复盘2021：房企信用分层 高信用房企分享更多份额

2021年的房地产市场，在行业去杠杆、市场降温的背景下，多个大型房企风险暴露，导致金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降。

在此传导下，房企分化继续扩大——高杠杆、低信用房企趁政策窗口期继续降杠杆，努力维护现金流在新形势下的平衡；而财务稳健的高信用房企则流动资金相对充裕，趁窗口期获取优质项目，将分享失信房企原有的市场份额。

展望2022年，新常态下，规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变——更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。而长期来看，在信用分层的影响下，集中度将往财务稳健房企提升。

1 、 2021年回顾：多个央企业绩增长较好 碧桂园继续蝉联第一

全年来看，2021年中国房地产行业的企业整体销售，表现为先扬后抑的走势。

一季度，市场购房情绪延续了2020年末的热度，企业销售规模较2020年和2019年同期提升显著。二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场降温明显，行业部分百强房企单月业绩增速自7月开始由正转负，延续下跌趋势且降幅不断扩大。

年内百强房企累计业绩增速持续放缓，截至2021年12月末累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%。

但也有部分规模房企业绩表现相对突出——从公布年度销售目标的32家代表企业来看，绿城中国、滨江集团、越秀地产、首开股份、华润置地、招商蛇口6家企业顺利完成了全年业绩目标。

其中，绿城、滨江、越秀三家公司的业绩增长，主要得益于区域深耕效果明显——绿城集团七个项目实现年销售额50亿以上，滨江集团2021年在杭州14个区域约有50余个在售项目，而越秀集团2021年里在广州单城就拿地11宗。

更值得关注的是，在标杆房企出现动荡的大背景下，碧桂园和万科两家企业，座次却稳若磐石。

1月5日，碧桂园发布2021年12月份之未经审核营运数据——单月实现权益合同金额225.8亿元，实现权益合同销售面积289万平方米。全年实现权益合同金额5580亿元，实现权益合同销售面积6641万平方米。

克而瑞统计显示，2021年，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%，较2019年增长42%。尤其是排名第一位的碧桂园，2021年全口径销售金额7588.2亿元、操盘金额7208.6亿元，均是7000亿档次的唯一，权益金额也是唯一一家破五千亿的房企。

很多人一开始并不理解碧桂园的下沉城市战略，而在进入新周期后，尤其是热点城市强调控下，行业发现这战略塑造了碧桂园的销售韧性。

截至2021年6月底，碧桂园的业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县，项目总数达3127个。2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，其中，有84%权益面积位于三四线。在刚发布的新年致辞中，碧桂园集团总裁莫斌就提到，2021年市场形势严峻，销售去化低迷，房地产行业正进行着新一轮洗牌，但其坚信新型城镇化的市场还很广阔，本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。

莫斌还表示，每个区域总裁都必须心中装着客户，实实在在地做到让业主满意，打造以客户为中心的竞争力。2021年12月，碧桂园全面升级四大产品系——“府、云、天、星”，还全新升级“碧U好房”概念，从服务维度更为细致地诠释产品价值，助力提升新型城镇化建设和城市人居水平 。

2 、 2022年展望：高信用房企继续被偏爱 加大占据市场份额 

行业调整期下，市场资源也在向优势企业集聚。

去年9月以来，房地产融资政策不再加码，同时通过与房企的多次座谈，逐步释放边际利好信号，如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。部分高信用房企也迎来融资窗口期。

首先排在再融资第一梯队的是央企国企。仅2021年11月，保利披发展露的新增融资金额包括额度共计443亿元。中海地产在11月25日-12月25日间披露的发债额度也超过150亿元。

还有华润置地、招商蛇口、绿城中国、中铁置业、中交地产、绿地控股、华发股份、金融街、金隅集团、京投发展、厦门国贸、武汉城建等央企、国企，在2021年12月里，都披露或成功进行了新增融资。

其次享受到流动性支持的，是个别财务情况较好、信用评级较高的大型民企。

2021年12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园境内主体“碧桂园地产集团有限公司”计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据。

此前，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。

而作为非A股上市民营房企的碧桂园，是首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”，在银行间市场交易商协会成功申报中期票据的行为，也从侧面佐证了碧桂园的优质经营。

中报数据显示，截至2021年6月末，碧桂园净负债率仅49.7%，有息负债总额3242.4亿元，较去年底进一步下降；平均融资成本为5.39%，较去年底下降17个基点。这些，都为碧桂园赢得市场支持，奠定了扎实的财务基础。

此外，在去年12月，还有龙湖集团10亿元中期票据成功发行，期限15年，票面利率仅3.7%；上海五角场合生汇83亿元ABS项目状态，更新为“已反馈”。这些优质民营房企再融资的成功发行，反映了监管和投资者对公司的认可，也侧面印证了监管层对优质房企资金来源的重视，对行业的信心重建更具影响力。

展望2022年，相比全球其他经济体，中国领先一步控制住了疫情极端冲击、领先一步实现了经济回归至趋势增长水平，因而以前瞻的战略眼光谋划中国经济发展的中长期问题，包括扎实推进共同富裕、落实“碳达峰、碳中和”行动，将“房住不炒”原则进一步制度化等。这些政策措施将更加夯实中国经济的基础，保障中国经济行稳致远。

长期来看，对于房企来说，控制规模、稳发展，长期主义、重经营等策略是房企行稳致远的重要保障。

未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆，以增强企业自身的抗风险能力，实现稳健、高质量发展。整体战略以谨慎经营、防范风险为主，并积极适应新的政策与市场环境。坚持主业、精细化管理，“降本增效”向管理要效益，缓解流动性压力、抵御行业寒冬。

同时，在目前的行业盘整期，企业更应该回归产品、持续关注产品升级迭代，加强产品力打造、提高产品适销性，在日趋加剧的行业竞争中保持发展优势。

2021年10月份以来，央行下调存款准备金率、放松信贷，高层密集发声维稳市场，提出要“保交楼、保民生、保稳定”“稳地价、稳房价、稳预期”。预期在2022年里，融资政策矫正修复，机构将更加偏好上述提及的国企及实力强、经营稳的头部民企。

对于那些经过本轮大浪淘沙后最终活下来的房企来说，竞争格局将改善，其生命周期也将拉得更长。