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保交付稳民心 预售资金监管标准将统一调整

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商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款,一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等,是商品房预售的全部销售收入。

如果问企业,目前调控中最掐喉咙的政策是什么。他们基本都会回答:一是融资收紧,二是商品房预售资金监管从严。

前者,让他们难以对外借款——项目开发贷难批,集团借新还旧的经营贷也要不来。

后者,又把他们难得收来的自有资金,大笔大笔地套牢了进去。

23日时,在投资者电话会里,正荣地产财务负责人康弘就提到,公司一月份还款接近55个亿,但仅融资14个亿。其中包括西安、广州等多个地方开发贷融资都遭到落空。

而同时,因为政府监管、金融机构监管以及合作方等多重监管的叠加,造成整个项目层面以外的用于偿还债务的资金非常有限——在正荣地产的总资金中,有95%都是受限资金,甚至已经不够偿还到期债务。

“内外夹击”在地产界的名词解释,眼下就是如此。

近两个月,关于商品房预售资金监管将有所调整的信息,频繁在坊间发酵。

先有1月19日时,外媒爆料:中国正在起草全国性规定,放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制,以作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。

再有2月10日时,财联社消息称,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。

尽管这份文件至今仍还未公开,细则落地更还需时日,但行业已经情绪高涨对它寄予了厚望——企业寄希望于“随着政策的适度放松,有可能会释放一部分补充流动性”,中介把它视为“回暖拐点”的重要支撑。

但从目前已经披露的细则看,最大的利好,并非房企,而是购房人。

保项目但保不了房企

按照《经济观察报》的透露,这份目前仍属于内部文件的《商品房预售资金监管意见》,主要提了六点:

第一,预售资金监管银行由住建部门会同金融监管部门公开招标确定;

第二,一个预售许可证对应一个账户;

第三,由工程造价、施工合同和交付条件来决定保交付的额度,超过额度外的钱可以提取;

第四,专款专用,银行和开发商都不能擅自扣划;

第五,监管额度的钱要及时拨付、定期对账;

第六,住建部门和金融监管要联网。

这其中,“预售资金监管额度将根据项目工程造价等进行核定,超出监管额度的资金,可以由开发商提取自由使用”这一条,相比之前多个城市“按项目总预售款,高比例划定预售资金监管标准”,确实将一定程度上减少沉淀资金。

有机构就测算,经工程造价调整及折算后,太原、石家庄、重庆、常州等高比例监管城市会出现松绑,释放出一定流动性,而在这些城市有更多货值的房企也会享受到明显的政策红利。

但同时,《意见》里还提到一点:监管额度内的资金必须专款专用,必须用于有关的工程建设,包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等支出。监管额度内的资金,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,银行不得擅自扣划、集团公司不得抽调子公司监管资金。

以往,总部从项目抽调资金,算是行业公开的操作。包括日常里,项目之间的资金挪用,房企人士也直言,都是常规的周转动作。

但由于2021年里,包括蓝光在内的多个出险房企,都被爆出预售款没有进入监管账户、没有用于项目建设、支付工程款,直接影响了项目交付、企业及行业信用塌方。

这也成为多地为“保交付”,趋紧预售资金监管力度的主要源头之一。

而新规更明确强管控预售资金的使用范围,虽企业将可以通过调用预售资金去支付供应商欠款等,促使风险不向上下游产业链蔓延,但在集团内部层面,也直接卡死了企业想盘活项目以偿还集团债务的心理。

此外,《意见》还要求住建和银行两个系统连通,这也意味着,此前企业利用不同部门之间监管错位的空隙,腾挪资金的办法也走不通了。

购房风险降低,最大限度保交付

“预售资金监管可以在出险企业遭遇危机时,保证项目交付率,最大限度维护购房者的利益。”北京市住建委相关工作人员告诉地产壹线,保交付是市场稳定的条件之一。

在“房住不炒”政策调控主基调下,2021年行业监管持续、变化加剧,企业融资收紧、偿债压力加大。部分房企迫于自身的资金及运营压力,暴雷、偿债违约事件频发。在这样的背景下,个别企业部分在建项目停工、竣工交付逾期,极大影响了市场信心。

为了在行业调整期保持整个产业链平稳发展,2021年9月末,央行第三季度例会定调“两维护”,提出要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益;而住建部,也在2022年1月和上周时,两次重点提及了:今年将坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

“保竣工、保交付”已经成为今年行业工作任务的重中之重。今年以来,包括世茂集团、阳光城和中南置地等多家房企纷纷掀起复工复产、保交付热潮。

在市场人士看来,除政策层面严格要求外,能否保交付不仅关系房企当下的生存状态,更与其后期发展息息相关。克而瑞认为,规模房企纷纷保交付,是为了“守住企业的生命线”。

从政策层面来看,房地产业规模大、关联上下游产业链条长、社会影响涉及面广,“保交付”是调控的底线,关系到社会整体的稳定。

而从企业层面看,“保交付”既是履行社会责任和契约精神的根本要求,也是企业盘活资金、改善现金流的重要抓手。

眼下,部分城市加强预售资金监管,叠加企业融资端收紧、房企流动性受限、项目层面开发资金吃紧。只有调动资金和资源优先用于推进项目进度、保竣工、保交付,才能将银行监管账户中的预售资金盘活,形成良性循环。

此外,在债务到期高峰、房企偿债压力加剧的行业背景下,只有加速已售未结转项目的资金回笼,才能让资金及时回流母公司、缓解集团层面的偿债压力。甚至改善整个行业在金融端的信用水平。

业内人士分析:尽管市场层面此刻有大量注意力放在政策对房地产的松紧效应上,但新政之本意可能需要从规范行业、保障购房人权益的视角去认知。应该说,这份文件特别明确了房地产预售资金监管方向、原则和框架,有利于维护房地产长期的健康发展。

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