商业不动产双引擎蓄力 助力远洋稳健长跑

新融资、新监管、新土拍规则下，房地产行业从过去“土地+金融”政策红利时代，逐步进入精细化管理时代。房企不得不面临规模及利润增长放缓等现实难题，纷纷寻求新的业绩增长点。

业内普遍认为，商业与地产、持有与开发的结合，不失为房企打开新局面的“密钥”，对提升住宅溢价、平衡现金流波动等方面作用显著。

置身行业新语境中，以远洋集团为代表的规模房企凭借在商业、写字楼领域的先行布局与长期深耕的优势，开始进入新的发展阶段，在增厚业绩的同时，为企业带来更多确定性。

“家底”殷实

“双重逻辑”助力规模、利润稳步增长

已投入营运的项目可租赁面积约271.9万平方米，较2020年末增加57.03万平方米，实现全口径租金收入人民币22.2亿元，同比提升20%，全口径EBITDA利润人民币13.7亿元，同比大增23%。这是远洋持有型物业上半年交出的亮眼成绩单。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“在行业内，房地产企业的商业租金能半年超过20亿的并不多，远洋已经属于这个市场赛道的规模企业。”

远洋持有型物业主要包括零售物业与写字楼项目。从上述数据来看，不论是在项目的体量、收益还是利润上，远洋均实现了不小的突破。不难看出，除了地产开发主业之外，持有型物业也成为一股不可忽视的力量，由此也可以窥见远洋持有型物业不断突破的“双重逻辑”。

其一，聚焦优质地段打造优质项目，创造更多营收与利润。众所周知，持有型物业是重资产，对现金流考验极高。因此，远洋在此领域的策略是，在一二线核心城市保持适度规模，并通过强化运营能力提高收益。这样既不会对集团带来现金流上的压力，还能创造更多收入来源。截至2021年6月30日，远洋集团在营商业面积272万平米，为其带来了22.2亿元的全口径租金收入；在建的商业地产项目总建筑面积约170万平方米，其中北京项目面积占比近70%，随着在建项目逐步投入运营，租金收入空间将被进一步打开。

第二重逻辑是，发挥持有型物业优势，为远洋集团提高现金安全边际创造条件。中报显示，北京远洋大厦、北京远洋国际中心A座、成都远洋太古里、远洋乐堤港等商写项目出租率和租金均保持稳定水平，具有很强的抗周期性，因此也成为价值优良的标的。今年7月份，远洋以旗下标的物为基础，成功发行32.01亿元首期资产支持票据，票面利率4.19%，进一步丰富了自身的资金流，实现债务结构的优化。

值得一提的是，远洋集团在杭州、成都等多个典型商业地产项目契合了远洋“南移西拓”战略，在提升企业品牌知名度，助力住宅开发业务的同时，也形成了可持续增长的收入来源。

地标项目持续亮相

商业运营能力稳步提升

在做大做强做精持有型物业的同时，远洋抓住行业生态重构背后的结构性机会，充分深耕，注重打造“商业引擎”和“明星IP”，形成品牌效应。

如在写字楼开发方面，远洋集团先后推出的远洋大厦、凯晨世贸中心、远洋光华国际、北京国寿金融中心、远洋国际中心，成为长安街沿线的知名地标。同时，在资产运营及管理输出上，远洋还运营管理了上海远洋商业大厦、北京钻石大厦、北京远洋北苑中心、北京硅谷亮城等在内的多个优质项目，吸引了滴滴出行等互联网头部企业的入驻。

早早就开启全国化布局的远洋集团，近十多年来在商业零售领域也稳步推进，从早期和太古地产强强联合，打造北京颐堤港和成都远洋太古里，到独立开发北京远洋未来广场、杭州远洋乐堤港等，这些IP符号鲜明，提升了远洋品牌知名度及影响力，对带动商业品牌发展起到了不可或缺的作用。

众所周知，成都远洋太古里是川式建筑与零售商业设计结合的典范之作，建筑群风格统一，极具城市特色，早已成为成都时尚中心和潮流街拍大咖的聚集地。成都远洋太古里的成功，让远洋在商业地产领域名声大噪。而事实上，在成都远洋太古里之前，远洋就以成熟的开发经验和雄厚的资金实力，与太古地产合力打造了北京颐提港项目，呈现了1+1＞2的叠加效果。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，远洋在商业地产领域的业绩体现出此类企业较好的品牌影响力和经营能力。凭借此类优质的商业地产项目，也利于企业产品的更好营销，甚至可以培育出更多的社区消费需求。

2021年，远洋还为商业板块注入了新鲜血液。7月，远洋集团、远洋资本与红星控股签署合作协议，以40亿元平价获取红星地产70%股权，并成立新运营管理平台整体纳入远洋集团内部管理体系。红星地产还拥有21个知名的商业项目，其中位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等一二线城市核心地段的优质资产占整体估值70%以上。这次成功并购为远洋的商业板块接下来的发展打开了新局面。

盘古智库高级研究员江瀚预计，“并购让远洋集团的实力进一步增强，进一步推动远洋市场的长期可持续发展，远洋和远洋商业将进一步推动规模优势和成本优势的提升，从而进一步优化远洋的市场影响力和市场发展水平。”

可以预见，随着当前房企盈利模式逐步从“产销模式”转向“资管模式”，具有一定规模持有型物业和强大商业运营能力的远洋会因此迎来更多机会，成为其增强市场竞争力的稳固壁垒。