9万买二环新房，树村突然不香了？

这是严肃君的第481篇推送

二批次集中供应宅地一上架，除朝阳、海淀外，严肃君的N个500人置业群里，咨询最多的就是---丰台。

二环/三环、临铁、限价，万泉寺A地块和周庄子二期地块，每一个关键词，都值得人们为之尖叫。

再加上石景山首钢园东南区最后的两个地块，一次性出清。

可以说今年京西的surprise，全在这了。

01二环边，11.2万/平

上一次北京三环里供地还是2017年。

丰台万泉寺A地块位于二环边菜户营桥西南侧，紧邻在建中的地铁14号线菜户营站，一河之隔是丽泽商务区。

东南方向有昆仑域、中国玺、佑安府，西南方向有懋源·璟岳，西北方向有泰禾西府大院。

可以说是，“生”在豪宅圈儿里。

地铁14号线菜户营站预计今年底开通，开通后去往国贸、金融街、望京将更便利。周边学校有芳草地国际学校（丽泽分校）、布朗幼儿园。环线位置、周边产业情况来看，是目前最好的地块，没有之一。

从土地条件来看，打包出让的地块里有2宗R2纯宅地，1宗A33基础教育用地，还有一宗B4综合性商业金服用地。

地价上限为44.85亿，溢价率最高15%，若竞拍当天达到最高溢价率，转而竞拍政府产权占比，最高20%，达到政府产权占比上限后转入竞拍高标准方案。

住宅地块总建面为85399㎡，限高80m，容积率2.5，无套内7090限制。竞拍当天若进入高标准竞报环节，目测又是一个大平层产品为主的豪宅社区~

宅地中要求配建25700㎡保障性租赁住房，严肃君盲猜可能会设置在0660地块中；A33地块配建12班幼儿园，建成后移交区教委。

地块周边次新房首创天阅公馆挂牌价8万/㎡，昆仑域12.7万/㎡，中国玺10万/㎡，懋源·璟岳11.6万/㎡。

万泉寺地块销售指导价11.2万，价格上下可浮动5%。如若达到20%政府产权占比上限，打个8折的价格是8.96万/㎡。

这么比一下，树村（五环外）、天坛府（12.2万/㎡）好像确实没那么香了。

02四环里，10.6万/平

每月必被问的周庄子地块，这次是真来了。

周庄子旧村改造项目二期地块整体位于西四环内，包含4块住宅用地，位置有些分散。

ZZZ-27地块位于地铁9/14号线七里庄站西北方向约400m处，ZZZ-06、ZZZ-L07（西）、ZZZ-L08（西）位于丰台区政府东侧400m、地铁9号线丰台东大街站西北方向600m处。

06、L07、L08地块东侧1公里外，就是当年连售楼处都进不去的金融街·融府。周边多为上世纪的二手房社区，片区挂牌均价约6万/㎡。

融府限均价66555元/㎡，周庄子销售指导价10.6万/㎡，严肃君恭喜买到融府的业主们~

地块附近城市界面已定型，生活配套成熟。教育资源有首师范附属丽泽中学初中部、丰台区师范学校附属小学、北京市十二中（体育分校）、北京市铁路局干部学校等。

周庄子住宅地块建面近10万方，住宅容积率1.6/2.6，限高18/80m，无套内7090限制。商品房用地面积都不大，开发商设计社区有点难度。

其中，L08（西）地块限高仅18米，城内小洋房的售价，预计是周庄子地块里最贵的。ZZZ-06地块将全部建设共有产权房，全装修单价4.3万/㎡，刚需购房者可重点关注~

该宗地起拍价42.9亿，地价上限49.335亿，土地溢价率同样是15%。政府产权占比最高20%，达到上限转入投报高标准。

销售指导价浮动范围为±5%，10.6万/㎡打个八折，单价仅8.48万/㎡。

丰台第三宗王佐镇魏各庄地块，位于西六环外的青龙湖，万科翡翠西湖北侧。按照规划，地铁14号线西延后，将改变片区内无地铁现状。

虽然具体站点未出，但大概率将从张郭庄站出发，经张家坟、王佐云岗，最后到青龙湖。

待拍地块住宅建面约11.3万方，容积率1.1，限高18m，配有A33基础教育用地，地价上限为36.39亿，土地溢价率最高10%，达到上限后转入投报高标准。

销售指导价4.7万/㎡，可上下浮动8%，片区内多个限竞房均价在3.7-4.2万/㎡。如果考虑青龙湖，不如把区域内限竞房都看一遍。

03首钢园东南区“闭园”ing

最后再来说说，石景山首钢园东南区。

二批次供地列表中，首钢园东南区最后的宅地全部上架。无政府产权占比，限制套内7090，都有公租房配建。

价格上，销售指导价7.48万/㎡，可上下浮动3%，与目前片区里在售商品房网签成交价基本持平。

1612-829地块F1住宅混合公建用地位于长安九里西侧，更靠近地铁1号线古城站。配建公租房4000㎡，限高60m。

1612-824、830、831地块R2二类居住用地、1612-763地块F2公建混合住宅用地位于中海首钢·天玺东侧和南侧，靠近京昆线。配建公租房35884.5㎡，限高60m。

每宗地块内的配建情况详见下表。

两宗地成功出让，就代表着首钢园东南区的大门正式关闭。

在目前整体市场去化变慢的环境下，竞拍热度是否降低，待土拍之日再见。

04新房隐形新红线？

除此之外，其实丰台规自委手中还有不少好地。

三环内有纪家庙村地块、亚林西地块；

四环内有造甲村北地块；

五环内还有小瓦窑地块、槐新组团地块、大井新村地块。

这些地，今在3月在丰台召开的土地推介会上露面，会不会出现在第三次集中供应土地的清单里，严肃君搬好小板凳期待~

但可以肯定的是，“地王”丰台要摘帽。

楼市政策调控围绕“稳”字出招，地价上限、销售价格被锁死，房企融资受限，利润空间被压缩的情况下，zf和kfs都不再有“捧”出地王的条件和心情。

丰台豪宅化属性继续加强，但价格更“亲民”。

二环边万泉寺A地块销售指导价11.2万/㎡，跟海淀五环外的树村一个价。四环里周庄子地块定价10.6万/㎡，而同环线上的葛洲坝北京中国府，2018年就拿到了11.7万/㎡的预售价格。

似乎，11.2万/㎡，更新了北京隐形的新房房价红线。

互动时刻：丰台、石景山的供地，你更期待哪一块？欢迎留言与严肃君互动~

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