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上半年楼市业绩揭榜:百强房企销售额腰斩 千亿房企19家变8家

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市场真正企稳仍需时间

6月30日傍晚,克而瑞、亿翰智库、中指研究院、观点指数研究院几家行业内机构,均发布了2022年上半年中国房地产企业销售情况榜单。

综合来看:

  • 1-6月,前100房企累计实现全口径销售金额同比减少50.7%;累计实现权益销售金额同比下降51.2%。
  • 全口径销售金额突破千亿的房企从去年上半年的19家,大幅缩减到8家。依次为碧桂园、保利地产、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。其中,全口径销售金额突破两千亿规模房企3家。而去年同期时,首位碧桂园的全口径金额已经突破4000亿,尾随其后的恒大、万科、融创也均突破3000亿。
  • 按权益销售额看,则破千亿的仅有4家,去年同期为11家。且去年同期权益销售金额在2000亿以上的企业有5家,而今年上半年尚未有企业销售达到2000亿。
  • 从典型房企的销售业绩兑现情况看,上半年业绩目标的完成度多只在三成左右。而去年上半年时,近9成企业的目标达成率为40%以上。

必须承认,2022年上半年,房地产市场下行压力巨大。

克而瑞认为主要原因不乏以下三方面因素:

  • 其一,房企“暴雷”致市场信心缺失,购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾。
  • 其二,房价预期转跌,“买涨不买跌”心理作用下,市场观望情绪浓重。
  • 其三,市场需求及购买力明显透支,而受疫情影响,居民就业及收入预期下滑,首付及月供还贷压力上升。

亿翰智库在分析中还补充认为,政策对于消费者购房的制约仍未完全解除,有购房/换房需求的消费者或没有资格,或没有购买能力,也即真正制约消费者购房消费的政策仍未能支持到位,政策仍有广阔的发力空间。

但值得欣喜的是,6月,行业规模房企积极推盘及营销去化,冲刺半年度业绩;市场供求有所放量,成交略有复苏——TOP100房企6月单月业绩规模,同比跌幅虽仍达到43%,但环比已经显著增长61.2%,市场已在边际改善。


一线城市面优于二三线 

从具体城市面看,中指研究院重点监测的20家代表企业中,今年上半年销售额贡献前三城市分别为北京、南京和广州,销售额贡献率分别为9.4%、7.1%和6.3%。相较2021年同期,代表企业销售额贡献率第一的杭州滑落至第四,销售贡献率同比下降2.0个百分点。


此外,20家代表企业在一线城市的销售额贡献率均提升较快,其中,深圳销售额贡献率增长最快,同比增长2.1个百分点。上海因受到疫情影响,销售额贡献率与去年同期基本持平。



整体上,2022年上半年,克而瑞重点关注的30城累计成交面积同比下降48%,其中一线城市累计成交同比下降35%,26个二、三线城市累计成交同比下降50%。

再看出现回暖迹象的6月单月。重点30城供应面积环比增长50%,同比跌幅收窄至36%;成交面积环比增长31%,同比跌幅收窄至38%。其中,一线城市市场最具韧性,成交环比增长85%,同比跌幅收窄至17%。26个二、三线城市市场整体回稳,但城市分化加剧,成交环比增长24%,同比仍下降41%。

如果分区域看,长三角地区市场更具弹性,苏州、南京等成交放量,环比涨幅超30%,上海购房需求回补,成交率先同比转正。本月上海新盘平均去化率高达85%,“日光盘”占比近7成,因供应“撞车”,部分远郊刚需盘去化率跌至3成,但开盘当天认购套数也都在百套附近,实际去化压力整体可控。无锡、常州等城市成交仍处低位,同比跌幅都在70%附近。例如无锡,房企供货信心不足,集中开盘项目大幅减少,去化率大都低于30%。

环渤海地区市场局部转暖,北京市场显著升温,新盘平均去化率超40%,高性价比楼盘持续热销,尤其是豪宅成交热度不减。济南、青岛等集中网签备案,成交环比涨幅都在70%附近,但市场并未实质性好转。例如济南,新盘平均去化率低至21%,外围片区去化压力加剧,部分项目去化率低于10%。而以环京为代表的三、四线城市市场持续低迷,打折降价常态化,部分项目更是亏本销售。

大湾区市场缓慢复苏,深圳、广州、佛山等成交稳步回升,同比跌幅收窄至2成以内。例如深圳,新盘平均去化率升至40%,但项目分化加剧,高性价比楼盘去化率能达到80%,偏远地段楼盘去化率则不足20%。东莞、珠海等成交持续低位运行,同比跌幅皆超50%。例如东莞,市场观望情绪浓重,新盘去化率普遍低于30%。

中西部地区市场筑底,成都、西安、长沙等成交稳中有升,核心片区“日光盘”屡见不鲜,但外围区域仍面临较大的去化压力。得益于救市政策加码,郑州成交明显转暖,新盘平均去化率约27%,部分改善盘去化率超60%,但刚需盘去化依旧困难。武汉、重庆等成交继续低位运行,同比跌幅皆超60%。例如重庆,新盘平均去化率低至15%,近半项目去化率不足10%,部分项目更是开盘当天零认购。


下半年展望:市场企稳仍需时间

展望下半年,克而瑞分析认为,随着地方救市政策持续加码,房地产市场有望逐渐回稳,成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一,那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市,市场真正企稳仍需时间。

相对而言,长三角地区市场更具弹性,尤其是上海、杭州、合肥这类核心一、二线城市,下半年随着供应放量,成交有望同比转正。环渤海、大湾区市场“由点到面”全面转暖仍需时间,下半年成交整体回升幅度或将有限。中西部地区市场复苏周期或将更为漫长,长期供地过量导致楼市供求关系显著失衡,不仅三、四线城市,而且重庆、武汉这类二线城市库存高企,去库存将是今年市场的主旋律。

此外,它们还预计将全面放松居民按揭贷款政策,引导房地产交易尽快恢复正常化,涉及全面下调首付比例,放松限贷政策标准,继续下调房贷利率等。地方加紧落地救市政策组合拳,二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价,让市场信号不再失灵,压力城市则仍需通过财税刺激、房票安置等政策措施托市。

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