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蓝光被实锤挪用近29亿预售资金

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诉讼显示,蓝光滇池监管账户累计入账销售资金只有16.52亿元,未进入监管账户销售资金28.65亿元。

近期,一封广发银行的举报信在网上流传。

该举报信的举报人为广发银行昆明分行党委书记兼行长朱少彦,被举报人为四川蓝光地产集团原董事长杨铿和广发银行昆明分行副行长保晓君。

举报信称,杨铿在近1年以来,操纵旗下公司把早已出售的,花间溪谷花园楼盘的大产权窃取到手,冒充蓝光的财产,通过抽换文书、添加、套打、翻印等伪造材料,勾连广发银行部分负责人二次盗押该行资金,金额达到55亿元。


一封举报信,揭发了广发银行昆明分行的内部恩怨,也揭发了地产公司“骗贷”的系列操作。

虽然两方都已经回应消息为虚假信息:举报信系冒充。

但信中详细披露的蓝光一房两押、一房多押、盗押、冒押操作,广发方面并未辟谣,外加上二者间确实有金融借款合同纠纷案。

让人不免好奇,这封信背后是否真有一番深水区。


1

欠薪、停工、失联、延期交付


这封信所指向的项目,是昆明蓝光花间溪谷花园(又名花田国际)。

项目地块为蓝光下属全资公司——昆明蓝光滇池文化旅游发展有限公司(以下简称:蓝光滇池),在2017年11月13日,以15.17亿元竞得。

据了解,该项目的二期产品(A8、A10地块),原定2021年9月30日交付,但目前已停工半年,不见交付迹象。

呈贡区的文件显示,两宗地块均已于2020年12月15日完成工程竣工验收备案。

按照正常的流程与速度,房子竣工后,开始做精装,还有室外管网、燃气、水电的接入,小区的道路、绿化,一般需要3~5个月即可以交房。

从12月到隔年的9月,这个时长,可以说是稳稳的能如期交房了。

但实际上,2021年5月时,项目现场已出现多起农民工讨薪事件。随后,二期的精装工作直接停工了。

有业主担心会影响交房,致电蓝光发展云贵区域公司,但云贵总部方面却在业主多次前往查看均无人施工的情况下,依然声称正常施工。

还有业主打去售楼处询问,然而,“售楼部的电话要么没人接,要么接了之后说不是蓝光的人”。

于是,业主们网上投诉到了呈贡区委书记的“领导留言板”。

在多次约谈蓝光发展之后,在10月21日时,呈贡区住房和城乡建设局回复表示:已多次督促开发企业多渠道筹集资金,尽快续建交房。

“开发商承诺花田国际项目(二期)于2021年10月16日复工,预计于2021年12月30日前交房。”

但据当地的媒体人反映,截至12月2日,项目并未复工。


2

私自挪用近29亿预售资金


明明已经竣工许久,却不能按期交房?大部分业主猜测,是因为缺少资金,导致精装工程的最后部分停工。

但其实,该项目的融资和去化情况,都不错——项目账户并不缺钱。

信息显示,在拿下花田国际度假区这10宗地的当天(2017年11月13日),蓝光滇池就已经把其中33亩宅地,抵押给了广发银行昆明分行,抵押金额约4亿元。

而在2018年6月时,蓝光滇池又向广发银行昆明分行,分两次,共申请了23亿元的开发贷。

作为上述开发贷的放款条件,蓝光和广发方面约定:包括购房业主一次性付款、首期款、按揭款等各类销售回款、出租模式的租金即其他相关收入,均需归集至蓝光滇池在广发昆明分行的账户,用于开发贷款归还,实行封闭管理。

且协议中还规定:项目销售收入的60%需用于偿还本笔贷款;另外,当本项目住宅销售回款比例达到80%时,不论本笔融资是否到期,乙方在甲方预售资金监管账户的资金余额须覆盖甲方贷款本息余额,直到本笔融资结清为止。

但,蓝光却违约了。

于是,广发昆明分行一纸诉讼,将蓝光滇池和蓝光发展等关联担保方,告到了云南省昆明市中级人民法院。

据诉讼中广发方面统计,从2018年6月至2021年8月,蓝光花间溪谷花园(A5-A10)共计销售住宅2879套(其中住建备案2842套),销售回款约45.17亿元(住建备案金额44.64亿元)。

按照项目合同总金额45.82亿元计算,项目销售资金已超过预计总销售的80%,达到98.57%,应全额清偿贷款本息。

但蓝光滇池监管账户累计入账销售资金只有16.52亿元,未进入监管账户销售资金28.65亿元。

本应封闭管理,用于项目开发建设,以及偿还广发开发贷的销售资金,已被蓝光私自挪用了。


3

二次抵押的真空地带


此外,如果把上述事件和广发银行举报信中所说的联系到一起,项目被二次抵押的情况,也可能存在。

蓝光被实锤挪用近29亿预售资金

据银行内部人士介绍,按照行业的常规操作,开发商在付清土地款后,持着国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,向银行申报开发贷,并将土地和在建工程抵押到银行。

在拿到预售证,收取首付款之后,开发商再向银行申请解押,以让购房人可以网签备案。

但该人士坦言,这中间很容易出现操作真空期:因为上述四证还在开发商手中,在解押且销售后,开发商很可能再进行二次抵押。

在土地管理部门和房产管理部门相分离的地方,土地抵押在土地管理部门登记,在建工程(含土地)在房产管理部门登记。

当开发商用单独的土地和在建工程(含土地)在不同的银行(或信托)办理抵押贷款,同时由于房产管理部门和土地管理部门信息不互通,而分别办理了抵押登记,造成了同一宗土地办理了两次抵押,可能会造成贷款风险。

此外,因为新房的按揭,往往不止一家银行承办。也可能存在,在其中一家银行办理了在建工程抵押登记后,仍然进行销售,并由另一家银行办理按揭。而按揭款没有归还原该套房在建工程抵押的贷款额度,也会造成该套房产重复抵押。

包括,蓝光花间溪谷花园二期项目已经通过竣工验收许久,开发商手里拥有房产管理部门所办理的以楼为单位的房产证(俗称大证),也是可能再去做抵押的。

目前,由于广发银行昆明分行给予蓝光集团及其子公司的贷款,有10.09亿元已经逾期。在8月20日时,广发银行昆明分行已经将四川蓝光发展,以及昆明蓝光滇池文化旅游发展有限公司等,起诉到了昆明市中级人民法院。

如果是上述提及的这两种重复抵押操作,那么银行或者信托手里,都还持有抵押物,且都是第一顺位抵押权人。若开发商最终仍不结清贷款,最终房财两失的,都会是小业主群体。

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