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10亿出售项目予中海宏洋 “地王制造机”龙光遭遇流动危机

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由“未披露的美元私募债”引发起的蝴蝶效应

曾经的“地王制造机”龙光,在房企融资政策趋严、市场去化下行的行业大背景下,也未能独善其身。

3月8日,中海宏洋发布公告称,与卖方汕头市龙光博皓投资咨询有限公司(独立第三方)订立买卖协议,据此,买方有条件同意购买目标公司龙光景耀100%股权及股东贷款(目标公司欠卖方的全部未偿还贷款总金额为9.757亿元),总代价10.24亿元(可调整)。

收购事项完成后,龙光景耀将成为中海宏洋间接全资附属公司,财务并表。

根据资料显示,龙光景耀于2020年6月成立,主要资产为位于汕头市东海岸新城新津片区的地块,物业地盘面积约53110平方米,拟发展为住宅物业,目前正在兴建中,其中住宅物业的预售预计将于2022年10月开始,并预计将于2024年6月竣工。

该地块为龙光2020年6月15日以14.91亿元通过公开市场招拍挂所获,竞得编号WG2020-15,地块位于东海岸新津片区E组团,包含E01-15、E01-14、E01-16地块,楼面价7019元/平方米,溢价率20.63%。其中,E01-15地块为二类住宅兼容居住小区级服务设施用地,也是此次交易公告中提及的地块。

3月待还债券41.66亿元

坦诚存在短期流动性问题

龙光被称为深圳“地王”创造者,在过去的深圳土拍市场中,多宗高价地块均由龙光竞得。

2014年12月,龙光集团以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的一宗地块,折合楼面地价2.51万元/平方米,溢价率高达85.3%。

2015年,龙光集团又以112.5亿元拿下龙华红山地块,成为当时的深圳总价“地王”。

2016年,龙光集团以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块,并喜提全国总价“地王”的称号。

在2021年集中供地模式启动后,龙光集团开疆扩土速度不减。据中指研究院披露的数据,2021年上半年,龙光集团以290亿元的拿地金额,排名第15名,相比2020年年底提升了6位。其中,在深圳首轮集中供地中,龙光集团豪掷80亿元成最大赢家,而且两宗地块均触及到了45%的溢价率上限。

而这次出售事件背后,却揭露了龙光风光背后回笼资金的迫切需求。

3月7日晚,深圳市龙光控股有限公司发布关于公司债券相关事项的临时公告。

龙光控股坦言自2022年1月中旬开始,受行业整体变化以及境外评级机构下调龙光集团评级等突发事件影响 , 银行等金融机构放款停滞公司的现金资源受限比例较高,加之遇到还款高峰期,目前公司有短期流动性问题,3月份内到期未偿还债券达41.66亿元。

但龙光控股在公告中也表示,自2022年1月起,公司积极与国企、金融机构进行对接,已开展资产盘活处置工作;目前已梳理、待盘活处置资产分为开发类、城市更新类、持有物业类三类项目,公司将加快资产盘活进度,力争2022年上半年取得实质性进展,回笼资金改善流动性。

曾是“稳健房企”代表

后被爆有580亿至790亿元表外债

受公告与出让事件影响,标普全球评级8日公告称,将龙光集团的长期主体信用评级由“BB-”下调至“B-”;将其担保的美元债券的长期债项评级由“B+”下调至“CCC+”。同时,将所有评级均列入负面信用观察名单。标普称,龙光集团面临着可动用现金大幅减少的重大风险,叠加销售现金生成速度放缓,流动性将面临沉重压力。

而今日早间,中金公司也下调龙光集团评级为“中性”。中金认为,龙光集团上半年债务到期较为密集——上半年境内公开债务到期(含回售)64亿元,其中3、4月到期量分别达33亿元和15亿元。而2月惠誉、穆迪和标普相继下调公司信用评级或展望则加重资本市场的担忧情绪。此外,年初至今行业新房销售表现未见明显改善;该行预计政策面(尤其行业政策)在“因城施策”框架下的持续发力可能带动新房销售景气度于二季度中后段逐渐复苏。换言之,未来几个月龙光的销售及资金回笼表现或仍承压,这给其经营端和债务偿付端资金铺排带来不确定性。

值得提的是,2021年12月27日,在融资政策出现窗口期时,龙光集团便发行了6.65亿元CMBS,发行期限12年,票面年利率5.2%,是自监管部门支持优质民营房企发债政策出台以来国内第三家成功发债的民营房企,让龙光一度被视为“稳健”房企的代表。

但1月初,有市场消息指龙光集团或有30亿美元左右的私募美元债,投资者要求提前还款。彼时,该公司回应称没有任何美元私募债。到了1月21日,龙光集团又在投资人电话会议中,承认存在不超过10亿美元的借款担保。这一信息引起了国际评级机构的关注,并引发了龙光集团的评级下调。

3月1日时,瑞银就发表报告指出,龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元,即去年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍,将其评级由“中性”降至3月1日,瑞银发表报告指,龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元,即去年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍,将其评级由“中性”降至“沽售”。

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