2022中国产业新城运营商研究报告：规模持续提升，利润波动较大

2022年5月20日，“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”隆重召开。

会上，中指研究院发布了中国产业新城运营商评价最新研究成果，国内权威学术专家及优秀运营商代表就产业布局、创新发展、产业生态系统等话题发表了主题演讲，并深入对话研讨如何促进产城融合向更高质量发展。中指研究院希望通过总结成功运营的核心价值要素，发掘和推广优秀产业新城运营商的发展经验，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。

经营规模：整体规模持续提升，产业新城业务能力突显。从总资产增速来看，2021年，随着产业新城步入“运营为王”的时代，运营商资产增速整体呈上升趋势。运营商升级发展战略，以产业投资带动产业发展。从营业收入来看，2021年，产业新城运营商营业收入呈增长趋势，一方面，产业投资板块持续发力，带动园区开发业务发展；另一方面，运营商持续升级产业空间载体，产业新城物业销售与租赁收入较上期均大幅增加。

盈利能力：净利润波动较大，产业投资为主要影响因素。从盈利规模来看，运营商净利润规模在5-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过50亿元。随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营的成功转型，产业新城投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源。然而，产业投资存在明显的周期性和不确定性，运营商在净利润增长方面也表现出明显的波动。

融资能力：融资规模稳步提升，基础设施公募REITs拓宽融资渠道。2021年以来，先后有4只产业园类公募REITs上市，分别为博时招商蛇口产业园 REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大园 REIT和建信中关村产业园REIT，其中，博时招商蛇口产业园 REIT、东吴苏园产业REIT以及华安张江光大园 REIT募集资金超70亿元。公募REITs的问世，将有利于运营商积极研究探索，以发行公募REITs为主要方式的运营模式，促进产业新城开发可持续发展。

财务稳健性：强化产业运营能力，资产负债率保持低位。不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线。2021年，产业新城运营商持续增强产业投资孵化能力，增值业务占比逐年提升，负债水平持续维持在较低水平。

产业招商：深耕产业链，数字化赋能全渠道招商。从调研的结果来看，产业新城运营商在产业招商上，一方面，深耕产业链招商，围绕“建链、强链、补链”等途径，打造完整的产业链，提高产业综合竞争力；另一方面，借助大数据、互联网等技术手段，持续完善产业云招商平台，打通产业招商线上线下全流程操作，实现产业新城和企业的无缝对接。

产业培育：产业投资上升战略高度，整合资源升级服务体系。从今年的调研情况来看，产业新城运营商继续强化内部平台的增值服务。一方面，产业新城运营商将产业投资上升为战略高度，通过产业投资带动产业发展，有效推进产业新城高水平发展；另一方面，运营商依托集团强大的综合业务板块，协同打造高效能的产业服务体系。

发展趋势：多元合作、公募REITs、特色产业。合作主体持续多元，提升产业新城运营能力；政策持续支持，产业新城更易受益；产业用地趋严，特色主题园区方兴未艾。