房企奋力"自救" 为地产美元债市场注入暖流

（原标题：房企奋力“自救” 为地产美元债市场注入暖流）

面对个别信用风险事件引发的对中资地产美元债市场的担忧，不少房地产企业正奋力展开“自救”，或动用真金白银提前赎回债券，或主动公布偿债安排，释放出保兑付的积极信号。市场人士表示，类似的举措有助于给市场注入信心，避免市场情绪放大短期、局部波动。

提前赎回提振信心 

5月底以来，地产美元债再度承压，收益率出现较快上行，引起关于地产债的较多议论。

据联合资信报告分析，一方面，今年以来房地产行业调控政策持续收紧，融资环境发生变化，一些房企盲目扩张的势头得到遏制。另一方面，房企信用风险事件增多，伴随个别中大型房企发生债务违约及负面信用事件，中国房地产行业的信用状况引起了部分国内外投资者的关注，共同加大地产美元债收益率阶段性上行压力。

尽管风险事件仅是个案而非普遍，但是市场情绪的变化在一定程度上加大了市场波动。

面对市场形势的变化，特别是地产美元债市场波动，一些房地产企业积极应对，通过真金白银提前偿债或披露偿债安排等举措，回应市场关切，提振投资者信心。

比如，10月12日，中国奥园在公告中透露已全额赎回本金15亿元的境内发行公司债，并支付了该债券累计至到期日的利息。此前，该公司已赎回了年内到期的美元债，至此，中国奥园今年到期的境内公司债和公募美元债已悉数偿付完毕。

龙光集团也于近日发布公告称，公司已在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据，购回总额为1000万美元，占该票据初始发行总额的4%。该集团表示，此次购回部分优先票据，旨在通过积极主动的债务管理，以低息置换高息、长债置换短债，有助于持续优化债务结构，减少未来财务开支，降低财务资产负债水平。龙光集团还透露，截至9月底，已完成2021年所有境内外到期债务的再融资，无债务到期的资金压力。

积极筹备偿债资金 

据记者了解，部分房地产企业已在境内多举措筹备资金，可按期偿还其境外债券本息。

中梁控股有关负责人告诉中国证券报记者，截至10月13日，该公司已回购美元债券总计4100万美元，其中含2021年11月到期的债券1550万美元；2022年1月到期的债券1000万美元；2022年5月到期的债券700万美元；2022年7月到期的债券850万美元。未来还会积极加大回购力度，坚决降杠杆。

对于存续债券，上述负责人表示，公司已经做好准备，使用自有资金按期足额还款。“自有资金来自销售回款，我们拥有足够且分散的物业销售货源，以长三角为主，覆盖全国重点城市，具有稳定的经营现金流入。同时，我们尚余2.93亿美元境外发债额度，将视市场状况安排再融资。”这位负责人说。

前述联合资信报告提到，未来1年房企将有大量美元债券到期，其中2022年一季度到期规模较大，带来较好的再融资需求。不过该报告也指出，目前多数房地产企业融资结构中境外债券的占比相对可控。

对于近期市场关注较多的建业集团的偿债问题。建业集团方面对中国证券报记者明确表示，目前集团运营正常且营业收入略高于去年同期，境内留存利润有100多亿元人民币。针对2021年11月8日到期的4亿美元境外债务，建业集团已于9月初拟定方案，目前已汇出9.8亿元人民币，计划近期通过利润分配和境外放款等方式再汇出22至27亿元人民币用于按期偿还该笔境外债务。

谈及中资美元债走势问题，光大证券首席固收分析师张旭表示，债券“南向通”的开通有利于境内投资者布局境外中资债券，尤其是占境外中资债券比例超过80％的中资美元债。如若后续中资美元债纳入“南向通”投资范围，将为其引入增量资金，这不仅会提振投资者信心，还有望改善市场成交额和流动性。

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多家房企释放“偿债”积极信号，地产美元债未来走势如何？

近日，花样年（01777.HK）的债务违约再次引发市场对房企流动性的担忧，地产美元债也出现新一轮普跌，其中，包括新城发展、阳光城、弘阳地产在内的多家房企美元债更是创发行以来最大单日跌幅。

面对市场蔓延的恐慌情绪，数家房企宣布了一系列回购计划以期提振市场信心。10月14日，中梁控股相关负责人回应第一财经记者称，公司在手现金充裕，对于存续债券，已经做好准备用自有资金来还款。未来，公司还将积极加大债券回购力度，坚决减杠杆。

建业集团相关负责人也回应第一财经表示，目前集团运营正常且营业收入略高于去年同期，目前境内留存利润有100多亿元人民币。针对2021年11月8日到期的4亿美元境外债务问题，建业集团已于9月初拟定相关方案，目前已汇出部分资金。

数家房企释放正面信号

近日来，受到个别房企流动性问题影响，房地产行业整体面临信用危机，房企美元债也出现了继7月后的又一轮波动。

据中金公司固定收益团队统计，10月4日~10月8日这一周，中资美元地产债板块受到重创，市场情绪较为脆弱，连续多日下跌。从回报率看，地产美元债回报率为-9.5%，投资级地产债和高收益地产债回报率分别为-2.1%和-13.6%。

在此背景下，数家房企正通过提前回购美元债、降低负债规模等方式提升市场信心，维护行业平稳发展。日前，第一财经从中梁控股获悉，截至10月13日，中梁控股已回购债券总计4100万美元。其中主要包括，2021年11月到期的债券1550万美元；2022年1月到期的债券已回购1000万美元；2022年5月到期的债券已回购700万美元；2022年7月到期的债券已回购850万美元。“未来会积极强力加大回购力度，坚决减杠杆。”中梁控股相关负责人对记者称。

另在存续债券方面，记者获悉，当前中梁控股存续债券主要有四笔，分别为2021年11月到期的2亿美元、2022年1月到期的2.5亿美元、2022年5月到期的3亿美元，以及2022年7月到期的4.5亿美元债券。

中梁控股相关负责人对记者表示，对于存续债券，公司已经做好准备用自有资金来还款, 而自有资金来自销售回款。“我们拥有足够且分散的物业销售货源, 以长三角为主, 覆盖全国重点城市，有稳定的经营现金流入。我们尚余2.93亿美元境外发债额度, 看市场窗口做再融资。”

另外，近期备受市场关注的建业集团也就其债务问题向第一财经做出回应，建业集团表示，目前集团运营正常且营业收入略高于去年同期，目前境内留存利润有100多亿元人民币。

建业集团对记者称，针对2021年11月8日到期的4亿美元境外债务问题，建业集团已于9月初拟定方案，目前已汇出9.8亿元人民币资金，计划近期通过利润分配和境外放款等方式汇出22亿~27亿元人民币用于按期偿还境外债券本息。

除了上述两家房企，中国奥园集团股份有限公司也于10月12日发布公告称，公司按期偿还了一笔15亿元的境内债券，至此，该公司2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位，2022年也无境内公司债到期。

龙光集团有限公司则于10月11日宣布提前赎回1000万美元2022年到期的美元债，并表示截至9月底，已完成2021年所有境内外到期债务的再融资，无债务到期的资金压力。

更早之前，弘阳地产、禹洲集团、融信中国等多家房企公布了美元债的回购操作，包括弘阳地产于10月6日从公开市场购回本金总额达300万美元的2019年10月票据，占2019年10月票据初始发行本金总额约3%；融信中国方面，截至10月8日，已于公开市场回购合计本金610万美元于2021年到期的5.25%优先票据，占票据发行本金总额的4.07%等。

房企美元债未来走势如何？

在业内人士看来，房企上述举措可以说是较为积极的信号，一定程度上有利于提振市场信心；与此同时，对于房企而言，选择此时回购美元债，在成本上也较为划算。

另外还有分析称，即将到来的偿债高峰亦是房企频频回购的原因之一。据光大证券固定收益首席分析师张旭统计，地产美元债于2021年四季度及2022年全年到期的压力较大，未来15个月内将有近637.11亿美元债务面临到期。

具体来看，张旭分析，2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，世茂集团、花样年控股、海伦堡、佳兆业集团和建业地产等房企到期规模较大，其中，世茂集团到期规模最大，为8.2亿美元。2022年全年共有544.16亿美元的债务即将到期，其中，恒大集团、佳兆业集团、景程、绿地等房企到期规模较大，均超过20亿美元。

今年以来，随着房地产行业调控不断加码，个别房企出现流动性危机，地产美元债市场持续大幅波动，尤其是高收益板块波动更为剧烈，该板块利差已处于较高水平，截至9月末，板块利差达2899.99BP（利差基准为美国国债）。

在此背景下，张旭认为，未来一段时间内，地产高收益板块的利差将会有所下行。一方面，目前地产美元债二级市场前所未有高企的收益率将会导致房地产行业的资金成本大幅上升，但在守住不发生系统性金融风险底线的背景下，未来房企融资环境或将有所改善。

另一方面，近期债券通“南向通”的开通有利于境内投资者布局境外中资债券，尤其是占境外中资债券比例超过80%的中资美元债。如若后续中资美元债纳入“南向通”的投资范围，将会有助于引入增量资金，这不仅会提振投资者信心，还会提升成交额和流动性，或会引导地产美元债利差下行。

中金公司研报则指出，在市场情绪有明显恢复之前，对资质较好的中短久期进行配置可能是更优策略，交易上可适当把握在市场情绪不佳时出现的投资级主体错杀机会，对高收益和资质较弱主体仍需谨慎。