万达轻资产盘活“老”商业

万达连下两城。

据媒体报道，近日，万达集团接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，合作方式均为轻资产。

如果考虑到中国房地产行业目前平淡甚至低潮的大背景，和蓝色港湾、五棵松卓展的江湖地位，万达此举无异于往平静的湖面扔了一块“大石头”。

“引发行业震惊与关注是必然的。”在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，“要知道蓝色港湾是北京商业地产具有影响力的标杆性项目。”

01 示范效应与解局关口

SOLANA蓝色港湾地处著名的北京朝阳商圈，自2008年开业以来，凭借独一无二的自然景观、充满艺术气质的欧式小镇建筑和以灯光节为代表的文化IP，与北京SKP、三里屯太古里和北京华贸中心并称“朝阳商圈四美”，是北京乃至全国市场独具特色的地标式购物中心。

开业14年的蓝色港湾，为何选择此时牵手万达，这对于中国商业地产界意味着什么？

柏文喜认为，一方面，这表明万达运营能力的行业认同度已经达到新的高度，对于万达的轻资产战略、品牌影响力提升以及市场拓展能力都是一个标志性事件；于整个行业而言，这对未来头部商业地产项目与万达的合作将会发挥积极的示范效应。

不得不说，中国商业地产这盘大棋，已经到了解局关口。

据东方证券数据，近年来中国商业新开工面积及竣工面积逐步减少，购物中心面积规模增速整体呈下降趋势，购物中心正全面走向存量市场。截至2020年末，中国购物中心存量规模4.4亿平方米，城镇人口口径人均购物中心面积接近0.5平方米，与日本2017年同口径接近。

全面走向存量市场的另一面，是出租率的下滑和空置率的上升。根据市场研究机构弗若斯特沙利文分析报告显示，2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家，占在管商业广场总数的45.7%，接近一半。

大势不可阻挡，也无法回避。

对于中国众多商业地产业主来说，要么继续自持，一步步沦为低效资产甚至是负资产，要么寻求合作，引入专业操盘手，盘活资产，才有可能求得生存和发展。毕竟，没有流动性的财富等于贫穷，只有流动性的财富才是富有，越来越多的人对这个市场原则感受深刻甚至是痛彻心扉。

此时，盘活资产的能力就显得尤为重要和珍贵。而万达给出的轻资产解局模式，已被市场证明了是一剂良方。

据公开资料显示，万达“轻资产”战略，指的是万达不出万达广场的资金，只输出品牌，负责设计、建设、招商与运营，并按比例分得收益。

2017年，王健林为万达规划了轻资产战略，开始轻资产发展之路。2021年2月，万达进一步将轻资产战略升级，不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

万达推行轻资产战略四年，收获颇丰。截止2021年6月30日，万达商管签约项目（在管+储备）542个，其中在管380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米，已成为中国最大的商业运营服务提供商。在162个储备项目中，独立第三方项目达到133个，占比高达82.1%。

02 从“无中生有”到“妙手回春”

在众多万达轻资产合作成功案例中，深圳龙岗万达广场和北京双桥万达广场是典型代表。

深圳龙岗万达广场所在的华南城，项目总规划建筑面积约260万平方米，体量大致和365个足球场相当。在线下建材交易的黄金时代，这座包含7个交易广场和大厅的工业原料城，每一天都是熙熙攘攘，人来人往。近年来，在电商平台冲击下，建材城不复往昔盛况，整个区域门可罗雀，陷入沉寂。

对此，万达的盘活方案是：将华南城四号馆打造成首个第四代万达广场，全力打造“体验”为核心的生活中心，引进370多个特色品牌中，全国首店、创新概念旗舰店等超过150家，体验类业态超过80%。

全新定位的深圳龙岗万达广场，一夜爆红：开业5天，龙岗万达广场客流就超过100万。开业两个月，客流超过500万人次，总销售额超过5亿，刷爆全深圳人的朋友圈，从冷清的华南城家居四号馆变身为人流如织的特区消费新地标。

相比于深圳龙岗万达广场的“无中生有”，北京双桥万达广场则堪称“妙手回春”。

北京双桥万达广场由东星时代广场改造提升而来。2020年，万达接手的是一个近乎于“休克”的东星时代广场：超过70%的品牌已经撤店，单月总销售只有十几万，商户们信心跌至冰点，广场内冷冷清清。诞生8年、几经易手的东星时代广场走到了生死边缘。

可在万达的眼里，东星时代广场完全可以焕发新生机：整个双桥地区缺乏成熟的购物餐饮休闲中心，3公里半径里有约30万的消费人口，5公里半径内有80万人，广场对面就是两个大型文创产业园，这是实打实的市场需求。

万达首先做的是强化双桥万达广场社区型购物中心的产品定位。2021年，双桥万达管理团队组织了22场营销活动，其中就包括6场社区行，重塑周围社区居民对广场的认识。

接着是调整业态占比，提高以餐饮、休闲类为代表的体验型业态占比，餐饮业态占比达到53%，引入包括云川台球、和府捞面等多个知名品牌，提升整体品牌级次，进一步吸引客流。

2020年12月24日，完成整体改造提升的东星时代广场改名为北京双桥万达广场，开门迎客。

只用了1年，万达就彻底盘活了局面：年整体营收从不足1000万元，猛增至2021年的2.24亿，从门可罗雀到年客流897万人次，整体出租率达到98.92%。

好的产品会说话，成功的案例是最好的招牌。如果说深圳龙岗和北京双桥项目展示了万达化腐朽为神奇的能力，那么北京蓝色港湾的业主选择牵手万达，则是对万达运营能力的更高阶认可，寄托了优上加好的期待。

据悉，5月1日，蓝色港湾管理权就将全面移交给万达，为期20年。五棵松卓展中心则更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

显然，北京蓝色港湾和五棵松卓展只是新的开始，相信万达轻资产扔下的这一块“大石头”，会在中国商业地产的湖面上激起更多的涟漪。

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