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博鳌铿锵行讨论|密切追踪政策 改变自我观念

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9月16日上午,2021博鳌房地产论坛全体大会在三亚启幕。

本次论坛以“理性与稳健,房地产的改变”为大会主题。会场上,围绕“以三道红线、两集中为代表的一系列政策从顶层设计上改变了整个行业的规则与模式,面对未来1年、5年,甚至10年的发展问题,中国地产企业如何继续创造利润、求新求变”这一大主题,六位与会嘉宾进行了一场“博鳌铿锵行”讨论。

博鳌铿锵行讨论|密切追踪政策 改变自我观念

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华表示,三道红线也好,集中管理也好,都是国家从房住不炒,建立长效机制,以及防范地产行业引发金融风险的角度考虑。

从这个角度来说,这个政策既是当前的政策,可能也是中长期的政策。因此作为地产商,可能要按照政策的要求尽快从三个方面达到红线的要求,不要去突破红线,从资金的筹集方面,尽可能把现金流不中断作为地产未来发展的一个最重要的环节来考虑。在把杠杆率降到最低的前提下,更多地从供给的优化、质量的提升、技术的进步,以及市场服务的改进等多个环节去实现新的平衡。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为,“在商言商,利润很重要”。

如何挣钱?陈淮表示有三种模式,第一个是边际收益做大,这类产业的利润可以很高,但是它的规模很有限;第二个是规模经济,比如汽车、钢铁、石油、石化;第三个是房地产行业。

但开发商并不是暴利,“它是靠高负债,但同时它要承担高利息、高融资成本和土地的重置成本不断上升”。企业30%的利润里,可能15%要用于购地重置、10%可能要给银行,最后到企业手里可能只剩下3%到5%的利润,“只是因为行业的规模大,显得利润很高,所以说房地产是暴利行业是有点冤的”。且随着今后土地重置成本的上升,资本的快速扩张,行业实现利润的可能性越来越小。

在此背景下,房地产行业如何做出利润,陈淮认为,高品质永远是对的,“在竞争中你胜人一筹的永远是你的服务、技术开发、功能等等”。

华夏新供给经济学研究院院长,中国财政科学研究院研究员、博导贾康认为,中国整个房地产业的发展,涉及三个层次的问题,有些是企业自己可以关注、跟踪的,但是更多的要靠政府去牵头——第一个层次是制度创新。企业要密切跟踪“基础性制度改革形成健康发展长效机制”上中央给出了什么样的实质性指导,要密切跟踪中央所提到的配套改革到了深水区、密切跟踪共同富裕这个概念下能够出台什么样的改革措施,这些都将关系到未来企业的行动方式和整个行业的模式。

第二个层次是三道红线、两集中,它代表了行业管理的层次。第三个就是技术,制度创新、管理创新、科技创新。在管理创新方面,企业要在努力顺应三道红线的同时,尽可能掌握发展的一些机遇。通过数字化、科技创新发挥自己的主观能动性发挥,优化本企业生产经营战略策略、适应客户需要,“这是自己争取一定的利润回报必须抓住的,更有自己作为空间的一个层次”。

旭辉控股董事局主席林中则从企业角度发表了自己的看法,他认为,三道红线也好、两集中也好,在稳房价、稳地价、稳预期这个长效机制下,企业最大的作为就是要适应环境。

未来企业想要盈利,有三个方面要改变:第一个方面是意识要转变。要意识到,过去挣快钱,现在要挣慢钱、过去挣大钱,现在要学会挣小钱、过去容易挣钱,现在难挣钱;第二个是策略转变。要更加专注聚焦在自己最具有竞争优势的生意、聚焦在自己最有竞争优势的业务、聚焦在自己最有优势的区域,以及自己最有优势的产品;第三个是要做到精益的管理,经营管理的核心是不要拿贵地,要做好产品和服务,要做好成本管控。未来能活下来的企业,可能就是数字化能力很强的企业。

花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军也认为,开发商这次真的是要改变观念:“以前房地产行业PK最关键的是规模,跑规模的逻辑就是快周转,单艳霞,三道红线、两集中都是要让行业慢下来,要控制风险。行业逻辑已经变了。”

潘军认为,研究中国房地产周期,摆在第一位应该是研究政策。从这个角度,他对行业未来10年做出了三个判断。首先,国家并没有希望开发商成为房地产的实施主体,商品房将成为一个市场化的调剂部分;第二,企业要挣长期的钱。第三,房地产还应该交给市场。正常的老百姓的供应应该是政府来承担,市场这个部分会减少,但是会更长期。这才是支撑企业应该追求的目标,“大不是我们的目标,强而长才应该是未来开发商应该去奋斗的目标”。

恒隆地产有限公司董事长陈启宗在论坛最后发言表示,拿地的代价、借钱的代价,都是风险。但行业的风险,除了这些可量化的,还有很多不可以量化的风险,比如政府政策的走向。

他认为,未来商品房的风险会相当程度上降低,而行业利润也会相对降低,展望中长期,“未来1年比较难过,未来5年不一定,未来10年才可以稳健”。

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