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老司机探地|石景山首钢园7.48万/平收官 门头沟直降1.42万

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北京二批次上新43宗宅地,起拍价高达1358.8亿,预计10月中旬集中出让。海淀永丰、朝阳五环里、丰台二环外……谁是热门?哪里值得买?

网易购房直通车从业经验十几年的老司机们,带你去探一手、客观的地块新鲜事。

第二次集中供应地块里,最贵的出现在石景山,地价上限81.9亿元。它和另一宗地块一起上新,宣告着石景山首钢东南区“闭园”倒计时。

基于同板块“前辈”的好销量,各家开发商还会继续捧场吗?

土拍群已建,加微信fangyouxiaoyi3或扫描文末二维码,备注“战地”;进专属区域群,备注“京西”

另一边,门头沟首次供应、由雅居乐底价拿下的永定镇地块还未入市,两宗地块又上新。

离地铁更近,销售指导价比雅居乐每平降了2000元,且竞政府持有商品住宅产权最高20%。

虽然不确定新地块能否摆脱“冷板凳”,但可以确定雅居乐售卖难度更大了。


在土拍开始前,随小易来看看各地块具体情况,在留言区说出你的判断吧

01.石景山首钢园最后地块,7.48万/平收官

二批次供地列表中,石景山首钢园东南区最后宅地全部上架。无政府产权占比,限制套内7090,都有公租房配建。

价格上,销售指导价7.48万/㎡,可上下浮动3%。参考紧靠的新房华润长安九里、中海首钢天玺最新网签成交价,基本持平。

PS:华润长安九里7万-7.3万/平,中海首钢天玺7.1万-7.2万/平。

首钢园区东南区土地一级开发项目1612-824、830、831地块R2二类居住用地、1612-763地块F2公建混合住宅用地(配建“公共租赁住房”)

该地块起拍价78亿,地价上限81.9亿,是二次集中供应的地块里,最贵的一宗。竞拍达到土地溢价率上限5%,转入高标准建设投报。


这个地块分为两部分,1612-763地块为F2公建混合住宅用地,“独自”分布在偏北部,紧靠华润长安九里。

其中要求配建的35884.5平米“公共租赁住房”,集中分布在该部分,业主不用担心公租房混居的问题;并且该地块内,还要求竞得人需要建设不少于55000平米商业综合设施,且持有年限不少于20年。

  • “公共租赁住房”户型按照建筑面积40平米(一居)、50平米(一居)、60平米(两居)进行建设,户型比例约4:3:3。

1612-763地块F2住宅混合公建用地位于长安九里西侧,更靠近地铁1号线古城站。配建公租房35884平米,限高80米。

剩余的1612-824、830、831地块R2二类居住用地,除住宅部分,还零散了一些其他公建(建绿色备注)。

该部分位于中海首钢·天玺东侧和南侧,靠近京昆线,限高60米,预计将建20层左右的高层产品。

首钢园区东南区土地一级开发项目1612-829地块F1住宅混合公建用地(配建“保障性租赁住房”)

该地块为F1住宅混合公建用地属性,位于中海首钢·天玺西南侧。

起拍价11.6亿元,地价上限12.76亿元,竞拍达到土地溢价率上限10%,转入高标准建设投报。

  • “公共租赁住房”户型按照建筑面积60平米(一居)、75平米(两居)进行建设,户型比例约1:1。


地块要求必须配建4000平米“保障性租赁住房”,建筑高度60米,预计建20层左右的高层产品。

2022年冬奥进入倒计时,京西新首钢规划利好,直接带动区域配套升级和城市界面提升,定位后肉眼可见的配套以及大品牌开发商的入驻,足以预见这些块地开拍后竞争的激烈性。

那么,坊间传闻势在必得的中海,会如愿吗?

02.曾被冷落的门头沟,邻铁地块直降1.42万/平

门头沟这次拿出了诚意,两宗新地块邻铁,周边各项配套较好,销售指导价6.1万/平,上下可浮动5%,均不执行套内7090。

竞政府持有商品住宅产权最高20%,如果触顶,意味着购房者只需要支付4.88万/平

有关政府产权问题,戳:8折共有商品房,如何成为最大受益人?

如果4.88万/平,每平米售价比雅乐居(销售指导价6.3万/平)降了1.42万

永定镇MC00-0605-0004地块R2二类居住用地、MC00-0605-0008地块F3其他类多功能用地(配建“保障性租赁住房”)

该地块距离北京地铁S1线四道桥站大约700米左右,由西苑路分成两部分。

起拍价12亿元,地价上限13.8亿元,竞拍达到土地溢价率上限15%后,转为在此价格和配建建筑规模5400平米“保障性租赁住房”的基础上,现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序,最高20%。

  • “保障性租赁住房”户型选型和面积区间应相匹配,户型按照建筑面积60平米(一居)、80平米(两居)标准进行建设,户型比例约1:1 。


住宅用地建筑高度60米,绿化率30%,预计会建20层高层产品。

另外,0004用地需配建室内体育设施一处,建筑规模约0.09万平米,不出让,将由竞得人建设后无偿移交政府主管部门;

0008用地需配建社区助残服务中心一处,建筑规模约0.03万方米,社区综合文化室一处,建筑规模约0.07万平方米,上述规模不出让,将由竞得人建设后无偿移交政府主管部门。

北京市门头沟区永定镇MC00-0017-0031 、0032等地块B2商务用地兼容B4综合性商业金融服务业用地、MC00-0017-0033地块S4社会停车场用地、MC00-0017-0044地块B4综合性商业金融服务业用地、MC00-0017-0043地块F1住宅混合公建用地、MC00-0605-0001 、0002、0003、0005等地块R2二类居住用地

该地块有两大部分组成,其中0031 、0032等地块紧邻北京地铁S1线上岸站和北京长安天街商业中心;0001 、0002、0003、0005等地块靠四道桥站,并且和上一宗地块挨着。

起拍价65.9亿元,地价上限75.785亿元,竞拍达到土地溢价率上限15%后,现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序,最高20%。

该项目居住用途全部建设商品住房,不再配建保障性租赁住房。

该地块庞大、分散、非住宅用地比重大,且整体地块总价高,非常考验开发商的操盘能力。可以预见,不如上一宗地受欢迎。


0031 、0032等地块中的住宅用地,容积率2.2,建筑高度60米,预计建20层高层产品,结合周边小区情况,这种可能性很大。

001 、003地块,建筑高度45米,预计会建15层左右的小高层或者洋房;002、005地块,建筑高度60米,预计建20层高层产品。

不同产品类型,方便不同需求用户选择。

另外,001用地内规划公厕一处,003用地内应配建开闭站一处(建筑规模约0.03万平米),均不出让,由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

该项目公建部分地上全部建筑规模自持,自持年限为最高土地出让年限。

上半年,门头沟新房成交均价仅50060元/平,折后的销售指导价继续降低门槛。

尽管石景山拉开供应闸门后,门头沟楼市变冷,但这次新地块还是有一定期待值的。

@@AUTODEALER="中海首钢·天玺"ADDRESS="北京市石景山区古城南街及莲石路交叉口北500米"TEL="4001-666-163"EXT="11492"LINKURL="https://xf.house.163.com/bj/CLSM.html?source=kapian&id=CLSM&city=bj"PRICE="74000元/㎡"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2020-09-07/FLUJ1G7QQ8AB0007NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@

@@AUTODEALER="长安天街"ADDRESS="长安街西沿线 地铁S1线上岸站"TEL="4001-666-163"EXT="14379"LINKURL="https://xf.house.163.com/bj/BYEb.html?source=kapian&id=BYEb&city=bj"PRICE="350万元/套"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2017-08-02/CQRDJGKBHMAE0007NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@

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