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兑付完5亿美元债的建业 依然被惠誉认为流动性紧张展望负面

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负面展望反映了该公司流动性紧张、销售疲软以及有大规模资本市场债务于2023年到期

8月11日,惠誉已确认建业地产股份有限公司(简称“建业地产”,00832.HK)的长期外币发行人违约评级为“B”,展望为负面。

惠誉还确认建业地产的高级无抵押评级和未偿美元高级无抵押票据的评级为“B”,回收率评级为“RR4”。

惠誉已将所有评级从负面评级观察中移出。而在确认评级和移出负面评级观察之前,建业地产及时兑付了2022年8月8日到期的5亿美元债券——8月8日,建业地产发布公告称,已向8月票据付款代理人电汇全部金额,用于偿付未偿还本金及利息。2022年到期的5亿美元6.875%优先票据已全数偿还。至此,建业地产已完成今年所有到期美元债券的偿还工作。

据悉,建业地产主要使用内部现金和资产出售收益,兑付了这笔5亿美元债券。因此惠誉认为,在偿还债券后,建业地产的流动性状况可能仍然紧张,因为2022年上半年该公司合同销售额同比下降55%,这将限制现金的产生。负面展望反映了该公司流动性紧张、销售疲软以及有大规模资本市场债务于2023年到期。


以下为惠誉评级主要内容:

关键评级驱动因素

兑付债券:建业地产主要使用内部现金和资产出售收益,兑付了8月8日到期的5亿美元债券。惠誉认为,在偿还债券后,建业地产的流动性状况可能仍然紧张,因为2022年上半年该公司合同销售额同比下降55%,这将限制现金的产生。

大规模债务于2023年到期:建业地产有大规模离岸债券将于2023年到期,其中包括4月到期的3亿美元债券和8月到期的4亿美元债券。如果建业地产的销售业绩持续疲软,可能需要获得额外资金来偿还上述债券。

股份出售协议:建业地产于7月21日宣布,其已签订一份买卖协议,将公司29%的股份出售予河南省铁路建设投资集团有限公司(简称“河南铁建投集团”)的全资子公司。出售对价6.48亿港元将以股东贷款形式提供给建业地产。惠誉认为,与河南铁建投集团就拟议发行可换股债券事项仍处于磋商阶段,建业地产于8月1日表示,已委任河南铁建投集团的两名董事为公司非执行董事。

合同销售额疲软:2022年建业地产全年合同销售额将下滑30%至420亿元人民币左右,这与惠誉对中国房地产市场整体的预期降幅相似。建业地产2022年上半年的合同销售额同比下降55%至140亿元人民币,与房地产行业整体状况基本一致。惠誉认为,2022年下半年出现更为广泛的销售复苏尚未确定。

在河南省居领先地位:惠誉认为,建业地产的业务集中在河南省,这可能使其能够获得河南省政府的一些支持。建业地产在河南省一直保持着领先的市场地位,2021年其重资产业务的市场份额约为7%。近30年来,建业地产开发的住宅项目几乎均位于河南省。截至2021年末,建业地产在河南省有230个项目。

土地储备充足:建业地产的权益土地储备约为3,860万平方米,预估销售价值为2,000亿元人民币,能够维持三至四年的销售需求。惠誉已考虑到部分大型项目的周转耗时较长。

评级推导摘要

建业地产的评级和负面展望反映了其销售疲软和流动性紧张。

建业地产的业务状况弱于金辉集团股份有限公司(Radiance Group Co., Ltd.,简称“金辉股份”,B+/稳定),因为建业地产在2022年上半年的合同总销售额为140亿元人民币,低于金辉股份同期的240亿元人民币。

关键假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括:

- 2022至2024年间每年合同销售额总额为400亿-600亿元人民币;

- 2022至2024年间现金回款率为80-90%;

- 2022至2024年间毛利率约为15%;

- 2022至2024年间每年拿地预算约为合同销售回款的10%-30%。

回收率评级假设:

清算方法

- 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。

- 对应收账款适用20%的折扣率,与惠誉的回收率评级标准一致。

- 对自有投资物业的账面价值适用43%的折扣率。建业地产自有投资物业组合的平均租金收益率为3%,属合理水平。该投资物业组合清算价值的隐含租金收益率将提高到6%,这在二级市场交易中被认为是可以接受的水平。

- 对房地产、厂房及设备(主要包括价值较低的建筑物)适用50%的折扣率。

- 对净物业库存适用38%的折扣率。建业地产的库存主要包括竣工待售物业、在建物业及拿地预付款。对这些不同的库存类别适用不同的折扣率,以得出净库存的混合折扣率。

- 对竣工待售物业适用30%的折扣率。已建成商品房单位更接近于随时可售库存。建业地产开发物业的毛利率长期保持在15%左右。此外,建业地产采用快周转策略,因此其库存账面价值应接近市场价值。鉴于此,惠誉采用30%的折扣率,低于其评级标准所载的常见折扣率50%。

- 对在建物业和开发项目预付款适用50%的折扣率。与已竣工项目不同,在建物业出售难度更高。此外,这些资产尚处于不同的完工阶段,因此对其采用50%的折扣率。适用折扣率之前的在建物业余额已扣除经利润率调整后的客户保证金。

- 对购地保证金适用10%的折扣率。与已建成商品房单元类似,开发用地更接近于随时可售库存。建业地产一直是河南省领先房企,与河南省政府保持着良好关系。惠誉认为,必要时建业地产可能会将其土地储备转售给政府。因此,惠誉采用的折扣率低于其评级标准所载的常见折扣率50%。

- 对合资企业净资产适用50%的折扣率。合资企业资产通常包括已建成单位、在建物业和土地储备。50%的折扣率与库存的基准折扣率一致。

对境外高级票据按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为‘RR4’。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括:

若未触及负面评级敏感性阈值,展望将被调整为稳定。展望调整需要包括合同销售、流动性和资本结构持续改善,以及2023年到期离岸债券的偿还计划更为明确。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括:

-流动性或融资渠道恶化

-未能大幅度恢复合同销售或现金回款

流动性及债务结构

流动性吃紧:截至2021年底,建业地产持有不受限制现金59亿元人民币(不包括受限制现金27亿元人民币),而其短期债务为38亿元人民币。公司使用内部现金和资产处置收益偿还了2022年8月8日到期的5亿美元债务。由于该公司正处于中期审查阶段,公司尚未向惠誉提供其最新现金余额。

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