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9万买二环新房,树村突然不香了?

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这是严肃君的第481篇推送

二批次集中供应宅地一上架,除朝阳、海淀外,严肃君的N个500人置业群里,咨询最多的就是---丰台。

二环/三环、临铁、限价,万泉寺A地块和周庄子二期地块,每一个关键词,都值得人们为之尖叫。

再加上石景山首钢园东南区最后的两个地块,一次性出清。

可以说今年京西的surprise,全在这了。

01二环边,11.2万/平

上一次北京三环里供地还是2017年。

丰台万泉寺A地块位于二环边菜户营桥西南侧,紧邻在建中的地铁14号线菜户营站,一河之隔是丽泽商务区。

东南方向有昆仑域、中国玺、佑安府,西南方向有懋源·璟岳,西北方向有泰禾西府大院。

可以说是,“生”在豪宅圈儿里。

地铁14号线菜户营站预计今年底开通,开通后去往国贸、金融街、望京将更便利。周边学校有芳草地国际学校(丽泽分校)、布朗幼儿园。环线位置、周边产业情况来看,是目前最好的地块,没有之一。


从土地条件来看,打包出让的地块里有2宗R2纯宅地,1宗A33基础教育用地,还有一宗B4综合性商业金服用地。

地价上限为44.85亿,溢价率最高15%,若竞拍当天达到最高溢价率,转而竞拍政府产权占比,最高20%,达到政府产权占比上限后转入竞拍高标准方案。

住宅地块总建面为85399㎡,限高80m,容积率2.5,无套内7090限制。竞拍当天若进入高标准竞报环节,目测又是一个大平层产品为主的豪宅社区~

宅地中要求配建25700㎡保障性租赁住房,严肃君盲猜可能会设置在0660地块中;A33地块配建12班幼儿园,建成后移交区教委。


地块周边次新房首创天阅公馆挂牌价8万/㎡,昆仑域12.7万/㎡,中国玺10万/㎡,懋源·璟岳11.6万/㎡。

万泉寺地块销售指导价11.2万,价格上下可浮动5%。如若达到20%政府产权占比上限,打个8折的价格是8.96万/㎡。

这么比一下,树村(五环外)、天坛府(12.2万/㎡)好像确实没那么香了。

02四环里,10.6万/平

每月必被问的周庄子地块,这次是真来了。

周庄子旧村改造项目二期地块整体位于西四环内,包含4块住宅用地,位置有些分散。

ZZZ-27地块位于地铁9/14号线七里庄站西北方向约400m处,ZZZ-06、ZZZ-L07(西)、ZZZ-L08(西)位于丰台区政府东侧400m、地铁9号线丰台东大街站西北方向600m处。


06、L07、L08地块东侧1公里外,就是当年连售楼处都进不去的金融街·融府。周边多为上世纪的二手房社区,片区挂牌均价约6万/㎡。

融府限均价66555元/㎡,周庄子销售指导价10.6万/㎡,严肃君恭喜买到融府的业主们~

地块附近城市界面已定型,生活配套成熟。教育资源有首师范附属丽泽中学初中部、丰台区师范学校附属小学、北京市十二中(体育分校)、北京市铁路局干部学校等。


周庄子住宅地块建面近10万方,住宅容积率1.6/2.6,限高18/80m,无套内7090限制。商品房用地面积都不大,开发商设计社区有点难度。

其中,L08(西)地块限高仅18米,城内小洋房的售价,预计是周庄子地块里最贵的。ZZZ-06地块将全部建设共有产权房,全装修单价4.3万/㎡,刚需购房者可重点关注~

该宗地起拍价42.9亿,地价上限49.335亿,土地溢价率同样是15%。政府产权占比最高20%,达到上限转入投报高标准。

销售指导价浮动范围为±5%,10.6万/㎡打个八折,单价仅8.48万/㎡。


丰台第三宗王佐镇魏各庄地块,位于西六环外的青龙湖,万科翡翠西湖北侧。按照规划,地铁14号线西延后,将改变片区内无地铁现状。

虽然具体站点未出,但大概率将从张郭庄站出发,经张家坟、王佐云岗,最后到青龙湖。

待拍地块住宅建面约11.3万方,容积率1.1,限高18m,配有A33基础教育用地,地价上限为36.39亿,土地溢价率最高10%,达到上限后转入投报高标准。

销售指导价4.7万/㎡,可上下浮动8%,片区内多个限竞房均价在3.7-4.2万/㎡。如果考虑青龙湖,不如把区域内限竞房都看一遍。

03首钢园东南区“闭园”ing

最后再来说说,石景山首钢园东南区。

二批次供地列表中,首钢园东南区最后的宅地全部上架。无政府产权占比,限制套内7090,都有公租房配建。

价格上,销售指导价7.48万/㎡,可上下浮动3%,与目前片区里在售商品房网签成交价基本持平。


1612-829地块F1住宅混合公建用地位于长安九里西侧,更靠近地铁1号线古城站。配建公租房4000㎡,限高60m。

1612-824、830、831地块R2二类居住用地、1612-763地块F2公建混合住宅用地位于中海首钢·天玺东侧和南侧,靠近京昆线。配建公租房35884.5㎡,限高60m。

每宗地块内的配建情况详见下表。


两宗地成功出让,就代表着首钢园东南区的大门正式关闭。

在目前整体市场去化变慢的环境下,竞拍热度是否降低,待土拍之日再见。

04新房隐形新红线?

除此之外,其实丰台规自委手中还有不少好地。

三环内有纪家庙村地块、亚林西地块;

四环内有造甲村北地块;

五环内还有小瓦窑地块、槐新组团地块、大井新村地块。

这些地,今在3月在丰台召开的土地推介会上露面,会不会出现在第三次集中供应土地的清单里,严肃君搬好小板凳期待~

但可以肯定的是,“地王”丰台要摘帽。

楼市政策调控围绕“稳”字出招,地价上限、销售价格被锁死,房企融资受限,利润空间被压缩的情况下,zf和kfs都不再有“捧”出地王的条件和心情。

丰台豪宅化属性继续加强,但价格更“亲民”。

二环边万泉寺A地块销售指导价11.2万/㎡,跟海淀五环外的树村一个价。四环里周庄子地块定价10.6万/㎡,而同环线上的葛洲坝北京中国府,2018年就拿到了11.7万/㎡的预售价格。

似乎,11.2万/㎡,更新了北京隐形的新房房价红线。

互动时刻:丰台、石景山的供地,你更期待哪一块?欢迎留言与严肃君互动~

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@@AUTODEALER="金融街·融府"ADDRESS="中兴路1897号恒丰北路、中兴路交汇处"TEL="4001-666-163"EXT="16300"LINKURL="https://xf.house.163.com/sh/BWGT.html?source=kapian&id=BWGT&city=sh"PRICE="92000元/㎡"IMGSRC="http://img4.cache.netease.com/photo/0007/2017-06-02/400x300_CLUBUHH9DQDP0007.jpg"@@

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