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远洋集团成立基金“瘦身提质” 自律“好孩子”迎来红利期

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在调控常态化背景下,房地产行业正面临洗牌。

一方面,以高杠杆撬动高增长的房企正在被市场驱逐,部分房企甚至走到了破产清算的边缘;另一方面,过往坚持财务稳健的选手,正在新一轮的市场调整周期中脱颖而出,迎来更多的发展机遇,远洋集团即是这样的房企之一。

近日,远洋集团发布公告称,拟与国际资本出资成立14亿美元写字楼基金,聚焦于一线核心写字楼;同时,远洋还将旗下两个项目注入基金中。分析人士指出,远洋集团在降低重资产持有比重的同时,实现大量现金回流,将为拿地及收并购动作创造更为有利的条件。

主动“瘦身” 财务指标再优化

10月13日深夜,远洋集团一纸公告引发了市场强烈关注。

具体来看,远洋集团的公告主要阐述了两件事情:其一,是联合全球主权财富基金与机构投资者,共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金;其二,将旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目注入该基金,其中Z6项目交易总价64.15亿元。

该基金设立后,将成为目前国内写字楼市场最大规模的美元基金。其中,远洋集团出资4亿美元,两名外部有限合伙人各出资4亿美元,一名外部有限合伙人拟认购出资2亿美元。就资金用途而言,该基金将主要用于投资一线城市核心商圈的成熟甲级写字楼项目。一部分资金用于投资“北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目”,另一部分用于投资其他符合标准的项目。

第一太平戴维斯相关负责人对此指出,“基金注入的两个项目z6地块和远洋光华国际,这两个估值差不多是100多亿,首先说明外资对北京市场很看好,此外也不排除后续继续此类合作模式。”亦有部分业内人士同时指出,此举不仅能使远洋回流部分资金,更能优化公司的财务指标。

在公告中,地段优越的“Z6地块”被多次提及。资料显示,这是一宗位于北京市朝阳区东三环商务中心区核心区的地块,土地面积1.1万平方米,于2010年被远洋、汇丰银行和崇高发展有限公司联合体以38.07亿元的代价竞得。

目前,该地块上正在建设一幢甲级写字楼,预计将于2026年竣工。公告中,该写字楼将被分为A、B物业进行出售。其中,物业A的销售对价为62.98亿元,将注入基金资金池中;物业B销售对价为1.16亿元。也就是说,该项目预期总对价合计约64.15亿元。仅按此次的交易对价计算,除去出资4亿美元,折合约25.73亿元参投合伙基金,至少套现38亿元。

而另一宗标的项目“远洋光华国际”,同样是位于北京朝阳商务中心区的甲级办公楼。在公告中,远洋并未披露该标的的具体收购金额,但从后者的盈利情况来看,该项目上半年税前溢利为1.14亿元,税后溢利为6746.7万元,未经审核的综合资产净值为15.18亿元。业内分析称,假设潜在的远洋光华国际也注入上述基金的资产池,仅粗略按资产净值15.18亿元计算,远洋集团的套现资金量则将再上一个层级。

按照远洋的表态,上述出售事项的所得款项净额将用作一般营运资金、偿还本集团债务或投资事项。交割后项目公司将不再为远洋集团附属公司,与公司综合财务报表综合入账,从而完成财务报表的优化。

公告同时指出,上述基金的期限起计8年,最高可延长2年,由此,远洋集团也预计将于9年内,因出售事项累计获得约13.15亿元的收益。不论从何种角度看,远洋此番主动“瘦身”之举,可谓一举多得。

增强资金流动性 助力住宅开发业务提速

房地产投资的重资产属性决定了房企需要有充足的资金维系。

在行业“黑天鹅”事件频发、融资环境持续收紧的环境下,增强资金流动性,不仅可以增强房企抵御风险的能力,还能进一步夯实主营业务,为企业的未来发展赢得更多机会。

事实上,在过往严格投资纪律的约束下,远洋的财务结构稳健、现金充裕,“三道红线”长期维持“全绿”状态。截至2021年6月,远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69%,净负债率为67%,非受限现金短债比为1.6,表现处于行业前列。今年9月份,远洋集团成功簿记发行5年期19.5亿元公司债,至此年内短期负债再融资均已完成。

来自资金方面的优势,也助力远洋集团在扩储上展现出了积极性与多元性。上半年,远洋新增获取16个开发项目,新增货值约500亿元,并在数量与质量上均保持了较高水平。7月,远洋以40亿元代价获取红星地产70%股权,并成立了新运营管理平台整体纳入远洋内部管理体系。由此,远洋不仅获得了近千亿的货值,还进一步增厚了公司在华东、华中、华西等重点区域的土储。此外,远洋集团在城市更新领域亦收获颇丰,先后与多个城市签署了城市更新协议。

土储是房企的“粮仓”,是其持续稳健发展的重要推动力。某知名专家称,远洋通过成立核心写字楼基金和项目注入,减少了既有资金占用,拓宽融资渠道,进一步增强资金流动性,为其未来发展可谓是注入了一针强心剂。当前,第二轮集中供地期接近尾声,不少房企选择“躺平”,手握充裕现金的远洋集团或利用窗口期,进一步推动其“南移西拓”和“城市深耕”战略。

远洋集团执行董事、执行总裁、远洋资本总经理王洪辉也曾表态,远洋将在确保财务状况稳健的原则下,积极获取优质项目、加快资产周转速度,保障开发主业稳健增长及经营效益提升,走高质量的可持续发展道路。

在波动的市场环境下,如远洋一般自律的房企正在享受“好孩子”的红利,而持续的运营资金的补充,则有助于远洋获得更多的市场机会,进一步夯实住宅开发业务,从而实现更为持续、稳健的发展。

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