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2021博鳌资本大会|地产资管从投资角色转向股权深度参与

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若资管仅仅停留在管理层面,不参与开发、改造环节,肯定是做不好的。

“三道红线”改变了房地产行业的游戏规则,金融红利渐行渐远后,“去杠杆”与“踩红线”,成为企业生存与发展的首要命题。

而新的形势下,房地产与金融的融合也发生了深刻转变。用固有思维和眼光已经很难再看清前行道路,投身资管平台是其中最新的路径。

9月17日上午举行的2021博鳌房地产论坛之博鳌资本大会,就以“红线生机”为主题,探讨资本新路。

资本大会上,围绕“新经济、碳中和与基建资管的机会”、“价值发现者,论资管核心投融资能力”“运营与回报,如何解决行业难点痛点”,几位来自资金投资公司的嘉宾,分别发表了自己的看法。

中信和业投资有限公司党委书记、董事长杨劲认为,房地产行业的价值曲线改变了——在过去相对比较长的一段时间,这个行业的价值曲线的高点是在中间,是在建设、运营、销售这个环节,开发商拿了土地,盖房子卖楼,那个时候基本上是土地的溢价、产品的溢价,再加上品牌的溢价,好的开发商、大的开发商的产品价格更好。

但到了现在这个阶段,他认为行业价值曲线的高点已经在两端了——前端的金融和土地,后端的运营和管理。前端在融资上的结构的设计,使得企业的融资成本更低,比如通过产城融合,获取土地的地价可能相对来说有一些空间。另外就是后端的运营管理价值很大。

在国家倡导股权投资的背景下,作为地产资产管理者,在行业主业增速放缓的趋势下,要更善于发现新的投资价值,更考验基金管理人的判断能力。对此,光大嘉宝副总裁、光大安石的首席运营官周颂明先生分享了自己对于细分赛道、领域的偏好。

周颂明表示,如果从土地阶段介入,基本上就是对一些不良或者是在建、在营的项目进行投资,这就非常考验判断能力。需要从城市的选择、规模去考虑,还要考虑能不能退、当中的价值,会涉及到机构方面的判断、融资成本、营运、设计改造成本等等。全过程的能力都要打通。

但相比前期的价值判断,最重要的还是在后面的资产管理,这一块更多的是怎么创造价值、挖掘价值。因为基金的时间不允许太长,所以时间是比较重要的,在一定的时间内是否能够有一个好的现金流,其中最重要的核心还是经营管理,把现金流做出来。

周颂明认为,整个营运的整体思路,怎么去贯穿到前面的投资,包括建设当中的定位和设计,这是非常关键的。假如说从资管仅仅是很窄的一个管理的层面去做,或者被动的去做,开发、改造环节不参与,在很有限的范围内参与肯定是做不好的。

当然,除了单打独斗,基金之间也会产生协同合作,一起创造新的增长极。

五牛控股管理合伙人马林庆回顾地产资管过去15年、20年的发展,笑言,其实这个行业过去是伴随着地产行业的“三高”(即高增长、高周转和高收益)一起成功和成长的。

但现在,高增长在放缓,高周转在被抑制,高收益也越来越难实现。

不过,他认为这“三高”的变化, 不代表行业会衰退。相反,行业会发生巨大的分化,这个分化不仅仅发生在规模上,还会发生在品质、财务稳健性和品牌地位上。

而地产资管、地产投资公司要做的调整,首先是在对整体项目的评估、筛选,包括风险管理的模式转变上——要从原先比较偏向于债性、财务投资的角色,转型到主动赋能更深度的参与。

在新周期里,马林庆更偏爱产业地产和消费地产。其中,产业地产包括科创类、芯片类企业,而消费类,事关商业地产、文旅、和养老。

他认为,尽管这两年受到疫情的影响,很多文旅项目遇到了困境,但是一旦找准了自己的定位,比如从去年下半年到今年以来,有一批项目反而因为出境游的限制,迎来了比较大的机会。

而养老地产则是一门更长期的生意,中国的中产阶级会有一个快速的增长,但是成长更快的肯定是老龄人口”,马林庆表示,在家庭养老是比较难的,而社区的养老也有一定的问题,未来集中化养老会是一个比较大的解决方案。

除了人民币股权投资基金,还做美元股权投资基基金的中信资本房地产部执行董事张平,补充提到了去年以来的热门领域——ESG

且她表示,资管并不是后置的投资之后的一个过程,而是前置的投资前决策就参与进来的过程作为好的基金管理经理,就是在投的那一刻,就想到能不能通过资管提升价值,之后怎么退出我们追求的并不是最高的收益,而是要控制好风险,通过资产管理来增加物业的价值”。

对于地产资管的未来,她认为未来的风口一定是城市更新、存量改造,而如何做好精细化的资产管理,需要从被动的粗放式管理向主动精细化转变,从物业管理到智慧运营转变,以及从只关注B端、租户组合,到更关注B端里每个C端的个体,从租户组合到生态重构的转变。

评判上,则可以用国际上的三个评价指标来实现,即财务指标、能源管理以及租户满意度,“就是怎么持续地让租户留在楼里面来付给你租金”。

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