2021组织力研究：百强房企人均销售额均值破3500万

在新的周期下，房地产企业对自身“组织能力的建设、精益化管理水平的提升、人才结构的升级、公司治理体系的完善”都需要更加重视。因此，秉承高质量、可持续发展原则的企业管理，成为必然的选择。

12月22日，由可研智库主办，亿翰智库联合主办的“质量时代 组织重塑” 共创组织力—“2021中国房地产业组织管理峰会”暨“中国房地产企业（第二届）CHO联席会”成功召开。

此次会议上，可研智库创始人、亿翰智库事业合伙人贾春晖主持发布了“中国房地产组织力研究工作”重磅研究成果——《2021中国房地产组织力研究报告》、《2021中国房地产雇主影响力研究报告》和《2021中国房地产业公司治理研究白皮书》。

市场逻辑重构

中国房地产组织力研究成果发布 助力行业升级

成功与辉煌之后，当市场回归理性，真正牵引房地产企业走得更高更远的要素是什么？

随着“高质量经营发展”新阶段的到来，市场逻辑面临重构，以“稳健”为发展灵魂，房地产企业战略也面临着重置或升级。新阶段下，新思考不断涌现，什么样的组织是适配行业新周期的健康组织？什么样的人才是匹配行业新周期的优秀人才？ 什么样的企业会成为行业新周期下的好雇主？何种企业拥有卓越的公司治理能力？

基于此，2021年，可研智库联合亿翰智库开展一年一度的“中国房地产组织力研究”、“中国房地产雇主影响力研究”、“中国房地产业公司治理研究”，旨在推动中国房地产行业“组织管理、公司治理”朝着更加科学、系统、规范的方向发展。

组织力研究

全新研究视角下的五大观点

《2021中国房地产组织力研究报告》从5项一级指标，10项二级指标，28项三级指标、122项影响指标的关键因素进行综合研究及评价，同时从房地产企业”人均效能、元均效能、费均效能、城市效能、运营效率与组织管理综合水平“六个可量化维度进行细分研究，从而形成对中国房地产组织力百强企业的综合评价及分析。

自住房制度改革以来，中国房地产行业经历了近30年的蓬勃快速发展。截至2015年，房地产行业市场总量突破15万亿。截至2020年，行业市场总量突破17万亿，地产从业人数突破300万，大约有9万余家房地产开发企业存活在市场中。20余年的发展中，行业集中度有所提升，头部房地产企业也逐渐迈入了发展高效化、布局全国化的轨道中。

据可研智库统计，2020年百强房企整体创造的份额占房地产市场总量的75.11%；组织力百强房企当中，以人效为例，人均全口径销售额均值已经突破3523.68万元。在过往10年中飞速全国化布局过程中，百强企业已经完成了对全国334个地级行政区域的整体布局。

可研智库研究发现，2020年，从人效表现来看，房企各梯队之间差距依然明显，但间距逐渐拉近，行业内具有管理水平优势、最早专注效能提升的头部房企，效能表现达到了边际顶点。人效第一梯队TOP20企业人均全口径销售额为5604.13万元/人，与2019年相比基本持平。但在业绩提升的主要原因下，TOP51-100房企人效表现大幅提升，并直接推动行业人均效能水平提升。

而从元均表现来看，2020年疫情下社保减免政策的影响，使企业人工成本支出有所下降，致元效提升明显。随着国内疫情控制愈加稳定，该因素对元效影响会逐渐消失。预计2021-2022年随着房企高质量发展战略的逐步落地，其成本管控制度和用人策略也会随之调整优化，房地产行业人才对收入增幅的预期会有相应回落，人工成本总额会逐步下降，元效表现仍会进一步提高。

以地级市为统计口径，观察百强房企单城市获得的全口径销售额的表现情况，年内房企进一步深化城市深耕程度。2020年，组织力百强房企城均全口径销售额达到了27.04亿元/城，城均权益销售额为19.95亿元/城，城均销售面积16.55万平方米/城，整体较2019年提升达10%以上。

费均效能为每一元费用投入（营销费费用、财务费用和管理费用的三费总和）实现的业绩或创利情况。根据2020年百强房企费均效能整体趋势来看，整体略有提升但增幅低于元均效能增幅。以费均全口径销售额为例，2020年组织力百强房企均值为31.36元，较上一年度提升3%。

但2021年，随着新阶段的到来，行业底层发展逻辑随之颠覆。可研智库发现，2021年，高周转、高杠杆、全国化扩张型房企战略遭遇大范围停滞或收缩。未来，固有的企业发展战略将被重构。

“如何制定匹配行业新周期的组织战略目标？”已经成为每个房地产企业面前最迫切的问题。可研智库认为，“共同富裕”目标的提出、《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》的出台以及“碳中和”时代背景，对行业发展提出了明确的指向。未来“公平与效率”、“高质量发展”、“绿色治理”是房地产企业需要重点关注的关键词。

另外，为了更好地回答新时代下企业的新困惑。可研智库的研究视角也随着环境的变化发生转换。可研智库按城市能级分层研究组织战略、组织效能目标制定路径、城市拓展与深耕策略所带来的效能表现差异和最佳边际效能顶点研究、选择绿档、黄档房企，运用净利润与权益销售额象限分析法，研究新周期下的组织效能目标做为视角分析。

基于以上研究视角分析，可研智库通过对行业特点的总结与经营数据的研究，得出五大观点：

一、2020-2022年，房地产市场至少面临三年的盘整周期，预计三年震荡周期至少持续到2022年6月。同时，我们认为，2022年房企将进一步采取系统性的组织精简、人员优化以及效能提升动作。而TOP20房企下一步的组织效能提升，需要新的管理方法和工具做支撑。

二、对房地产企业来说，过度的深耕现有城市与一味的拓展高能级城市虽然可以带来短期的组织效能快速提升，但长远来看都不能达到组织效能的最佳表现。“组织力百强企业城市拓展指数“与”组织力百强企业城市深耕指数“交叉分析，可以求得组织效能边际顶点。以“x”为房企的“城市拓展指数”，“y”为“城市深耕指数”，边际顶点为：y=2.4648e0.0967x。

三、通过关注成本管控水平与房企规模的不同比例匹配所带来的组织效能变化，我们发现，规模化带来的集群效应虽可以帮助企业降本提效，但在成本管控水平不足的情况下，规模化背后造成的浪费与损失也是惊人的，成本管控水平不足的房企在规模扩张过程中的组织效能表现反而低于未扩张前的组织效能表现。可研智库分析发现，组织力百强房企在成本管控水平较高与房企规模在千亿以上的房企，其人均净利润可以达到500万元/人以上，元均净利润达到23.20元。

四、房地产人力资源顶层设计将被系统性强化，定位将全面转型。从此前的辅助战略决策，逐渐发展到人力资源全面介入各业务场景，重新定义组织战略目标。在实现精细化、系统化管理的同时，真正转型为战略型人力资源定位，从组织战略的角度更深层的影响企业整体发展战略目标的制定和达成。

五、一鲸落，万物生。新的行业生态将被重新构建。广大的市场依然存在，房地产企业未来可能会更清晰的分化出多种差异化经营模式，只要能够充分发掘差异化的核心竞争力，并且将其发挥到极致，那么企业的组织效能水平就有机会达到边际顶点。同时，围绕自身的核心竞争力打造高质量、可持续发展的组织能力，企业终将迎来更具发展空间的新周期。

雇主影响力研究

以员工敬业度为索引 探寻组织建设新方向

《2021中国房地产雇主影响力研究报告》详细阐述“房地产雇主影响力数据分析及研究成果”。从房地产“组织势能、组织内能、组织动能”几大维度细分研究，从而整体形成对百强房地产企业雇主影响力的分析和评价。

2021年的“中国房地产雇主影响力研究”工作于3月正式启动，213家房地产企业参与调研，回收调研问卷24566份，问卷有效率95.73%。可研智库面向85家房地产企业的人力资源管理团队进行调研和案例分析，并对45位房企高级管理人员进行访谈。以此作为评价房地产企业组织管理水平与员工工作状态的依据，为企业制定新周期下的组织管理战略提供参考意见。

总体来看，2021年，员工敬业度评分的大幅下滑值得重点关注，该项得分仅为82.31分，较上年下滑7.56分。员工对组织健康状态的负面评价多集中在机制建设与薪酬激励层面。组织力内部的各项因素中，人才培养与文化塑造对员工的影响是潜移默化的，机制建设与薪酬激励的影响则立竿见影。员工在机制建设和薪酬激励方面的低评分说明房企当前面对市场变化中的管理举措存在一定缺失。

细分来看，员工动力、员工稳定性上，房企都暴露出不同程度的问题。战略方向不清晰、组织内沟通不顺畅、个人发展被忽视、薪酬政策受质疑、文化建设落地效果有待提升等问题最终都反映到员工敬业度上。作为衡量组织健康程度的结果性指标，敬业度评分下降意味着目前房企采取的管理措施仍有较大提升空间。

为应对2021年市场变化与政策调控，房地产企业纷纷作出战略调整、管理转向的大背景下，调研数据显示，员工对目前所在房企的战略政策存在困惑，虽尚未影响到员工对企业信心及日常工作，但仍然值得进一步关注。

与此同时，员工对所在企业的信息传递效率评价下降，由2020年88.30分变成87.07分，企业内部越级管理频率增加，汇报线不清晰，多头汇报，重复汇报等情况时有发生为主要原因。

透过数据调研，可研智库发现，员工薪酬满意度下滑趋势明显。虽然房企战略转型大势所趋，员工对薪酬调整有心理预期，但对于受调研房企的薪酬政策调整，员工的基本态度是理解但不认同，说明在薪酬调整过程中，房企忽略了员工情绪及个人情况而影响了员工认同感。

不过，与2020年相比，调研企业人才培养机制认同指数明显上升，由82.24分提升至83.15分。这与房企近几年对人才培养体系的重点关注不无关系，本次调研对房企的任职资格体系、管理者领导力、职业发展规划和晋升机制各维度均有涉及，得到的评价较2020年均有所上升。且2021年房企对企业文化的建设力度日益加强，尤其对团队凝聚力的塑造更加重视。这与房企当前区域整合、岗位梳理阶段，面临的团队、员工管理问题息息相关。

透视上市公司治理

一股独大、董事会效率偏低等八大现象

《2021中国房地产业公司治理研究白皮书》，可研智库从6大维度，深入一、二、三级指标体系进行深耕研究，再结合中国房地产业治理指数分析及评价，旨在一年一度的研究并展示中国房地产业公司治理水平。

2021年，通过对上市房地产公司治理现象的总结与研究，可研智库发现了当前房地产企业公司治理层面存在的共性与发展趋势。

例如，我们发现，一股独大股权结构在房地产行业内较为普遍，股份集中度CR值大于1的房企达到样本企业总数的71.79%，说明大部分房企属于股权高度集中型，第一大股东具有绝对控制权。

纵观上市公司董事会成员结构，董事会内部成员结构的多样性有助于提升企业决策科学性和抗风险能力为普遍共识，但上市房企董事席位中存在女性董事缺位现象。董事会成员规模在5-13人之间，均值为8.15人。董事会成员中拥有女性董事的企业数量占总样本企业的85.71%。

公司治理层面，房企还面临另外的问题，如由于董事会成员结构复杂、规模较大，部分董事缺乏管理企业的实际经验，加之缺少获取企业经营真实信息的渠道导致董事会决策效率低下；由于治理机制不完善，导致企业中大部分股东同时担任公司高级管理人员，两权分离原则未得到充分贯彻；由于公司治理体系不完善，监管措施不到位，导致大部分样本企业只愿意按照证券法规最低要求披露信息，自愿性信息披露的内容和质量都不能满足相关利益群体对企业的监督需求等。

当前绿色治理的发展观正逐渐走向主流。可研智库通过对样本企业盈利能力与ESG绩效进行交叉分析，发现虽然盈利能力强的企业，ESG绩效高低没有明显规律；但ESG绩效较高的企业，盈利能力相对都比较强。说明ESG体系建设确实有助于提升企业的经营管理能力和盈利能力。

值得关注的是，已认证绿色建筑面积出现大幅度增长，如万科集团、碧桂园已认证绿色建面达到2亿平方米以上，说明绿色建筑概念得到了市场的认同，需求量大幅度增加，部分地方政府为绿色建筑项目提供较大力度的政策支持，有利于推动绿色建筑项目快速发展。

最后，随着金融机构绿色金融业务更聚焦于绿色资产、绿色项目投资，坚持绿色导向，商业可持续发展的企业，其融资结构可以得到进一步改善，资金成本有望降低，绿色投资价值有望提升。