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中央定调维稳楼市 碧桂园等示范房企融资开闸为市场再增信心

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凝聚市场各方力量,进一步提升资本市场对民营企业的融资支持力度

5月20日,央行宣布降息,调整5年期以上LPR,由上期的4.6%下调15个基点至4.45%。

本次降息是继今年1月5年期以上LPR下调5个基点后的第二次降息,也是2019年房贷利率换锚LPR之后降息幅度最大的一次。

此前5月15日,央行曾发布差别化信贷政策,规定各地首套房的利率可低于报价利率的20基点,各地的首套房最低利率可达到4.4%。

本次央行报价利率再次下降15个基点,也就意味着各地的最低利率可达到4.25%。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为,这是中央继5月15日再次出台的实质性利好政策,说明了中央对房地产市场的支持落实到实地,且支持力度较大。此外,4.25%的房贷利率也创历史最低。可以看出中央对于稳经济稳房产市场的决心。

同日晚间,碧桂园地产完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。在信用保护合约的支持下,本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。最终,碧桂园公司债券的发行过程圆满落地,票面利率4.5%。

此前,东方金诚监测数据显示,截至5月15日,民营房企已连续65天无公开市场债券发行。

而碧桂园这笔债券的成功发行,无疑将打破民营民企发债的沉寂,对于民营房企突破融资困境,起到积极的示范作用。

此外,值得提的是,碧桂园此次是通过“债券发行+信用保护”方案进行融资的,这种方式在业内尚属首次。这背后也寓意着,政府正在凝聚市场各方力量,进一步提升资本市场对民营企业的融资支持力度,赋能民营经济长久健康发展。

中央定调维稳楼市

机构预期行业向好

五一节前最后一天,中共中央政治局召开会议分析研究了当前经济形势和经济工作。其中,会议对房地产政策明确定调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

5月18日,李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会,再次指出城镇化是必然趋势,要稳地价稳房价,支持居民合理住房需求,保持房地产市场平稳健康发展。强调“各地区各部门要增强紧迫感,挖掘政策潜力,看得准的新举措能用尽用,5月份能出尽出”。

在中央多次定调后,地方政策也在不断跟进。据不完全统计,截至5月中旬,2022年全国有134个城市共计出台了231次楼市纾困政策,内容包括放松限购、降低首付、提高公积金贷款额度、契税补贴等举措。

其中,与一季度相比,进入5月之后,政策出现了两个显著变化:一是在城市能级上的提高,包括上海、深圳、杭州、南京、苏州等在内的25个重点城市;二是政策力度愈发加大,逐步触及限贷、限购等调控政策。

在业内看来,多个政策叠加有利于放大本次楼市降息的效果,促进刚性和改善性住房需求释放。

尽管整体来看,当前部分城市受疫情影响较为严重,市场恢复节奏被打乱,个别城市交易市场几近停摆,政策改善到市场见效尚需一定时间。而对于疫情影响较小的热点城市,随着信贷环境和调控政策持续加力优化,政策效果有望逐渐显现,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。

鉴于近期政府频繁发声维稳房地产,评级机构也在调整对内地房地产市场的预期展望。申万宏源在近期的研报中就指出,预计地产行业供需两端政策修复将加速推进,推动行业格局加速优化,并考虑当前优质房企投资端盈利能力回升明显,预计后续基本面有望筑底回升,“我们维持房地产板块“看好”评级,并推荐H股碧桂园等共6家房企”。

“发债+信用保护”机制试水打开

房企“示范生”带头恢复市场活力

而就在购房段不断打开政策面的同时,一系列支持民营企业债券融资的积极政策信号也在随之释放。

5月16日,有市场消息称,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企,将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人,创设机构将同时发行信用保护工具,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

当晚,龙湖、美的置业、碧桂园相继发布公告,3家民营房企即将在上交所发行一期公司债,合计发债规模为20亿元。

其中,碧桂园将发行第一期不超过5亿元人民币1+1+1年期无担保公司债券,主体评级AAA。募集资金扣除发行费用后,将用于置换发行人对“19碧地01”债券回售垫付的自有资金。

而近两天里,新城与旭辉两家也都传出发债消息。“示范发债房企”名单再扩容。

停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道,正在重新打开。

对于这一动作,这两天业内的分析诸多。主要观点都认为事件传达了监管层支持房企合理融资需求的信号,有利于提振市场信心,对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义,将为其它房企和市场注入信心。

但需要意识到的是“示范”的数量会增多,但不会成为没有门槛的惠普红利。

毕竟能够作为典范,列入先行发债的示范企业,本身就具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点,即便在民企地产债发行难度较大的一季度,也仍能得到监管机构的认可,均有公开债或ABS发行。

作为龙头的民营房企,自2021年12月,一行两会等部门宣布始终支持优质房企的发展、积极满足优质房企合理的融资需求以来,碧桂园已经成功发行10亿元公司债,3笔总额共15.26亿元的供应链ABS,以及39亿港元可换股债券,还获批了50亿元中期票据。仅仅是今年3月份,就有2家银行宣布与碧桂园签署战略合作协议,其中与招商银行股份有限公司签署150亿元、与中国农业银行广东省分行签署400亿元战略合作协议。

通道畅通背后,正是源于碧桂园一直稳固的财务基本盘——最新财报显示,截至2021年底,碧桂园总借贷余额降至人民币3179亿元,其中短期债务的占比降至24.9%;净负债率仅45.4%;现金短债比约2.3倍。此外,公司手握1813亿元现金,资金充裕,短期偿债无忧。

鉴于碧桂园强劲的经营实力和稳健的财务风格,三大国际评级机构之一的标普维持碧桂园现有的“BB+”长期发行人信用评级,穆迪和惠誉亦确认维持碧桂园的投资级信用评级。摩根士丹利、瑞银、广发等境内外20余家卖方研究机构也给予公司“买入”评级。

在境内,监管层和金融机构,也在各类融资窗口期,给予碧桂园政策支持,满足合理融资需求。 去年11月初,中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后,碧桂园就率先成为众多拿到境内债发行“入场券”的房企中为数不多的民营房企。

此番再获融资支持和鼓励,亿翰智库研究总监于小雨认为,其实是监管层在释放积极信号:企业足够安全、稳健优质,才可能获得政策倾斜。这也算是给其他民营房企指明了可持续健康发展的经营方向。

从更大的国民经济面来看,随着行业政策在“房住不炒”原则下,供需两端继续边际放松,市场信心将得到有效恢复,而叠加示范房企率先获得的金融支持和政策推动,整个行业有望在第二季度由这几家领头羊引领,走出低谷,在未来将实现稳房地产,稳经济的最终目标。

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