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花几百万租个房子? 255万深圳买房变“租房”

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“调解方案没法接受,每家亏几十万或上百万。”对深圳市龙华区观澜观光路鸿基新都“买房变租房”的第三次协商结果,业主尤嘉和邻居们表示不能接受。

对前后协商过程中运营商的表现,尤嘉也颇有微词,“8月31日忽悠一次了,9月3日又忽悠一次,9月8日第三次出结果,希望对方是认真的。”

“谁会花几百万租一个房子啊?在哪里不能租?”8月7日,当尤嘉和邻居们看到深圳鸿润创建投资有限公司(下称鸿润创建,运营商)突然在公寓大堂展出一则落款日期为2019年7月5日的“非销售”说明时,尤嘉愤怒地申诉道。

在尤嘉看来,鸿润创建伪造了说明告示,否认了售房行为。与此同时,她意识到,自己两年前购房时销售人员的承诺和签订的那份《租赁协议》,远非想象中那么简单。

此后,鸿基新都的业主便有组织地在阳台上挂出了“违规销售”“退房赔款”等维权条幅。

“以出售为名步步诱导”

尤嘉是参与和运营商协商的业主代表之一。2018年5月,尤嘉以总价255万元购入一套建筑面积为102平方米的三房两厅,其中首付款128万元,剩余127万元贷款分10年期还清,但尤嘉表示,这部分贷款利息要远高于市场。

尤嘉说自己和老公2018年购房时由于社保不够年限,没有深户,鸿基新都打着不限购、不限贷和以租代售的名义,与他们签下了租赁合同。

启信宝显示,鸿润创建成立于2014年,经营范围包括房地产开发;物业管理;土方工程的施工;建筑工程设计和施工等。

查询土地使用权出让公告,A924-0165是商业服务设施用地,打造各类零售、餐饮及旅馆业。

但在A924-0165地块上建起的鸿基新都产权性质,既不算小产权,也不是红本商务公寓。相比小产权,鸿基新都有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》四证,但与正规的商务公寓相比,又少了一个《销售许可证》。

而对于当时为何会签下租赁合同,尤嘉说,一方面是当时销售人员的出售承诺,另一个是他们在鸿基新都售楼处及网上推广宣传看到的也均有“销售”字眼。

花几百万租个房子? 255万深圳买房变“租房”

与尤嘉认为鸿润创建变相出售商品房说辞相互印证的,是一份2018年5月深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局开具的《行政处罚决定书》。

行政处罚决定书中,龙华管理局认为从“单价21741元/平方米(或19926元、20123元、22625元、20066元等)”,价款“一次性付款、分期付款、贷款方式付款”、物业租赁期限为20年等内容上看,相应协议及材料表现出来的内容和目的已经完全具备房地产销售、买卖内容,可认定鸿润创建实际为变相出售商品房。

后续查明,该公司已将收取款项全部退回5名“承租人”,并处以人民币50万元罚款。

不过,在鸿基新都百余名业主维权舆论高峰时,仍有中介人员向购房者表示该项目是在出售的,这也是尤嘉认为鸿润创建变相出售商品房的另一个证据。

而对此尤嘉和邻居所说的买房变租房,鸿润创建称,当时已口头告知支付款项仅为使用、租赁居住权,目前正在积极解决。

花几百万租个房子? 255万深圳买房变“租房”

开发商承诺不抵押不转让

自事件发生以来,尤嘉说已经与鸿润创建等前后沟通过三次,其中也发生了不愉快的事情。这次,鸿润创建给出了两个解决方案,方案一是尤嘉等使用权人继续持有使用权,同时长安汽车深圳公司和鸿润创建均做出不抵押、不转让的承诺,但尤嘉和邻居并不满意。

尤嘉提供给记者的最新协调资料显示,长安汽车深圳公司承诺和保证:长安深圳公司系宗地号A924-0165地块的土地使用权人。在长安深圳公司与鸿润创建签订的《长安汽车培训中心和商务公寓项目合同》项下,鸿润创建公司在建设运营期内投资、建设、管理、运营鸿基新都商务大厦,并拥有该项目唯一、排他、独立的建设权、运营管理权、收益权。建设运营期间。长安深圳公司不会转让、抵押鸿基新都X栋XX号房。

花几百万租个房子? 255万深圳买房变“租房”

与此同时,鸿润创建承诺和保证:在鸿润创建与使用权人签订的鸿基新都X栋XX号房《深圳市物业租赁合同》项下20年租赁期满后,使用权人有权依约免租金使用该房产至2059年1月1日。上述使用权期间,鸿润创建不会转让、抵押鸿基新都X栋XX号房。使用权人在《深圳市物业租赁合同》项下的全部权利义务可以按照该合同约定进行转让以及继承/承继。

但对于2059年期满后如何处置,长安汽车深圳和鸿润创建表示按照届时的法律规定办理。

尤嘉将这则案例转载到了她的社交平台,她拒绝签承诺书的原因之一是她认为她的房屋将来也有可能面临“被处置”的风险。

“每家亏几十万或上百万”

鸿润创建给出的第二个方案便是要求尤嘉等人支付实际占用租金、结清贷款、恢复房屋原貌后退房。

调解协议显示,尤嘉等使用权人选择不再继续履行原合同,希望单方解除原合同的,使用权人按照原合同约定的租金标准支付实际占用天数的房屋租金(实际占用天数房屋租金=原合同总金额/20/365*实际占用天数);并且使用权人须先结清与租赁房屋相关的一切欠款(含银行贷款),并出示相关结清证明及收据,恢复房屋原貌交付运营商。如发现房屋并未按照原貌恢复,向使用权人收取每平方米800元(按建筑面积计算)的装修费后,由运营商自行恢复原貌。装修费从退还的剩余租金中直接扣减。

但留给尤嘉和邻居们协商的时间并不多,如果同意上述调解方案,他们需要于2020年9月28日前到运营商处办理调解手续。如果尤嘉等人不同意接受以上方案,无法达成调解的,则按照相关合同约定和法律规定处理。

尤嘉认为对方越来越没诚意,也没法接受。“每家都亏几十万或上百万,现在就是让业主承担后果。按照运营商的逻辑,租房贷款,说给外人听,真的很可笑。”

而对于尤嘉等百余名业主所反映的买房变租房事情,龙华区住建局回应称,依照现有证据,并不能证明鸿润创建存在违法销售,但就出租事宜已约谈鸿润创建,要求其依法依规出租。

以租代售得不到法律保护

上次以租代售引起市场关注还是3年前长租公寓处在风口浪尖时,中兴通讯深圳人才公寓涉以租代售,价格由原来的3000元/平方米涨到2.5万元/平方米,引起员工不满,后被媒体报道,被深圳市住房和建设局相关部门约谈并要求整改。

实际上,深圳以租代售很早就有了,具体操作流程是,一个项目仅一本大产权证,分割出售,然后跟开发商签一个20或50年租赁协议,“房款”也就是所谓的租金一次性或分期贷款付清。

上述市场人士表示,目前深圳这样以租代售的项目也很常见,近期启用中介、刷爆朋友圈的某头部房企所售龙华项目就是其中一个。

本质上,这种产品本身也不具有金融属性,在市场上流动性很差,尤嘉现在认为“鸿基新都买房变租房后,没有学位、积分,甚至其安全性还不如小产权房。”她和邻居们的集体诉求便是退房。

“切莫贪图小利、听信虚假宣传。”一名不愿具名的政府工作人员告诉记者,不要只听开发商和销售的一面之词,买房之前要看项目是否五证齐全。另外,如果真有需求打算长租,也尽量一次性缴纳租金不超过3年,押金不超过3个月租金。

上海秦兵律师事务所主任徐斌认为,以租代售或者签订内部买卖协议在法律上得不到保护。以租代售合同本质上是购房合同而不是租赁合同,但是五证不全有可能导致合同无效,依法开发商应当承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金,同时还要赔偿购房人房价上涨损失的增值部分,以及银行利息损失。

(文中受访者为化名)

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