“如果用一个词概括2021年的中国经济社会应该就是“新发展”。新发展格局的形成需要贯彻新发展理念，新发展理念则是构建新发展格局的理论基础。新发展理念是针对中国过去几十年形成的经济社会发展模式的又一次变革。从十四五规划落地到确定双碳目标的工作意见发布，从互联网反垄断、反不正当竞争到防止资本无序扩张，从整顿在线教育到房地产三条红线的颁布，每一条新政、每一个事件都在围绕着构建新发展格局这一核心理念在进行“，高力国际华北区董事总经理严区海在华北区第四季度新闻发布会上说，中国经济社会已经进入了新发展阶段，北京的办公楼市场也正在迈进一个新的发展时期。作为承上启下的2021年，今年的北京办公楼市场是创纪录的一年，如此优异的市场表现让人对2022年充满了更多的期待。
随着中服地块和丽泽商务区在建项目的陆续入市，第二轮供应高峰期基本结束。2021年是本轮供应高峰期的最后一年， 全年新项目入市节奏相对合理。年新增供应量低于我们的年初预期，主要是由于部分新项目全部业主自用或延期入市，全年新入市项目总体量近71万平方米，主要集中在CBD和丽泽，其中第四季度新增供应量接近13.8万平方米。高力国际华北区研究部董事陆明表示，更合理的新增供应量能够一定程度上平抑由于新增项目集中入市给市场带来的冲击，不至于在短期内快速推高空置率水平而导致市场参与者出现误判。截止到2021年底，北京甲级写字楼核心子市场最重要的两个新增供应板块，CBD核心区中服地块和丽泽商务区的大部分在建项目均已入市，至此也宣告了北京市场的第二轮供应高峰期已经基本结束。
净吸纳量创出史无前例的新高，互联网企业的大宗租赁成交左右市场走势。2021年净吸纳量近114万平方米，这是有历史记录以来最好的去化表现。如果去除自用面积的话，全年的市场化去化面积依然超过95万平方米。四季度净吸纳量达到30万平方米，主要集中在亚奥和丽泽。从2021年全年来看，市场需求主要集中在CBD，丽泽和亚奥市场，同时这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域。需求端的爆发式增长得益于互联网科技企业的快速扩张。高力国际华北区研究部董事陆明表示，据不完全统计，在办公楼市场范围内，互联网科技企业在超过5000平米的大宗租赁成交中（仅包含新租和扩租）就已经接近140万平方米，其中甲级约45万平方米，乙级25万平方米，产业园近70万平方米。如果再加上小于5000平米的租赁成交，保守估计该行业今年的新增办公面积至少在160-200万平米之间。以互联网科技为代表的新经济企业已经成为左右北京办公楼市场走势最重要的一股力量。
年度空置率大幅回调，19.4%已成历史高点。在年中的市场预测中，高力国际已经表明，基于超预期的需求暴涨，去年四季度的19.4%的空置率将成为未来3到5年的阶段性高点。截止到目前，空置率已经降至15.1%，年降幅达到4.4个百分点。受益于头部互联网公司的大面积新增需求，北京甲级写字楼市场已经有四个市场空置率低于10%，分别是金融街（6.9%），中关村（7.1%），亚奥（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作为存量最大的市场目前的空置率也仅为10.9%，年降幅更是达到了6.5个百分点。在子市场方面，空置率降幅最大的市场依然是丽泽，空置率从76.6%降至48.9%，降幅达到27.7%。其次是亚奥市场，空置率从超过20%的水平降至8.8%，降幅近12个百分点。这两个子市场的快速去化则主要是由于互联网和金融企业外溢所致。
北京甲级写字楼历史租金和空置率，2010-2021
租金在底部徘徊，个别子市场租金回升速度快于市场平均水平。供需两端的表现从一定程度上改变着租赁双方对于市场价格的预期。从整体市场租金来看，租金降幅在下半年呈现企稳迹象，第四季度平均租金维持在340.4元每月每平米，变化仅为-0.2%。而相较于2020年底的租金，降幅进一步缩窄到只有2.9%，远低于2020年超过8%的平均降幅。个别子市场的租金出现回升，大幅领先市场平均水平。望京酒仙桥从去年四季度进入业主市场，已经维持了一年，租金已现大幅回升，同比上升幅度达到8.5%。CBD有着北京最大的甲级楼宇存量，今年的表现更是近十年的最佳，业主去化压力进一步减小，市场租金在第四季度已出现回升迹象。
产业园市场去化超百万平米，上地、北清路炙手可热。2021年全年产业园市场持续全年火爆，共录得超过139万平米的市场去化，空置率大幅下降7.6个百分点至14.1%。平均租金企稳回升，年增长3.5%。 超百万平米的去化主要集中在西部创新市场组团，特别是上地和北清路，两个市场的净吸纳量都在30万平米左右。另一个值得一提的是亦庄市场，北京经济技术开发区在今年交出了靓丽的答卷。前三季度经济增速同比增长38.3%，区域经济发展势头强劲。今年前三季度，经开区展现了强大的经济复苏能力，规模以上工业总产值累计达到4243.6亿元，同比增长32%，其中四大支柱产业（汽车及交通设备产业、电子信息产业、装备制造产业、生物工程和医药产业）的比重进一步提升至94.2%。增速最快的当属生物工程和医药产业，前三季度总产值达到1300亿元，同比增长256.6%。随着更多企业落户亦庄，全年亦庄产业园市场净吸纳量近15万平方米，空置率已经从21.6%降至11.7%。
成熟产业园市场需求暴涨，市场大幅去化，全年净吸纳量破百万平米
2021年宏观经济增速已经回归到疫情前的水平，疫情虽然反复但实际影响已经基本消散，写字楼需求呈爆发式增长。高力国际华北区副董事总经理陈难认为，整体办公楼市场正在从供应高峰期走向未来3-5年的去化周期，从三期叠加的市场态势走向以新经济需求为主的去化周期。在这期间，随着雄安新区和北京副中心逐渐成熟并在未来五年承担更多的非首都功能，北京的城市格局和产业分布将出现翻天覆地的变化，新一轮的产业更替、城市功能更新和经济结构重构将为北京这座千年古都注入新的活力，加速京津冀城市群的发展，甚至成为引领全球经济增长的发展高地。
本文来源：网易房产
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梁秀杰_NO4310
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