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当公务员们也签了停贷书

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“当我们的生存都是问题的时候,当我们感到绝望的时候,征信对于我们来说,也就是一个纸老虎,,一个随时可以扔到垃圾桶的枷锁,这是我们万千百姓无奈的呐喊。” ——郑州豫发白鹭源三期全体业主
还有四年,老石就要退休了。


他和媳妇把所有积蓄盘了盘,在去年8月底,付了一套小两居新房的首付。


老石当了一辈子的公务员,因为公积金缴纳比例比较高,他预计俩人每个月的公积金总和,刚好够还月供,“工资部分,则用来日常开支”。


但所有的计划,在步入今年后,都被打破了。


2月的工资,老石只发了160块钱,“绩效没了、年终奖没了,以前年底评选的各类优秀个人奖项也没了,年中时候发的奖金还给扣了回去”。


且领导还告诉老石,年初的调整,并不是结局,6月还会进行第二波调薪,公积金也会跟着下调。


老石心态崩了。再叠加5月LPR的下调,让他越想越觉得这个新房买得不值:成本在高位,未来我还要折好大一部分工资进去,甚至需要借钱,基本生活都会受到影响。


糟心的,不只老石一家。年后,上海、江苏、浙江、福建、广东等沿海地区,都传出了公务员降薪的消息,综合薪水降幅普遍达到3-4成。


有在深圳贷款买房的公务员,也在网上抱怨,调降后的工资,已经让他难以再支付高额的房贷。


事情发展到这个阶段的时候,老石和那些被降薪的同僚们,都还只是在“断供”想法的边缘疯狂试探。

毕竟,对公务员来说,这是一个太不体面的选择,失信记录甚至会影响下几代人的工作政审。


但过了半个月,老石从“有过断供念头”,变成了“下定停贷决心”。

因为他看到,业主群里有人发来用无人机拍下的工地的照片,偌大的工地上,并没有多少工人在施工。

以这样的建造速度,今年底显然将无法按时交付。

在江西景德镇恒大珑庭项目全体业主以一纸“强制停贷告知书”揭开了“停贷潮”的大幕后,老石所买项目的业主们也联名写了一封《停贷告知书》,要求项目方在2022年9月底复工,否则将在2022年10月强制停贷,保障自己的合法权利。


老石在告知书上签了字,做好了停贷后被银行催债并列入失信名单的心理准备:

“一边是降薪后快支付不起的月供,一边是咬牙支付了却可能要面对的无限烂尾。体不体面的,已经不重要了。”


同样的遭遇,郑州的公务员们感受更深。


据自媒体壹地产的报道,2015年,在拿到啟福城项目的前一年,郑州中晟置业就把这里的房子,以每平米5500块,团购给了一些郑州的单位:电视台、房管局、税务局、帝湖公安分局、公交公司等单位。


8年过去了,项目方承诺过很多次会复工,市里甚至成立了中原区啟福城楼盘问题化解第三方专班,可依旧没有复工迹象。

这批人还着贷,看着房,投诉无门:百姓VQ找记者,记者VQ该找谁?


他们也是在景德镇的业主揭竿而起后,才发现,还能有“强制停贷”这样的解决方案。


于是他们也加入了其中。


当然,他们只是买房镜像里的一个小群体,纵观整个郑州市,目前已经有31个楼盘的业主们,发出了停贷告知书。占了河南51个停贷楼盘的近60%。


全国范围内,截至7月15日14时,已经有245个楼盘的业主们,提出要“强制停贷”。

包括一线城市中的北京禹洲朗廷湾(朗廷雅苑);
上海崇明泰禾大城小院、嘉定徐行佳兆业五期、浦东临港万象颐景园江南院;
广州万科海上明月;
深圳佳兆业樾伴山、佳兆业时代大厦。


上榜最多的开发商,包括恒大、绿地、泰禾、融创、名门、阳光城、佳兆业、实地。


上榜最多的城市,是郑州、武汉、西安、长沙、太原、昆明。
 
 

1

预售资金监管缺位

银行:我也是受害方


停贷的业主们把矛头指向了银行。

他们认为,引发停工烂尾风险,首先是因为银行违规放款。


首个发起联名信的景德镇恒大珑庭项目全体业主,就在告知书中写道

【珑庭已出售房源中,网签和备案均集中在维权后,正常应该先完成网签和备案后贷款银行方可发放住房抵押贷款。但各银行如九江银行、农业银行、邮政银行等均属于典型的违规发放贷款,造成了不可挽回的巨大损失。】

其次,还因为银行对预售资金监管不到位。


北京禹洲朗廷湾项目业主们发现,有数十名购房人的购房资金,未按要求全额进入本项目在平安银行开设的资金监管账户。

平安银行未按规定严格监管该资金账户,且未将相关情况及时报送通州区住房城乡建设主管部门,导致监管账户内建设资金不足,对本项目工程进度严重滞后负有直接责任。】


总之,业主们认为,自己是合理要求停贷,而银行是自作自受。


确实,早在2003年,央行就已经明确表示:建筑不封顶,银行是不允许发放贷款的。


而现在烂尾楼之所以烂尾,普遍原因就是因为监管账户的资金在封顶之前,就已经没了。


银行朋友们也和壹线君抱怨,他们也拦不住开发商的骚操作。


正常流程下,开发商必须自有资金拿地,开发贷只能贷整个项目的70%,而且只能用于支付建筑方或者材料方,不能同名划转到其他银行的开发商账户。


房屋封顶验收合格后,才能办理预售证,开始卖房子,然后根据购房人资质发放按揭贷款,按揭贷款的销售款(包括售房人的首付款)必须回到住建委的监管账户,而且根据销售进度,只能用于归还开发贷。


但是每一步都这么做,就高周转不起来。


所以开发商的潜规则的做法,是从拿地开始,就去高利息借信托、私募资金,然后用开发贷还土地款,再用商票方式拖欠建筑方,把卖房子的钱都挪用到下个项目,甚至用B项目的开发贷去还A项目的开发贷。


就有了所谓的高周转


至于银行为什么监管不到监管账户,因为银行也被开发商设立了壁垒——某项目找A银行做开发贷,监管账户却开在了B银行,而A银行其实根本监管不到这个账户。

甚至近一年来,也发生了不少银行与开发商对簿公堂要回监管账户中资金的案件(详见:《广发和蓝光的举报信谜团》)。


此外,预售资金监管账户,一般是各地住建部门承担账户监管的主体责任,银行按照相关部门开具的证明等文件操作划款指令,这个划款,也不是银行自己说了算的。


中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强在接受第一财经采访时,就有表示:政府部门的监督问题同样不可忽视。

“一方面,房企开发是要到住建部门备案,因此,住建部门有监督房企开发过程中可能存在的风险;另一方面,房企违规挪用预收款,有地方的政府部门为了加快房屋开发,出面向银行担保。”


比如上述提到的郑州啟福城项目,开发商自己公然提前预售,压根就不存在监管账户一说。


“虽然,严格按实际进度发放开发贷的银行几乎不存在。但只能说,大部分银行,都不是凭空划拨的,也是看到开发商四证齐全后才划拨的。”上述银行人士如是说。
 
 

2

“按闹分配”不可行

可考虑其他类目延期方案


有理有据的银行,显然并不会凭借自发告知书,就“按闹分配”。


毕竟开发商和业主、业主与银行是两个合同关系。业主与银行之间是借贷关系,开发商只是担保人,房屋是抵押物。


购房者超过6个月以上未还贷,银行会采取诉讼等方式催促贷款人还贷。

若催收次数超过3次贷款人仍未还贷,银行不仅会增加30-50%的贷款利率,作为贷款人未按时还款的惩罚,还会将贷款人的个人信用报告上报至央行的征信系统,留下不良的征信记录,甚至将用于抵押的房子收回。

想合法合理停贷,北京金诉律师事务所创始人戴金花律师介绍,更快的方式是提起民事诉讼,和开发商解除房屋买卖合同关系,这样,业主方收回首付款和已付贷款,而剩下的贷款则由开发商来承担。


只是眼下,就算开发商同意退房,也掏不出钱还给购房人了。


大部分业主们都明白:退房更血亏,他们“停贷告知书”的核心诉求,基本也只是想通过逼迫银行“动态还贷”,催促项目交付——等到全面复工、等到交房后、等到通水电后,再开始偿还贷款”。

但银行方面的反应,目前就壹线君所打听到的,整个银行系统还并未打算就“烂尾楼”的贷款纠纷制定新的政策。

毕竟在银行人士眼里:这次的“停贷潮”要说会动摇到整个金融系统,倒也不至于。

包括四大行在内的15家银行,都已经发声,表示目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小,总体风险可控。


业主能寄托的、银行更可能出现的动作,大抵会像此前的郑州,以受疫情影响为由,允许一定期限内的延迟还款。


当然,也不排除少部分项目无力回天,将采取国家核销的手段。


银保监会昨天下午就回应表示,将引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、人行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。


至于地方政府层面,责任甚至更重。

昨天晚上,西安市住建局等五部门联合紧急发布了《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施》,补救之前的购地资金、预售资金、项目停工监管缺位。

成为第一个就“停贷潮”发声的城市。


而对于名单上那近250个自发停贷楼盘,房企人士也建议,只要有空间,合作方、机构、承建方、收并购方,都要一层层去谈让利复工或者是交叉让利,首要保复工。而这其中,政府的牵头很关键。


否则,一起固执摆烂,开发商信用崩盘、房主进入失信名单、银行坏账率升高、监管部门缺位……

只能衍生出预售房无人敢买、市场销售停滞、银行贷款立项从严、企业流动风险加大、行业复苏无期、地产类资产价格下行、土地财政断链、城投暴雷……的多输困局。


如《经济观察报》评论的:中国人在全世界来说都是非常善良的、守规矩。并且,那些举牌表态要断供的人,都是什么人呢?都是买得起房子的人,很大程度他们都是社会精英,都是银行信用名单里最好的一批人。

何况那些公务员们,可更是多代守信之家呢。



全国范围内掀起停贷潮,你如何看?

欢迎文末留言讨论

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