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原材料涨价 开发商减配 精装房进入丐版时代?

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房地产行业步入“至暗时刻”以来,规划设计、园林、投融资、客研、销售等产业链上的每一环都在经历考验,从依靠土地红利和金融杠杆红利“肆意生长”,转为向管理、产品要效益是整个行业的必然选择,这意味着整个产业链都需要随着形势的变化,对业务作出相应的裁剪与调整。 就此,经济观察报推出《地产链》,第一篇——精装房。

(原标题:原材料涨价 开发商减配 精装房进入丐版时代? | 地产链)

经济观察网 记者 丁文婷 河南一家房企的成本负责人陈昭最近正忙着和供应商们价格“谈判”。“天天谈得焦头烂额,又很难出一个结果。”他告诉经济观察网,洁具、橱柜、地板、门窗等供应商都提出了调价需求,几乎是全线要求涨价。

虽然陈昭和大部分供应商签订的都是定价合同,这意味着在合同期满前,供应商需要按照合同约定价格履约。但这次,如果开发商不同意涨价的话,供应商宁愿承担5%的违约金,也要单方面解约。而精装修的进程将直接影响到交房。

“家居企业涨价也实属无奈。”一家装修公司负责人韩磊告诉经济观察网,今年开始,铁矿石、钢材、有色金属等原材料轮番涨价,多地限电限产政策也对家居企业生产造成不小影响。陶瓷、玻璃、照明器材等家居建材就没有不涨价的。“如果以一般散客自己进行整屋装修来看,原本10万块钱的装修,现在可能要花至少15万元才能完成”。

这波由上游原材料价格上涨引发的涨价潮涉及全屋定制、瓷砖、防水涂料、照明等多个领域。大幅增加的装修成本同样也给开发商在精装修层面带来压力,限价和市场低迷双重夹击下,开发商面临着一场成本与利润的保卫战。

“利润调节器”面临失效

家居行业的涨价潮直接带来精装修成本的上涨,而这将可能直接导致精装修失去其作为房企利润调节器的功能。

韩磊曾经在一家房企做过多年的成本管理,他告诉经济观察网,在限价的情况下,精装房能给房企带来一定的利润空间,因为毛坯房相比精装房,成本非常透明。而精装修则可以为企业赚取一些差价。

精装修材料和主体建材的采购非常不同,钢筋水泥几乎不用定价,都有市场价,没有什么溢价空间。而“装修水很深”,韩磊感叹,连最基础的家装施工都有高、低标准的区别,地板、木门这些家居产品,一两倍的差价非常常见。“地板从20元-2000元/平方米都有。”

他表示,开发商集中采购要比小业主自己买便宜得多,相当于团购。开发商实际1500元/平方米的装修标准,装出来差不多有散客2500元-3000元/平方米装出来的水平,这也为房企打开了利润差的空间。

实际上,很少房企的装修成本能达到1500元,大部分企业的实际装修成本可能每平方米不到1000块钱,“800元-1200元/平方米是主流。”韩磊说,“对外宣传3000元的精装修标准,实际在1500元左右,等于还能赚1500元。而如果是毛坯房,比周边的竞品贵1500元很可能是卖不出去的。”

另一方面,精装修还能帮助企业减少土地增值税的缴纳。韩磊举例,尤其是房企在过去地价比较便宜时拿的地,如果做毛坯房而且售价较高的话,相应的土地增值税就会非常高。为了隐藏这一块的利润,很多开发商就会搞个豪装,号称装标在5000元-8000元/平方米,通过装修吃掉一块净利润,实际上是避免一部分土地增值税的缴纳。

“降配”保成本

供应商和装修总包在提出涨价需求时,陈昭所在的成本管理部门大部分时候会与之沟通谈判,“比如装修总包的涨价需求,该调的还是会调一下”。但陈昭仍然认为,涨价是市场行为,既然合同已经做好约定,本应由供应商自己承担,但现在,实际后果还是需要由甲方,也就是开发商承担。

开发商也有难处。陈昭说,市场信心普遍低迷,持币观望的情况越来越多。叠加疫情对售楼处到访客流影响,“项目涨价卖是不可能的,甚至还面临着降价打折。这种情况下,几乎没有开发商会去增加精装修成本的”。

一家一线热水器品牌华北区域相关负责人刘洋介绍,下半年以来,其所在区域有超过50%的项目都提出了热水器减配的要求。他举例,华北某项目一期开盘单价卖2万多,现在二期开盘为了甩库存,开始降价卖房。一期时,该项目选用的产品非常不错,二期就要求减配,产品价格降低10%-15%是比较普遍的情况。

刘洋明显地感受到,今年下半年开始,提出降配需求的房企越来越多。以前也有阶段性的降配需求,但今年感觉尤为明显。“开发商就直接说,我们采购不了你们这么贵的产品,提供一个性价比高点的产品吧”。

除了降配,另一个方式是选择更换品牌。韩磊介绍,开发企业在做精装修时,品牌的选择会配合营销的需要。客户关注什么我们就用什么,客户如果关注马桶、油烟机等是不是科勒、老板的,那就按照装标设定测定预算,从这两个品牌中选出价格合适的。客户不关注的部分,则选择非品牌的。“所以如果这个品牌涨价承受不起的话,就和营销部门商量,换另一个也有知名度的品牌”。

陈昭表示,销售合同如果已经明确了产品的品牌甚至规格型号和系列的,那就没有办法,如果没有确定的,同档次的可以再做挑选。“装修可能会越来越差,但不会越来越贵。”韩磊认为。

还有一种选择是,接受一些大品牌的涨价,把其他空间的材料再降个档次,把总价协调下来。“这种方式并不难做到,因为中国建材产能严重过剩,在产能严重过剩的情况下,许多品牌并不会轻易涨价,只能将价格压力在内部消化。”韩磊介绍,行业龙头有涨价的底气,而一些中小品牌并没有涨价的能力。

价格压力传导

“不敢涨价。”一位专做橱柜、衣柜的中小厂商就表示,本来今年销量就不好,涨了怕销量更差了。“我们原材料涨价已经超过30%了,因为备货多,所以售价暂时没有涨。”他说,等储备的库存用完就只能涨价了,我不能想象涨价后的销量。

另一位小型家具厂商负责人也表示:“现在板材都是按批量涨价,每一批次的价格都不一样,板材、胶水等几乎是翻着倍涨。我们成品只敢微涨一点,保证工厂能够继续经营下去。”不调价意味着不赚钱,甚至做一单亏一单,而选择涨价则可能导致销量下降,“涨和不涨都可能死”。

一些企业选择暂时扛下涨价压力,一些则开始将价格压力向下游转移。

9月24日,东鹏控股(003012.SZ)发布公告称,鉴于原材料、能源价格等成本上升等因素,公司对主营产品价格进行合理调整,10月1日将上调瓷砖销售价格。3天后,欧派家居(603833.SH)也在投资者交流会上表示,由于原材料大宗商品等成本上升较快,公司对产品价格进行调价,并且会在规模化采购、生产等方面控制成本。

经济观察网注意到,仅在10月17日-26日10天内,就有南昌海螺水泥、上爵电器、华鹏陶瓷3家企业对旗下全系列产品价格进行上浮调整。

“东南西北商,门业看永康”,在被称为“中国门都”的浙江永康,全市拥有近千家专业生产门的企业,早在十年前,永康门业年产值就超过了150亿元,防盗门产量占全国总量的70%。永康市分布着防盗门、防火门、钢木门、木门等各类门生产厂。这里的多位从业者告诉经济观察网,自己所在的生产厂商都在今年进行了调价。

一家门厂业务人员熊齐清楚地记得,今年10月前,其所在门厂就调价了五次。“上半年1月、3月和5月,下半年6月和10月都进行了调价,涨价幅度加起来有15个点。”熊齐介绍,这相当于本来卖2000元的门,现在要卖2300元左右。一扇防盗门主要由钢板、锁具、拉手和油漆构成,这些材料几乎都在涨价。所以公司售卖的防盗门价格也在不停地调整。

“门一般分甲、乙、丙、丁四个级别,档次不同,价格也不同,普遍利润在百分之十几到二十之间。所以调价15%也就是保利润。”熊齐称,不调压力太大了扛不住,我们这几乎没有厂不调的。

从今年三四月份开始,陆续有已经签订了合同的供应商向陈昭所在企业提出涨价需求。“九牧、友邦、三元等洁具企业都调整了价格,涨幅在20%以内。”陈昭介绍,有色金属涨得最多,所以与之相关的窗户等产品价格涨幅达到了30%-40%,铜制电缆线路等,涨幅还要高。

除了涨价,供应商们还对货款账期和支付方式都提出了新诉求。陈昭说,现在的货款支付,几乎只接受现金这一种形式,而原来,则可以通过四大行获得授信额度或是商票等形式支付,“现在几乎没有任何余地了”。

另一方面,货款的支付也向更前端延伸了,陈昭说,之前支付给供应商原材料款时,账期大概在半年左右。像战略合作商通常是没有预付款的,一批货到了后才会给付上一批的款。

而现在,供应商们不仅都要求到货即付当批的钱,付款额度也从70%提升至85%左右。陈昭表示,付款比例和付款方式的调整其实也是对价格的调整,这也使得开发企业的现金流压力更大了。

在陈昭看来,支付账期和支付方式的变化,除了原材料上涨造成的利润压力,也是一些供应商对整个市场的悲观预期在付款层面上的反映。

除了供应商,装修总包们也提出了调价要求。

“广佛区域的其他项目公司的施工单位都陆陆续续提出了调价需求。”某房企华南分公司副总经理表示,虽然他的装修总包暂时没提出涨价需求,但“估计也快顶不住了”,一些铝合金、消防和打桩单位都已经提出了调价申请。

(应受访者要求,陈昭、韩磊、熊齐、刘洋为化名)

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