首批保障房REITs落地 机构化、规模化、金融化路径显著

8月16日，境内首批三个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点项目（红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT）正式面向公众投资者发售，当日三只REITs的公众投资者认购均已超募，随后陆续发布提前结束认购的公告。根据公告，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT三只产品发售份额总额均为5亿份，认购价格分别为2.484元/份、2.51元/份和2.6元/份，募资总额合计约38亿元，对公众初始发售规模分别为1.49亿元、1.51亿元和1.46亿元；而据新闻报道，三只REITs认购资金合计有望超过660亿元，配售比例或将低于1%。

首批保障性租赁住房REITs发行意义重大，标志着境内公募REITs的底层资产范围进一步扩大，也意味着我国住房租赁行业再迎实质性拐点。

供给增量的上涌与金融闭环的合拢，令行业焦点逐渐向租赁住房“投-融-建-管-退”生命周期的后阶段移动，如何管好租赁资产进而顺利在金融市场退出成为行业尤为关心的议题。

8月12日，ICCRA住房租赁产业研究院联合北京第二外国语学院旅游科学学院，在京发布《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）。蓝皮书将“品牌价值”作为提升资产管理水平的抓手，深度剖析近60余个租赁品牌的运营细节和数据，从规模、成长性、稳定性、战略定位、持续创收等5个维度科学、全面评估住房租赁企业的基本面，并为金融机构在公募REITs领域及行业投资层面的决策提供参考。

长期主义支撑头部效应，万科泊寓摘得三项第一

依托ICCRA行业智库的多年数据统计，蓝皮书将全国60余品牌的2800多个租赁住房项目（覆盖全国10个租赁热点城市及40个保障性租赁住房试点城市）纳入评估范围。

在评估维度上，ICCRA与北京第二外国语学院旅游科学学院在国际著名品牌价值评估机构Interbrand研究模型基础上，结合中国住房租赁市场实际，以规模（Scale as now）、成长性（Scale prospect）、稳定性（Steadiness）、战略定位（Strategic positioning）、持续创收（Sustainable income）5S模型全面量化企业的品牌表现，并推出“规模力”与“成长性”两大分别着眼资产管理短期与中长期目标的评价角度。此外，根据《中国租赁住房分类标准研究报告》的住房租赁产品分类，蓝皮书进一步针对不同产品线进行分析，更加科学地展现企业在细分市场的表现。

ICCRA住房租赁产业研究院赵然介绍：“科学的指标体系必须兼顾普适原理与市场特性。比如，在考量住房租赁企业的成长性时，我们将政策响应程度，即‘纳保’情况也纳入了考虑范围，从而让评估更贴合国内市场实际。”

本次发布的蓝皮书中，万科泊寓摘得头筹，在规模力、成长性及青年公寓赛道均斩获首位。而以成长性观之，专注宿舍型公寓的安歆集团因待开业间数可观而位居第二。在积极响应保障性租赁住房筹建的同时，华润置地有巢规模前景同样不容小觑，跻身前列。

统观2022年二季度数据，不难发现长期主义是住房租赁行业的标签。蓝皮书分析认为，深耕行业越久的品牌，越能积累更为丰富的运营管理经验，因而在规模扩张、成长潜力方面越具有优势。如规模力排名前三的万科泊寓、龙湖冠寓和安歆集团，均深耕行业超过7年以上；在高端公寓排名中，居首位的雅诗阁深耕行业超过30年。躬行长期主义的住房租赁企业才能摸索出方法论，这才是支撑微利行业头部效应的关键所在。

增量上涌、闭环合拢，助推“品牌崛起”

发布会现场，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示：“机构化、规模化、金融化是住房租赁行业的三大关键词。其中，机构化是基础、是前提；规模化是企业发展的必由之径；而金融化则是行业从萌芽走向成熟的助推力。”站在租赁住房增量加速扩充、金融化路径打通的节点，赵然认为行业已经发展只有深度复盘品牌发展方法论，才能享受政策、金融红利的阶段。

事实上，租赁住房作为持有运营型不动产，其品牌发展内涵迥异于一般认知里的“品牌”概念。赵然指出：“与建好即出售（Build-to-Sell）的销售型不动产不同，租赁不动产（Build-to-Rent）强调的是运营方持续收取租金、长期持有物业产生增值获益的能力。如果说销售驱动的品牌方法论，让大家熟识的是LOGO、代言人等营销工具，那持有型品牌方法论讲的更多的则是冰山海面以下流程管理、产品定位、人员储备等等运营能力。”

正是基于租赁住房更偏向资产运营和管理的特点，ICCRA与北京第二外国语学院旅游科学学院采用了更为底层的、全生命周期资产管理的视角来搭建蓝皮书的指标体系。这也进一步凸显了实战运营经验对于住房租赁品牌价值。因此，ICCRA住房租赁产业研究院在活动现场宣布将联合北京第二外国语学院旅游科学学院，启动我国租赁行业首个专业案例库，产学研融合共探中国住房租赁发展的最佳实践。

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