2021博鳌房地产论坛|洪灏：人口下降是中国宏观经济最大危机

“三道红线”改变了房地产行业的游戏规则，金融红利渐行渐远后，“去杠杆”与“踩红线”，成为企业生存与发展的首要命题。

9月17日上午举行的2021博鳌房地产论坛之博鳌资本大会，就以“红线生机”为主题，探讨资本新路。

资本大会上，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏先生以““17万亿后的房地产增长边界”为主题演讲，发表了自己对后金融红利时代的房地产顶层制度设计与行业未来的见解。

他首先表示，经过最近这一轮下跌之后，中国的房地产行业的估值已经回到了历史的最低水平，现在的估值水平相当于我们2003、2004年的时候。

而要分析未来趋势，首先要先回归到宏观周期最根本的推动力——就是中国的人口问题。

他表示，过去的二三十年里，一二线城市的人口聚集不断增加，而三线及其比它更低线的城市，人口红利在2007年、2008年左右达到一个高点之后，就再没有继续往上涨，人口红利开始消失。

人口红利反映到房价的变动上，就是随着一二线城市人口红利的增长，一二线城市房价迅速地上涨，远远高于三四线城市。

他预计，到2030年保持现在的自然出生率不改变的话，在未来10年将出现绝对人口下降的趋势。

于是，国家开始放开二胎、三胎政策，但尴尬的是，即便如此，仍然没有看到中国人口自然生育率开始提高。对房地产市场的挑战也由此显现出来。

他认为，2020年是中国宏观经济的一个巨大的拐点，劳动年龄人口占总人口的比例达到了一个高峰，之后开始下行，房地产投资的同比增速也从接近40%降到了今年7%左右。同时广义的货币的供应也从当年的百分之二三十降到现在的8%左右。

洪灏提出，很多人把房价的变化看做是一个货币现象，其实房价的上涨除了货币的现象之外，更根本的原因是中国的劳动人口比例出现了巨大的宏观变化。同时人口趋势的变化并不是一年两年用宏观政策调控可以扭转的，放开二孩、三孩后人口出生率还在持续下降，这是中国宏观经济面临的最大危机。

他以美国和日本为例，认为随着劳动人口比例的下降，劳动人民对于房地产资产类别的资产配置也会下降。而其它的资产类别，包括股票、基金、保险、其它的新兴资产类别将会上升，或者换句话说，房价的增长速度可能会远远低于基金和股票的价格增长速度。

此外，随着劳动人口的占比在不断地变化，房价也会随着这个指标变化。

他指出，在2020年，中年人和青年人的比例达到一个相对的高度，从2020年到2035年接近高位之后，房价也逐渐运行在一个高位。

洪灏认为房价不会暴跌，否则很多银行都受不了，但是房价会在一个比较高的位置徘徊，“这是人口对于房地产市场的启示”。

他最后总结表示：

第一，对房地产市场来说，中国很大，很多地区有大有可为之处，东部沿海和东南沿海地区房地产市场的开发最为高效，这个体现在对于每单位的投入，在东部沿海和东南沿海，这些地区的产出是最高的。

第二，人口的流向，不断地向东部沿海和东南沿海，以及一线和高二线城市聚集。这是因为在这些城市里头工作，人们的劳动的产出能够得到合意的更高的回报，这个满足了人们对理想幸福生活的需求。

第三，在现阶段，中国宏观经济的主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要、日益增长的对于物质的需要，和我们现阶段分配制度的矛盾。这些矛盾随着我们共同富裕概念的提出，它会逐渐地被解决。

第四，由于在2010年中国的劳动人口的占比相对于总人口的比例是在下降的，这个时候房地产的投资将会从一个粗放的高速增长的时代，进入一个相对平稳的，可能大体和GDP正常持平的时代。

对未来10年中央的展望大概是6%左右，对于未来的20年大概是4%左右，所以这些对未来的发展目标，它很可能都会成为未来房地产投资增长的目标。

最后相对于房价，由于中国的人口已经进入了拐点，由于现在推出的二孩、三孩政策暂时还没有能看到成果，这时候很可能中国的中年人，也就是购房的人群，相对于年轻人的比例，在2020年、2021年左右接近一个高点，在未来的10年它在这个高位徘徊。

根据历史的经验，房价很可能在未来的很长一段时间里头不会成为居民资产配置的首选，因为房价不涨了。这时候我们会看到其它的资产类别，包括保险、基金、股票，以及其它的非主流的金融产品，它们在居民投资的组合里头的占比将会不断地上升。