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私有化中国宏泰 中国金茂的第二次私有化

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入股一年,二股东成功上位

两年前的差不多时间,金茂也进行过一次私有化。

2020年6月12日,金茂酒店公告,公司接到控股股东中国金茂(00817.HK)提出的将公司私有化建议,预计所需现金总额约为31.91亿港元。

当年9月10日,金茂酒店私有化方案获批。10月5日,金茂酒店的公司股票正式退市。

今日早间,中国金茂又和中国宏泰发布联合公告称,拟以协议安排方式私有化中国宏泰,并建议撤销中国宏泰上市地位。

私有化方案包括注销于该公告日期已发行中国宏泰股份总数约60.20%的股份,包括非控股股东计划股份及控股股东计划股份,分别为26.02%和34.18%。

按照目前换取非控股股东计划股份股价每股2.40港元和控股股东股份每股2.13港元计算,于公告日期,上述计划股份的总价值约为22.33亿港元,实施购股权要约及可换股票据要约所需的现金金额约为3.32亿港元。

根据上述假设,计划、购股权要约及可换股票据要约项下应付的最高现金代价约为25.65亿港元。

如果私有化计划完成,那么已发行中国宏泰股份总数的约90.10%将由中国金茂持有,而已发行中国宏泰股份总数约9.90%将继续由利东(中国宏泰控股股东及中国金茂一致行动人士)持有。

对于收购事项的原由,中国金茂在公告中称,由于中国宏泰主要从事土地开发和大型产业市镇的开发及运营,中国金茂可通过中国宏泰私有化增加其控制权并进一步实现投资中国宏泰的利益,即实现多个城市运营项目的收购,获得相关资源以提升产业园吸引商业及投资的能力,并进一步加强政企合作,均符合中国金茂房地产业务的战略发展。


入局宏泰时已暗藏私有化后手

公开资料显示,中国宏泰是一家环京房企,全名为“中国宏泰产业市镇发展有限公司”,始1995年始创于廊坊,以产业构建、园区运营和基础设施投资为核心业务,在全国18座城市开展业务,投资建设8个产业园区。2014年在香港联交所主板上市。

2021年6月28日,中国金茂发布公告称,有关建议收购中国宏泰股份及建议认购中国宏泰发行于2024年到期6%有担保可换股债券的须予披露交易。

据此,中国金茂以14.81亿港元收购中国宏泰29.9%股权,成为其第二大股东。双方同时订立可换股债券认购协议,中国金茂全额认购了中国宏泰于2021年7月发行的1.23亿美元三年期可转换债券,帮助中国宏泰以相对较低的6%成本维持了现金缓冲。

但所有的债转股,都隐藏了上位的可能。

在去年6月的研报中,标普认为,中国金茂任命的董事将只占中国宏泰发展董事会9席中的2席。标普预计中国金茂不会在转股之前将中国宏泰发展并入自己的报表。

但如果中国金茂在六个月换股期开始之后将所有债券换为股票,其持股比例将上升至41.1%,取代王氏家族成为最大股东。

而一年时间,事已成真。


倚靠金茂舒纡流动性

引入金茂,和宏泰当时发展陷入瓶颈有关。

据媒体报道,中国宏泰极其倚重的龙河高新区项目,2020年受到疫情影响,土地拍卖推迟,导致中国宏泰当年的收入下降10.2%至23.99%。且其一年内到期有息借款22.22亿元,在手现金及现金等价物仅有6.46亿元。

到了2021年上半年,中国宏泰的业绩继续恶化。根据半年报所示,报告期内,中国宏泰发展实现收入6.79亿元,同比减少52.4%;毛利4.14亿元,同比减少64.8%;实现净利润9630万元,同比减少83.4%;归属股东净利润1.03亿元,同比减少82.23%。

在引入金茂成为二股东之后,标普认为,这将会提高中国宏泰的经营水平,特别是在其大本营河北龙河的住宅开发,中国宏泰的流动性状况将适度改善。

在上个月的最新评级里,标普继续预计中国宏泰将从其与中国金茂的项目合作中获得运营协同效应。标普认为,中国金茂对龙河高新区的持续直接投资将稳定中国宏泰的土地开发业务。2021下半年中国金茂在龙河高新区收购了五块地块,按价值计算,这些地块占了中国宏泰在龙河的土地销售额80%以上。中国金茂计划在园区内收购更多土地,为中国宏泰产生现金流提供一定的可视性。

鉴于其国有企业背景,从长远来看,中国金茂可以帮助中国宏泰加强其银行关系。除了入股时候的现金支援,中国金茂还为中国宏泰的6600万美元可转换债券和2022年12月到期的票据提供了29.9%比例担保,这是该公司2022年唯一到期的债券。

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