企业健康发展并完成“保交楼”任务，特别是“金融16条”政策极大地刺激了房地产市场加速回暖，提振了各级市场主体对于改善宏观经济发展的信心。物业管理作为房地产产业链上的重要环节，在上游行业承压下行过程中曾遭遇市场和投资者的“错杀”，但都未能动摇物业管理行业自身弱周期、现金牛、低风险等优质属性，因此在经历过波动行情后，行业价值必然加速回归。

资本市场方面，截至11月30日，共有63家物业服务上市企业，其中香港主板58家，A股5家，本年内新上市企业数量为6家。尽管年初以来宏观环境急剧变化，物业企业上市节奏有所放缓，但行业长期向好的基本面未变。

展望未来，物业管理行业仍将加速发展并加快实现价值兑现。未来3-5年，行业集中度仍将持续提升，企业规模分化大概率仍会继续加剧，但企业规模扩张的速度可能会让位于质量，独立化市场拓展能力建设将成企业发展的重要保障。管理规模和服务品质之下，物业服务企业开展多种经营和增值服务的潜力将进一步得到释放，企业业绩增长的“第二曲线”会愈发明显。而伴随着现代科技的快速发展，物业管理行业智慧化建设方兴未艾，标准化升级如火如荼，推动企业管理效率提升和客户体验改善，未来，必将涌现出一批强品牌、优服务、高效益的标杆物业服务企业，带领行业驶入深蓝。

在此背景下，我们将以此研究为基础，通过物业服务星级评价工作持续挖掘和传播优秀项目的服务经验和服务标准，彰显标杆项目的特点和优势，发挥优秀星级物业服务项目的示范带头作用。同时，通过对国内主要城市项目的物业服务水平和价格进行持续的跟踪调查和研究，客观反映行业发展变化，探讨物业服务价格定期调整机制的建立和落实，促进物业服务价格与服务水平的统一，推动行业的健康平稳发展。