2021博鳌房地产论坛|17万亿后的房地产增长边界在哪？

9月16日上午，2021博鳌房地产论坛全体大会在三亚启幕。

会场上，围绕“17万亿后的房地产增长边界”这个大主题，七位与会嘉宾做了论坛发言。总结来看，几位嘉宾普遍建议：放弃对于量的纠结，更多考虑如何占领行业制高点。

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云：我们在讨论17万亿、20万亿，包括天花板的时候，也要思考这么一个问题，我们的行业难道就是量的发展吗？

所以我认为大家不要在量上纠结，至于它怎么发展，完全取决于我们作为行业的操盘者、行业的洞见者。我们怎样以好质量的房子，以给社会提供优质的居住物业、商业物业来占领这个行业的制高点，这可能是我们要考虑的问题。

在这个周期性发展的过程当中，一是靠政府主动调控市场，它符合周期性发展规律，再一个是市场本身的调节，让更多靠我们开发企业怎么去顺应市场发展。所以我想在这个问题上，我们纠结的应该是高质量的发展，也符合时代的发展经验。

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良：未来房地产开发需要一些资本的赋能，因为大家也知道快周转的背后还是需要财务的杠杆。

所以在这个解决的路上，大家也洞察到，现在房地产开发公司开始分拆一些品类进行上市，所以大家说做房地产开发，最后归根到底还是做资产管理。

交银国际董事总经理、研究部主管洪灏：我认为粗放式的极高速的发展模式可能已经达峰了，但是高质量的增长才刚刚开始。

如果我们忽略掉人口的增长、忽略掉旧城改造，再忽略掉人均40平米这个平均住宅面积的进一步改善，仅仅是从城镇化率的63%上升到70%，未来10年我们释放的对新房的需求量大概是6到7亿平米左右。

我们现在在建的面积是65亿平米左右，每年大概是6亿多平米，过去3年基本上是保持这样的增速。所以我们可以看到，以前这种非常快速的，简单粗暴的增长模式，以做大资本、做大规模、快速周转的模式已经改变了。

但是高质量增长的模式才刚刚开始。因为如果我们看一下中国房地产市场的结构，前4家头部的房地产企业只占到整个市场规模的1/7甚至不到，前10家占了1/4，前50强占了一半。

所以中国房地产市场从市场的占有额来看，尤其是从头部房地产企业占有的市场角度来看，相比国际经验来说是偏低的。所以在做大做强的过程中，它下一个阶段的发展一定会出现一批更高质量、更好、更大的头部的企业。

阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁朱荣斌：我觉得我们不应该太关心达不达峰，我不在乎是17万亿还是多少万亿，反正我始终相信房地产行业是一个大赛道，很难有这么大的赛道。

所以我们应该关心的是在这个赛道里面，不管这个行业怎么样，这个行业是一个永远的行业，即便这个行业不好了，我也相信没有不好的行业，只有不好的企业，还是要把自己的事情做好。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌：大家从2014年就开始讨论这个问题，甚至有更早的，但是大家始终都没猜到这个顶在哪儿，因为确实中国这个市场太大、太复杂了，国内的需求太多了，预测需求的顶在哪里非常难。

但是至少有一个现象我们可以看到，这两年的增速放缓了，到了今年这个背景下，我觉得这个答案是相对比较清楚的，至少它有一个顶，因为我们有一个双集中管理，也就是房地产开发贷款的总额和按揭贷款的总额，我们也把过去10年中国房地产销售和按揭贷款增速做了一个拟合，它是高度吻合的，偏差不大。

每个人不一样，每户不一样，但是总体平均下来，你的首付比例和按揭比例，这个杠杆是确定的。虽然有一定的偏差，但是波动不大。也就是你去算中国贷款余额的增速，按照20%这个上限去算，你就能算出来一年能投放的按揭余额是多少。

从这个按揭余额再反算一个比例，基本上就是你这个行业的顶。这个顶是不是市场顶，我们不好说，它至少是个政策顶，这是相对比较清晰的事情。现在贷款增速也在逐步放缓，所以增速放缓是一定的。

我们没法说哪个时刻是具体的顶，包括今天这个被动的局面，可能大家现在觉得被动，但是回顾全年又觉得数据很好，因为上半年超卖了，按照按揭总量余额去算，上半年卖了9万平米，下半年就只有7万平米可卖，要不然你的按揭没有了。这就是为什么目前市场上处于这种状态。

华宇地产集团总裁周德康：前段时间跟一些行业里的朋友说，在行业做了这么久，今年8月份第一次出现每个公司都没有完成预算，还有一些朋友说，有单天销售出现负数的情况。

但焦虑一下就行了，没必要一直焦虑下去。我们改变不了世界，我们也改变不了形势，但是我们可以改变自己和壮大自己来应对。所以我们也采取了几种方式：

主要是防范风险，第一个风险是资金的突然坍塌风险。华宇是从西部出来的，我一直说，西部是一个欠发达地区，发达地区在挣大钱的时候，我们在挣小钱，所以我们对利润、规模有天生非常理性的理解。

在防范风险的时候，华宇确实也丢失了一些发展的机会，但是目前我们也吃到了稳健和理性带来的红利和好处，其实这也是非常好的一个现状。还有一个就是城市下降的风险，我们想还是要练内功，把自己做得更强大一些，把服务做得更好一些，创新做得更多一些。相信在未来这个领域才有生存下去的机会。

大家都在说我们在牌桌上，以后还要保持在上面，这是我们想生存下去很重要的一点。我也同意安全很重要，我认为安全有时候比发展更重要。

路劲地产集团主管董事刁露：我想说两个问题，一个是总量的问题，这个行业本身对中国经济来讲是比重非常大的行业，今天与会的嘉宾，我们有一件事是确定的，就是这个行业非常大，它不会倒，它不会没有，它会持久地存在。

可能有的嘉宾认为10到20年没问题，可能有的更长，但是确定的一点是，房地产行业是会永远存在的，这是第一点。

第二点，关于总量大的与小的问题，或者是明年增长不增长的问题，不管17万亿到明年是增长还是增长多少，首先对企业来讲，一个确定的事情，我们所做的事情是解决自身的问题就好，解决自己的事情就好。

因为这个行业赛道非常之大，我们非常幸运，不像有些其它的行业，可能本身的市场容量非常小，你要考虑你占据的市场容量有多少，这样你才能生存，或者有些非常竞争激烈的行业，你只能做到唯一，你做第一你都存活不了。

但是在地产行业，我们要生存，我们不需要做零和游戏，也就是说我们其实是一个合作共赢，把自己的事情做好，我们就能在这个赛道上持久地奔跑，我觉得是非常幸运的，站在今天这个赛道里是非常幸运的。

还是回归到企业最本质的方面，在现阶段，每个企业甭管这个行业是一个快速发展的，还是我们到了一个谷底，面对寒冬，甭管寒冬是长还是短，我觉得回归到商业的本质，就是企业较守好自己的底线。

我们的底线是两个，第一是我们的风险如何把控，我们在哪里买地，我们在哪里做投资。第二，我们的产品和服务，我们给客户提供好的产品，未来能够赚取合理的利润，企业看的是一个长期主义，是一个持久的发展。所以回归到商业的最本质，这个问题对每个地产开发企业来讲是要问自己该怎么去做。