单边代理后 再无深房理和奥体房姐

能打败深房理的，大概只有杭州的魏姐。

被称为“奥体房姐”的魏亚萍，在去年杭州房价快速上涨时，通过买卖更名房、低价房，及ABC单等业务，以低价奥体房源为诱饵，通过空手套白狼的方式，骗取客户的购房资金，涉案金额或高达上亿元。

更名房和低价房常见，而所谓的ABC单，是指炒房客或中介利用信息不对称，以支付定金的方式，锁定市场上的低价房源，在转手高价卖给接盘者。

魏姐就是先在市场放消息，称手上有大量低于市场价的房源，但需要全款支付——深房理会员们就集体支付给了魏姐3000万购房款。

然后魏姐再拿着钱，给房东支付一部分定金，锁定大量房源。

靠着这样的方式，魏姐轻松吃下了大量房源。

接着，魏姐把房源重新挂牌，比如将创世纪低于1150万的房源收入手中后，过几个月再以1500万的价格重新挂牌，还会额外留几套房源以1300万的价格挂牌，给人一种捡漏的错觉。

以一己之力，魏姐掌控了奥体板块的定价权——在过去一年半里，杭州奥体的三个小区的二手房中有60%的成交是魏姐做出来的，大概200套。

且不少房东看到自己的房子被魏姐下定后涨价了，就提出毁约，哪怕需要赔付魏姐违约金。魏姐空手套到了一大笔违约金。

这件事情背后，一方面暴露了杭州奥体板块的大量投机群体，而另一方面，也暴露出买卖双方之间信息不对称的后果。

1、补洞中介“赚差价” 扼制炒作房价

论投机的氛围，深圳并不比杭州弱，在这中间，“中介”炒作房价，同样是重要原因。

作为示范区，深圳的调控政策一直在及时补漏。

为了规范房地产中介行业，有效遏制房价，继发布二手房指导价后，11月19日，深圳市住建局官方房地产信息平台上线新版二手房交易网签系统。

新版交易系统的最大特点是：从“多方委托”变为“独家委托”，从“双边代理”到“单边代理”模式。

这是国内首次在房地产交易领域采用单边代理模式。

此前，二手房交易，大多是在中介方依托信息不对称的基础上，进行居间撮合交易，即买卖双方委托同一家机构或同一名中介进行交易。且业主方一般都会把房源委托给多个中介机构挂牌销售。

在具体交易中，买方都希望越便宜越好，卖方则希望越贵越好，而居间，既不代表买方，也不代表卖方，他只根据自己的利益去促成成交。在这中间，居间有很大的空间，能利用双方信息差，给买卖双方报价不一，从中赚取差价。导致买卖双方的利益都得不到保障，都受到侵害。

而实行单边代理后，买卖双方将通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

值得一提的是，卖方一次只能用一家中介机构销售房源，至多能委托三家机构进行销售，第一家受托机构将会在委托期限内获得房源优先销售权即房源“独家”销售权力，待第一家机构委托期满后，后续替补。

未来，深圳交易房源在挂牌、委托代理、产权核验、签约网签等环节，均将通过新交易系统完成，二手房交易全面实行线上交易。

当然，二手住宅房源还须以深圳二手房参考价对外挂牌，但业主可以自行定义成交价，最终定价由买卖双方委托经纪人进行谈判。若业主挂牌房源明显高于成交价或参考价，新交易系统会进行提示。

在新版系统上，使用者直接就可以查询深圳二手房源和参考价；在“房源库”中，还可以实时看到深圳二手房源信息，有意向的话可以直接通过留下的电话联系。新交易系统将涵盖所有商业性质房源，包括公寓、商铺、法拍房、写字楼和厂房。房源售卖信息在系统内做到实时共享，系统内的所有合规中介机构都可以为这套房源寻找、匹配合适买家。

此外，新系统还对购房资格审核流程进行前置，网签前需要先对买方进行购房资格查验，没有资格就无法进行下一步的网签，杜绝投机客。

2、打破行业竞争格局 小中介凭深耕赢机遇

新规则除了保障了买卖方双的利益，还为中小中介机构，指明了新的“术业专攻”路线。

新的交易系统，从从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等维度，为深圳的中介机构和中介从业者，设置了评级机制——最高为五星级，评分较高的经纪人，在委托人挑选代理人时，将获得系统的优先推荐。

业界普遍认为，这一模式将打破现有行业竞争格局，所有中介机构不论大小均有平等的服务机会，企业比拼的不再是资金与规模，而是信誉与服务、专业与能力。

在幸福里直播间里，空·白研究院创始人杨现领就表示，星级越高的人，委托越多，交易就会联动起来，所以星级体系跟委托体系和交易服务体系形成一个闭环。

他认为，政策带来的最根本的改变是未来经纪人群体的分化，这个群体里面创造价值最明显就是未来活得最好的一波经纪人。包括服务房源，服务业主，这个生意的本质就变成了社区的生意，变成一个种地的生意。

“一旦有了单边独家，经纪人相当于有了自己的一片天地可以种庄稼，找到了职业安全感。未来经纪人需要很长的服务年限才能做好，这个群体变得更加稳定，行业也更加稳定。深圳单边代理本质是再中介化，不是去中介化。”

他还认为，此政策下，行业的产能也会优化：“因为其实正反馈不断建立，这个行业可能就不需要那么多经纪人”，星级服务体系下，会形成自然淘汰，有自然淘汰就是自然产生的优化过程。

另外，如果消费者委托的两个不同的经纪人，都隶属于同一家中介机构，新版二手房交易网签系统就会设置一个五天尽职调查期的功能，要求经纪人要充分了解这个盘，包括产权，要对房源信息做核实。

但如果买卖经纪人是在不同家中介机构，那就不需要这个五天尽调期。

深圳市房地产中介协会秘书长张媛在幸福里直播间里对话杨现领时表示，设置这个的目的是为了加强业内更多的跨品牌合作。这也将改变中小中介机构的业务结构，“中小企业过去由于服务能力不足抢不到房源，伴随合作机制，中小企业可以做社区专家，也可以成为优秀的买方代理人，参与到竞争中来。新的单边系统上线后对行业有大小同权的促进作用”。

杨现领也认为，单边代理后，行业间的合作让大小公司之间的方差变得更小了。未来不光经纪人会分化，门店、业务类型也会分化，比如会有专做二手房，专做社区的门店。

3、细则仍有改进空间

作为一个新系统，其刚成立，也将伴随诸多改进空间。

景晖智库首席经济学家胡景晖就提到，在美国是“谁卖房，谁付佣金”。卖方代理拿佣金，要分一部分佣金给买方代理。具体流程是：卖方代理在MLS上披露房源的时候，他会把这套房子成交以后，分多少佣金给买方代理，直接写在MLS上，也就是直接公示。

而在我国，在全国绝大部分城市，仍是买方付佣金。包括深圳的新模式，对佣金分配的细则并未涉及，“买方代理收还是卖方代理收？各收各的如何分佣？佣金没分之前钱放在哪？如何监管？买房人提出我要打折，如何与合作方商量？等等，都存在很多不明确，不完善的地方”。

此外，杨现领还建议，未来协会的平台还应该设置一些指标，比如“成交委托比”——委托了多少，成交了多少，比如拿了100个委托，但销售才10%，呈现给消费者，这就是一种过渡委托的情况。

不论是消费者提出了更高的要求，还是单边独家制度的推行，都在或内生或强制催促着中国中介发展模式的改变。

杨现领认为，行业大的定位就是“房住不炒”，就是房地产要规范，要发展，要稳定，稳定是一切。在这种情况下，中介应该有自己的历史使命感，顺应制度变革，重构自己的作业模式。