近期，国际评级机构下调了多家地产公司的评级级别及评级展望。
9月28日，国际评级机构穆迪下调银城国际控股（01902.HK）的公司家族评级至“B3”，展望仍为负面。穆迪分析师周易炜表示，预计银城国际较高的债务杠杆率和较弱的盈利能力将导致未来12-18个月其主要信用指标弱于B2评级的中国房地产同业。此外，在未来12-18个月，预计银城国际的流动性将会削弱，原因是紧张的融资环境将制约其销售、现金流生成及其为再融资募集新债的能力。银城国际按照收入/调整后债务比率衡量的杠杆率将维持在50%-55%，原因是该公司通过增加债务为扩张提供资金。该水平接近于截至2021年6月30日的12个月的54%，但低于2020年的63%。
同日，穆迪维持海伦堡中国控股有限公司 （Helenbergh China Holdings Limited，简称“ 海伦堡中国”）的“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级，并将评级展望由“稳定”调整为“负面”。穆迪预计，在目前国内融资趋紧的情况下，鉴于海伦堡中国地产销售的现金回收周期较长，其流动性缓冲将会减弱。但该公司的现金持有量，加上经营活动的现金流，应足以支付未来12-18个月的到期债务和土地出让金。穆迪预计，海伦堡中国的年度合同销售额将在2021-2022年基本稳定在630亿-650亿元（2020年为650亿元）。
对于最近处在风口浪尖的新力控股集团（02103.HK），穆迪也将其家族评级下调至 Caa2，并列入进一步下调的观察名单。穆迪预计，评级下调反映鉴于公司融资渠道迅速恶化，且未来6-12个月有境外债务到期，新力控股流动性状况显著恶化，有可能导致公司偿债，包括将于2021年10月到期的2.46亿美元债券的偿付出现违约。考虑到近期新力控股债券和股票价格大跌，且信用环境总体偏紧，穆迪认为新力控股通过境内外融资渠道举借新资金满足其再融资需求存在困难。
另一家此前已经收到标普和惠誉“负面”评级的花样年控股（01777.HK）又遭到穆迪对其评级的下调。
9月27日，穆迪将花样年控股企业家族评级从“B2”下调至“B3”。穆迪高级分析师Celine Yang表示：“花样年控股的CFR下调至B3，反映出该公司再融资风险增加，因其融资渠道减弱，且有大量到期债务。”此外，Celine Yang还补充道，“考虑到具有挑战性的运营和融资环境，评级下调反映出该公司在未来12-18个月内产生足够的运营现金流以偿还所有离岸债务的能力存在不确定性。”
穆迪认为，花样年控股的B3 CFR受到其较高的再融资风险，流动性和融资渠道减弱，以及信用指标疲软的制约。穆迪预计，在未来12-18个月，花样年控股将继续专注于产生内部现金，以偿还到期债务并为其运营提供资金。2021年前8个月，公司合同销售额增长36%，达到373亿元。然而，穆迪预计，鉴于信贷环境紧张，花样年控股的销售增长将大幅下降，其现金回款周期将延长。另外，花样年控股大幅缩减了土地收购规模，并计划处置某些资产以保持流动性。但是在当前充满挑战的环境下，这种潜在的资产出售具有高度的不确定性。
与此同时，穆迪预计，未来12-18个月，花样年控股在EBIT的利息覆盖倍数将保持在1.1倍左右，与截至2021年6月的12个月内的1.1倍相似。较低的利息覆盖倍数反映出该公司在EBIT的温和增长可能会被更高的平均融资成本所抵消。
再早些时候，另一家国际评级机构标普将建业地产（00832.HK）的展望降至“负面”。
9月15日，标普在报告中称，建业地产将面临销售额降低和现金回收减缓。未来6-12个月内用现金偿还到期债务可能会影响该公司的流动性状况和扩张所用资源。建业地产将在明年面临运营和财务挑战，公司最近将2021年的合同销售指引自800亿元降低至700亿元。标普认为，建业地产还需要优先考虑其到期的短期离岸债务，并可能因市场波动而使用内部资源偿还债务。这很可能以建筑和土地支出为代价，从业务扩张需求中抽走资源。此外，建业地产对离岸融资的依赖造成了较高的再融资风险。鉴于该行业离岸资本市场的波动性，标普认为，未来6-12个月，该公司能否获得再融资仍将未知。截至2021年6月30日，该公司高级美元票据占其债务结构的50%以上。
另外，标普此前还将华南城（01668.HK）的评级展望从稳定调整至负面。
标普认为，华南城的融资渠道已经收窄，资本市场准入有限。鉴于近期离岸资本市场的波动和华南城现有高级票据收益率的上升，华南城可能无法以合理成本进行再融资，并可能需要动用现金来偿付境外到期债务，这将对公司的流动性状况产生负面影响。
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本文来源：澎湃新闻
作者：李晓青
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