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博鳌专访|金地蔡戈鸣:三类代建业务有三种不同管理侧重

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商住项目要效益价值,商办产业要功能满足,政府项目要严谨合规

从前的代建,是一个地产之外的专业领域,主要的参与者包括设计院、工程院等。

而现在,代建已是房企多元副业的主要方向之一——机构数据显示,目前发展代建业务的品牌房企已经超过40家。这其中既有大型房企,也有中小型房企,如万科、中海、保利发展、旭辉、仁恒、星河湾、当代置业、广宇发展、天房集团等。

其中,绿城管理与中原建业是目前中国房地产市场最大及第二大的代建公司,并已都完成上市。

今年以来,紧随行业变化,代建行业又有了新的轻量化蹊径。

一方面,在房企土地成本高涨、资金压力较大的背景下,代建可能成为民营房企新的增长点。而另一方面,行业暴雷,停工楼盘增多,接手项目的金融机构虽然资金实力毋庸置疑,但缺乏专业的开发团队,因此常有与代建商合作的想法。

但是,“馅饼”中也有“陷阱”。即使拿下代建单子,履约达成也非易事,代建过程还会产生一系列风险,比如价格战、履约纠纷等。

对此,金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣在接受采访时指出,代建是双向选择,金地会先用三大原则去判断项目的好坏,再决定是否承接。

1是在项目的拓展阶段,金地会用投资逻辑,依据地块的价值去给项目做溢价、库存关系等研判,确保项目未来是正向收益的。

2对于合作方的履约能力,包括项目未来所需要的现金流的保证,金地也会去做深度的竞调、沟通和研判,保证项目能履约持续做下去。

3合作过程中,要求代建项目沟通管控的措施,保证项目、资金封闭使用,项目主体不陷入风险。

而对于不同类型的代建项目,金地也有自己的打造侧重。

据蔡戈鸣介绍,商住项目的策略是效益价值创造:要在控制好成本的同时,通过把产品打造得更好,向市场要回报,“毕竟这类项目股东的诉求在项目本身”。

商办、产业项目,它们的价值创造是内向型:能不能更好满足功能需求,未来自有的功能需求要能在这个物理空间里面去截取。

至于政府代建,关键是要做好管理,要合规、严谨。因为政府类型项目是很明确的,比如学校要提前交,安置房在某个节点前要实现交付,在管理方面都有具体要求。

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