老司机探地｜丰台二环新房9万买上的概率有多大？

北京二批次上新43宗宅地，起拍价高达1358.8亿，预计10月中旬集中出让。海淀永丰、朝阳五环里、丰台二环外……谁是热门？哪里值得买？

网易购房直通车从业经验十几年的老司机们，带你去探一手、客观的地块新鲜事。

北京二批次供地，位置最好的地块在丰台。

二环边万泉寺A地块，三环边周庄子二期地块，不仅环线位置优秀，还有临铁加分项。

每一个关键词分量感十足，随便哪块地，都在购房者和开发商心尖尖上。

从今年3月丰台召开的土地推介会上看，丰台五环里至少还有6宗宅地，突然有点期待第三批次供地的清单了呢。

这次，咱先从二环边说起。

01.万泉寺A地块

上一次北京三环里供地还是2017年。

丰台万泉寺A地块位于二环边菜户营桥西南侧，紧邻在建中的地铁14号线菜户营站，一河之隔是丽泽商务区。

东南方向有昆仑域、中国玺、佑安府，西南方向有懋源·璟岳，西北方向有泰禾西府大院。

可以说是，“生”在豪宅圈儿里。

地铁14号线菜户营站预计今年底开通，开通后去往国贸、金融街、望京将更便利。周边学校有芳草地国际学校（丽泽分校）、布朗幼儿园。环线位置、周边产业情况来看，是目前最好的地块，没有之一。

从土地条件来看，打包出让的地块里有2宗R2纯宅地，1宗A33基础教育用地，还有一宗B4综合性商业金服用地。

地价上限为44.85亿，溢价率最高15%，若竞拍当天达到最高溢价率，转而竞拍政府产权占比，最高20%，达到政府产权占比上限后转入竞拍高标准方案。

住宅地块总建面为85399㎡，限高80m，容积率2.5，无套内7090限制。竞拍当天若进入高标准竞报环节，目测又是一个大平层产品为主的豪宅社区~

宅地中要求配建25700㎡保障性租赁住房，严肃君盲猜可能会设置在0660地块中；A33地块配建12班幼儿园，建成后移交区教委。

地块周边次新房首创天阅公馆挂牌价8万/㎡，昆仑域12.7万/㎡，中国玺10万/㎡，懋源·璟岳11.6万/㎡。

万泉寺地块销售指导价11.2万，价格上下可浮动5%。如若达到20%政府产权占比上限，打个8折的价格是8.96万/㎡。

这么比一下，树村（五环外）、天坛府（12.2万/㎡）好像确实没那么香了。

再多想一层，价格打8折应该没有意外，但真正入市时能不能买上是个问题。项目会怎么操作，咱们可以先看看树村~

02.周庄子旧村改造项目二期地块

整体位于西四环内，包含4块住宅用地，位置有些分散。

ZZZ-27地块位于地铁9/14号线七里庄站西北方向约400m处，ZZZ-06、ZZZ-L07（西）、ZZZ-L08（西）位于丰台区政府东侧400m、地铁9号线丰台东大街站西北方向600m处。

06、L07、L08地块东侧1公里外，就是当年连售楼处都进不去的金融街·融府。周边多为上世纪的二手房社区，片区挂牌均价约6万/㎡。

融府限均价66555元/㎡，周庄子销售指导价10.6万/㎡，严肃君恭喜买到融府的业主们~

地块附近城市界面已定型，生活配套成熟。教育资源有首师范附属丽泽中学初中部、丰台区师范学校附属小学、北京市十二中（体育分校）、北京市铁路局干部学校等。

周庄子住宅地块建面近10万方，住宅容积率1.6/2.6，限高18/80m，无套内7090限制。商品房用地面积都不大，开发商设计社区有点难度。

其中，L08（西）地块限高仅18米，城内小洋房的售价，预计是周庄子地块里最贵的。ZZZ-06地块将全部建设共有产权房，全装修单价4.3万/㎡，刚需购房者可重点关注~

该宗地起拍价42.9亿，地价上限49.335亿，土地溢价率同样是15%。政府产权占比最高20%，达到上限转入投报高标准。

销售指导价浮动范围为±5%，10.6万/㎡打个八折，单价仅8.48万/㎡。

03.丰台第三宗王佐镇魏各庄地块

位于西六环外的青龙湖，万科翡翠西湖北侧。按照规划，地铁14号线西延后，将改变片区内无地铁现状。

虽然具体站点未出，但大概率将从张郭庄站出发，经张家坟、王佐云岗，最后到青龙湖。

待拍地块住宅建面约11.3万方，容积率1.1，限高18m，配有A33基础教育用地，地价上限为36.39亿，土地溢价率最高10%，达到上限后转入投报高标准。

销售指导价4.7万/㎡，可上下浮动8%，片区内多个限竞房均价在3.7-4.2万/㎡。如果考虑青龙湖，不如把区域内限竞房都看一遍。

@@AUTODEALER="佑安府"ADDRESS="西南二环右安门外西铁营万达广场东侧"TEL="4001-666-163"EXT="14483"LINKURL="https://xf.house.163.com/bj/BbVa.html?source=kapian&id=BbVa&city=bj"PRICE="3200万元/套"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2018-03-09/DCFEGHA0K92P0007NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@

@@AUTODEALER="懋源·璟岳"ADDRESS="万柳桥内环辅路向西500米"TEL="4001-666-163"EXT="14525"LINKURL="https://xf.house.163.com/bj/BeDM.html?source=kapian&id=BeDM&city=bj"PRICE="120000元/㎡"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2018-11-28/E1N6A91DLBMT0007NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@

@@AUTODEALER="金融街·融府"ADDRESS="中兴路1897号恒丰北路、中兴路交汇处"TEL="4001-666-163"EXT="16300"LINKURL="https://xf.house.163.com/sh/BWGT.html?source=kapian&id=BWGT&city=sh"PRICE="92000元/㎡"IMGSRC="http://img4.cache.netease.com/photo/0007/2017-06-02/400x300_CLUBUHH9DQDP0007.jpg"@@

@@AUTODEALER="翡翠西湖"ADDRESS="北京市丰台区泉湖西路与山湖路交汇处（青龙湖公园东门）"TEL="4001-666-163"EXT="14489"LINKURL="https://xf.house.163.com/bj/BcJI.html?source=kapian&id=BcJI&city=bj"PRICE="320万元/套"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2020-02-10/F521FS27KGIS0007NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@