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房地产在期待一场全面降息

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12.20的LPR会降吗?
相比突如其来的意外之喜,面对铺垫已久的降准,低谷多时的市场,早已经“皮实”了。

12月6日,央行官网发布消息,于2021年12月15日,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。

本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%,释放长期资金约1.2万亿元。

这是2021年内的第二次全面降准,上一次,是在7月:下调金融机构存款准备金率0.5 个百分点,释放长期资金约1万亿元。

这两次全面降准,都算是如约而至——在此前,都已经有开过会议作铺垫。

而市场对这两次降准的反应,从小激动,到淡定——7月12日的上证指数涨了0.67%,深证成指涨了2.14%。而这一次降准后的后一个交易日上证指数微涨0.16%,深证成指微跌0.38%。

归其原因,实际可释放的“流动性”大幅缩水,是关键。

7月的降准,主要用于7 月份到期的4000亿MLF置换,剩余的降准资金将用于对冲7 月中下旬缴税及地方政府债缴款带来的流动性缺口。

相当于1万亿里,有6000亿可以投给商业银行用于补充长期资金。

而12月MLF到期时间为12月15日,规模为9500亿。

意味着,此次央行释放的1.2万亿资金,将有绝大部分用来归还MLF,约仅剩2500亿元能投向商业银行。

有业内人士坦言:这对于刺激需求就是杯水车薪。

尤其是,这次全面降准后,市场又迎定向“降息”——面向支农支小。其目的明确,当前,“三农”、小微企业仍是经济发展中的薄弱领域,需要进一步加大金融支持力度,降低他们的综合融资成本。

于是,房地产领域对降准的讨论,更是从普议“涉房贷款即将放宽”,转向了“人间清醒难助推”。

包括在降准第二天,有来自成都某银行的“防控住房按揭贷款风险”指示截图流出。

房地产在期待一场全面降息

除了要暂停受理四个存在债务问题未解决房企的按揭贷款申请,还提到,将暂缓介入一批开发商及关联公司的房产项目。

且,上述提及到的房企,均为民营企业,甚至不乏TOP10房企。

这更让市场对降准有了更准确的阅读理解:降准惠及前提,除非你是国企、央企、极个别大型稳健民企,以及合理住房需求的购房者。



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降息更能拉动楼市?

于是,行业把更多的期待,投向了全面降息。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,历史数据表明:货币宽松能够推动房地产市场上行——降准/降息通过向市场释放大量流动性,增加房贷额度,同时降低资金成本,促使房贷利率下降,促进购买力的释放。

降准降息带来市场预期增强,需求加快入市。以北京为例,2012年以来,多次降准降息后,二手房客户带看成交比均出现下降,尤其是2012年及2015年的降准降息后,需求转化速度明显加快。

在供给端,降准降息后房企更易获得低成本资金,拿地增多,土地溢价率上升,进一步促进市场预期向上,带来市场供需两旺。历次降准降息后,房企累计资金来源同比普遍出现增长,土地成交面积及溢价率均有明显回升。

但要注意的是,这里面是将“降准和降息”一并打包了。

降准和降息的不同在于:
1、主体不同:降准主体是中央人民银行,降息的主体是商业银行;
2、面对群体不同:降准的受体是商业银行,降息的受体是企业和个人;
3、作用方式不同:降准是为了释放银行业的流动性;降息不增加市场资金量,但可改变资金投向。

也因此,在房地产依然被严厉调控的当下,降息会比降准,更容易触达到行业中。

中金宏观就在最新研报指出,降息对稳增长的提振更加明显。

毕竟结构性货币工具必依赖新增信贷投放才能发挥效果,然而在经济下行压力较大的背景下,坏账概率上升、银行风险偏好下降,银行新增信贷投放面临诸多压力。

房企内部人士也认为,存款利率下降,会使资金流向股市、房市。尤其贷款利率下调,会直接减轻购房成本,对于刚需、改善客户,肯定有刺激。

根据观点指数研究报告,11月单月,前100房企全口径总销售金额8647.1亿元,同比下降34.1%,环比下降2.6%。

如果销售不回暖,市场整体下行、融资通道收缩的背景下,那些得不到外输血的房企,想要自我优化经营性现金流,只能是悖论

唯有更大力度的需求端政策调整,提振楼市销售,使房企实现良好的回款,才能真正恢复供应商、地方政府、金融机构对低评级房企的信心,才能走出信用收缩的负循环。

但由于降息可能进一步提高资产价格,中金宏观认为,降息的排序可能相对靠后。从衍生品市场的报价来看,市场对降息(公开市场操作利率)的预期仍然比较谨慎。

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