扩大供给驱动住房租赁向标准化、精细化、职业化演进

今年以来，政策端持续发力，将“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”放在显要位置。住房租赁行业在经历了资本风口、长租暴雷种种变迁之后，进入全新的机遇期。

10月21日，由中国饭店协会主办、ICCRA住房租赁产业研究院承办的“领航·第三届住房租赁产业国际论坛”在京启幕。

本届论坛上，中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长柴强、北京第二外国语学院旅游科学学院副教授李彬、中金基金管理有限公司董事总经理李耀光、新派公寓创始人兼CEO王戈宏等行业专家就保障性租赁住房、公募REITs、租赁人才培养等热门议题发表观点，前瞻住房租赁行业的演进方向。

首份租赁住房分类报告发布

双轨制将成行业显著特点

论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院发布了我国首份租赁住房分类研究报告。报告通过梳理对比美、德、日三国住房租赁市场的发展经验，结合我国租赁市场实际提出“租赁住房产品分类5P模型”，即租户需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、产品装修配置（Product）及具象体验（Physical Evidence），并依此首次提出服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品的详细区分标准。

报告指出，以5P模型为指引，政策端可精细化施策，针对性向新市民、青年倾斜供给，并在规划、建设、运营、融资等不同环节，有的放矢地针对不同类型的租赁住房进行政策制定和行业监管。企业则可依据5P模型针对性调配资源，满足消费者的需求。以市场进入门槛较高的服务式公寓和宿舍型公寓为例，“对于服务式公寓来说，除了硬件标准外，还需要具备高端酒店的从业背景，才能满足消费者对及具象体验的期待；对于宿舍型公寓来说，由于其采购方为企业、租户为员工，因此需要综合考量企业的租金预算并确保员工在租住方面的安全性和舒适性。”

（ICCRA住房租赁研究院院长赵然）

ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然表示，当前租赁住房供需层面仍然存在着户型错配、价格错配、位置错配的问题，迅速提供有效、标准化供给才是缓解新市民、青年人住房困难的途径。她分析认为：“我国的保障性租赁住房是‘发展的保障’，保障新市民、青年人能够‘有其居’，也能‘优其居’，从‘住’的角度支持助力我国城镇化进程的加速。同时，人们对更高生活品质的追求也不会被忽视，市场化的住房租赁产品会为具有支付能力、追求更高品质生活的人们提供相应的供给。”

赵然预测，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的“双轨制”将成为我国住房租赁行业的显著特点。其中，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。

政策支持空间仍大

企业需沿标准化、精细化、职业化求索

“行业虽然出现了以‘蛋壳’为典型的少数轻资产住房租赁企业因快速扩张、遭遇疫情等导致资金链断裂，给住房租赁市场发展带来了一些负面影响。但是加快培育和发展住房租赁市场，不仅方向未改变，而且力度越来越大，只是同时加强‘规范’和‘监管’。” 中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长柴强在论坛强调，行业本身的逻辑并未改变，且支持政策仍有较大空间，住房租赁行业将迎来历史性的机遇期。

从“十四五”规划到两会政府工作报告，政策端频繁发力，增加保障性租赁住房供给成为行业乃至公众的热议话题。政策利好之下，行业应该如何加快规范发展，则成为本届论坛的讨论焦点。

随着基础设施公募REITs的落地，保障性租赁住房纳入试点，REITs等金融工具对行业的促进作用愈来愈大。李耀锋提醒：“公募REITs通过二级市场的流动性来实现资产持有端的稳定，为提升经营与资管创造条件。参考国际经验，对任何一个行业发行公募REITs而言，先发优势都比较明显，资本助力与规模效应会促进头部良性集中。”王戈宏表示：“公募REITs是打通住房租赁产业链经脉健康的动力引擎。市场呼唤更多主动性原始权益人，也期待更多的权益投资人，一起用耐心，匠心和信心持有培养优质资产包，坚持真正的长期主义，最终才能拥抱公募REITs的资本红利。”

（中金基金管理有限公司董事总经理李耀光）

此外，赵然则在从行业规范、健康发展角度提出，“扩大供给的目标将驱动住房租赁行业向标准化、精细化、职业化方向演进发展”。“监管的‘一刀切’，产业链由于‘非标’而难以规模化，资本由于缺乏依据而谨慎进入……住房租赁行业遇到的这些掣肘，都是因为尚且缺乏产品标准。这也是ICCRA本次发布报告的出发点。”在赵然看来，扩大供给首先要让行业参与各方了解租赁住房产品的层级标准，这样才能确保供给匹配现实需求，才是有效供给。

对租赁住房运营企业而言，清晰的产品标准则能帮助他们认准着力点，为不同产品线匹配资源，优化收益率。本届论坛专门设置了服务式与生活方式公寓、青年公寓、宿舍型公寓、租赁式社区等4场圆桌，邀请了睿星资本、首创朗园、城家公寓、乐乎公寓、魔方公寓、轻松寓、万科泊寓、华润置地、五矿地产等住房租赁行业知名企业的管理层，深入分享其在细产品领域的操盘经验。

随着租赁住房标准化、精细化、品质化供给的增加，不仅新市民、青年人的住房困难将得到缓解，人们的居住形态和习惯也会渐渐改变——越来越多的人将选择以租住的方式解决自己的居住需求。在这一进程中，必然催生专业服务这部分需求的工作和人群。北京第二外国语学院旅游科学学院院长助理、副教授李彬认为：“以运营管理融合商业文旅，以国际经验接轨中国企业，复合型、国际化、专业化是未来住房租赁行业人才培养的关键要素。”

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