金茂服务通过聆讯，三年的复合年增长率达110%

2月6日，香港联交所披露，金茂物业服务发展股份有限公司(以下简称“金茂服务”)已经通过聆讯，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。

招股书显示，金茂服务2018年、2019年、2020年营收分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，毛利分别为1.15亿元、1.51亿元、2.35亿元

截至2021年9月30日，金茂服务在管总建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目；合约建筑面积达4570万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市。其中，住宅物业及非住宅物业的在管建筑面积分别为约1970万平方米及350万平方米，分别占在管总建筑面积的85%及15%。

在管面积稳步攀升

截至2021年12月31日，金茂服务的合约总建筑面积为5760万平方米，总共涵盖266项房地产项目，其中200个项目由金茂集团或中化集团亦或各自的合营企业及联营公司开发。

背靠中国金茂及其背后的中化集团，金茂服务在报告期内实现了合约面积、在管面积规模的持续增长。

截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日，公司在管建筑面积分别为1020万平方米、1270万平方米、1770万平方米及2320万平方米。这其中，金茂集团、中化集团及其他合营企业及联营公司所开发项目的在管建筑面积分别占89.8%、94.2%、87.8%及86.6%。

在接受母公司大力支持的同时，金茂服务也开始自主“造血”。

由于金茂服务物业管理组合涵盖住宅物业及各类非住宅物业，包括商业物业（如写字楼及购物中心）以及公共和其他物业（如学校、政府设施及其他公共空间），业务性质灵活多样，因此，2021年开始金茂服务便频频与多家政企合作。

2月10日，其联合嘉善经济技术开发区管理委员会共同成立嘉善嘉茂城市公共资源管理有限公司;此后5月份又在城市服务领域再次布局，与地方国资企业舟山东港集团正式签署战略合作协议，并成立了合资公司舟山东大金茂;之后金茂服务与中化蓝天合资成立浙江中蓝鑫茂园区管理有限公司;同年9月再度牵手地方政府，与南京新尧新城管委会正式签署战略合作。

在业务突破的同时，金茂服务还将物业管理赋予了科技属性，招股书指出，先进技术及数字化有助金茂物业提供智慧物业管理。金茂物业打造智慧社区，提升生活体验及优化资源配置，从而提升客户满意度及实现经营稳定。

营收稳定、毛利持续攀升

多元相融的特性使金茂服务在规模居中的情况下，凸显出较高的盈利能力：2018年-2020年，金茂服务的收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，复合年增长率为28.2%，2021年前9个月的收入为10.49亿元；同期，金茂服务实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元、1.09亿元，复合年增长率逾110.0%。

实现利润稳步攀升的原因在于金茂服务不止局限于现有的业务条线，招股书中，金茂服务将业务条线划分为三大部分：物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

其中，仅2018-2020年，物业管理服务毛利率分别为11.1%、11.9%和17.8%，逐年呈上升趋势。与此同时，三年间，金茂服务的综合毛利率表现也优于市场平均水平达到20.0%、19.2%、24.9%。

非业主增值服务主要来源于协助在售楼处的营销活动及提供咨询等服务。其收入从2020年前九个月的2亿元增加至2021年同期的3.72亿元，主要原因为随着公司扩大服务范围，前期规划及设计服务和交付后服务的收入增加所致。该项服务的收入占比维持在三分之一左右，高于业内主流物业企业的平均水平。

2018年至2021年前9个月，金茂服务的社区增值服务收入分别为6080万元、7520万元、8230万元及9880万元，主要是因为公司管理项目增加，从而使社区空间运营服务与室内装修平台服务收入有所增长。

平安证券研报显示，社区增值赛道丰富。现有社区增值服务品类已拓展至社区零售、美居、社区传媒及空间运营、家政、房产经纪等领域。经营模式方面，物企卡位空间服务“最后一公里”，从业务属性出发，在自营、合作中针对性选择，运营更趋成熟。

平安证券研报还提及，除了基础物管服务的市场化发展，近年物管公司亦积极开拓社区增值服务、城市服务等多元增长极。以业主为主要客群的社区增值服务2021上半年收入占比均值18.5%，较2020年升2.6个百分比，毛利润占比均值27.1%，已成长为第二大利润来源。

金茂服务称，本次IPO募资所得主要用于收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作；升级公司智慧服务管理系统；用于企业运营资金及一般用途等。