从万科财报看到的房地产行业现状

刚刚过去的7月份，万科在杭州进行了2021年的夏季例会，万科集团董事会主席郁亮在例会总结时说道：

“我们已经告别了房地产，来到了不动产的时代。”

从房地产到不动产，意味着要从单一的地产开发，到不动产的开发、经营、服务并重——在这个视角里，开发业务只是不动产的一个环节、一个赛道。

8月29日，万科发布2021年半年度报告，

面对行业、城市、客户的深刻变化，万科在半年报中表示，公司正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。

并且，从上半年实践来看，万科在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上，依旧实现了积极发展，也有明显的领先优势。

应该说，如今万科的财报看点、乃至业绩会上管理层的汇报重点，早已不只是几个业绩数据了。

在万科7月的那场夏季例会中，据悉有两个特别的安排，其中之一便是发言顺序，在不同的议程里，所有的发言，都是物业、长租公寓、教育、物流、印力、食品、酒店与度假等经营类业务在前面，地产业务放在后面。

用万科集团总裁祝九胜的话说，是把经营、服务看得更重，这样才是开发、经营、服务并重的体现。

在8月30日的2021中期业绩会上，祝九胜也指出，当前，整个房地产行业的游戏规则正在发生变化，企业的发展思维也需要相应地调整，过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。

“对万科来说，万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。”

祝九胜表示，作为一个企业，万科2018年就提出来“活下去”，在万科的认知里面，“活下去”比什么都重要，因此万科首先将确保经营安全。

其次，是坚持规模与能力的平衡，万科强调先能力后规模，假设规模长到一定的层次，能力没有及时地跟上，没有及时地迭代、提升，规模的基础就不牢固。

而第三点，是万科会继续坚持城乡建设与美好生活服务商的战略，坚持与城市、跟客户同步发展，相信目前布局的物业服务、租赁住宅、物流这些业务都有良好的发展前景。

“万科的主张一直是我们是农民，老老实实地种地，不去预测天气。其实作为农民，有时候是摆脱不了看天收获的局限性的，我们尽可能地在同样的政策、同样的市场环境下，让自己的收成能够越来越好，尽可能地让广大利益相关方满意。”

“基本盘”，这是万科已经连续做了三年的事情了。

在2018年喊出“活下去”之后，万科2019年的工作主题是“聚焦收敛，巩固提升基本盘”，2020年的工作主题是“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”，2021年则是“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”。

连续三年的不同动作，都指向同一个结果，就是各个业务的基本盘，首先要稳固，然后要健康上升。

中期业绩报告显示，上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%，在38个城市市场排名位列前三。

上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元。

在拿地上，上半年万科坚持理性投资、量入为出，共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米、地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

稳健经营策略依旧是万科上半年的关键词，算上今年，万科净负债率已经连续20年低于40%。

上半年，万科回归并保持“绿档”——持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%。

上半年，值得一提的是万科的租赁住宅业务——截至6月底，万科泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。

上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。

在30日当天的中期业绩会上，万科泊寓的系列成绩也是万科管理层重点向外界汇报的业务板块，

包括祝九胜也在业绩会上说道：“我们所作的贡献中，唯一值得一提的是长租公寓业务，我们从2008年开始探索长租公寓业务，2014年开始大规模布局，在推进泊寓业务和其他相关经营业务过程中，我们越来越发现这些业务的民生属性非常强，是为产业、为实体服务。虽然没赚到钱，但解决了社会真实的需求和痛点，对我们而言仍是一件有价值的事情。”

实际上，在2019年，万科集团总裁祝九胜就曾表态过，“既然万科已将长租公寓作为选定的主航道业务之一，就会长期坚持下去。”

时间来到2021年上半年，万科泊寓已为多个城市提供超过3万间人才房；同时，泊寓的万村业务目前已开业6.4万间，租金水平较普通城市泊寓低近四成，整体出租率为95%，为城市中低收入群体提供了低租金、交通便利的居住场所。

万科董秘朱旭在业绩会上介绍道，万科泊寓一直努力探索长租公寓可持续的业务发展模式。目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式，满足不同类型客户的租赁需要。

过往，“转型”是万科极少会直接用到的一个词，但到了今年的7月，却已赫然成为了万科夏季例会的主题词之一。

在被万科内部称之为“可能是对万科下一个十年影响最大的一次季度例会”上，贯穿全程讨论的便是——行业增长瓶颈是业务生命周期正常结果，绝大多数基业长青的大型企业，都曾面临增长调整。对于万科而言，此时面临的问题复杂度不仅在于增长，还有政策大气候、市场微环境、跨界竞争者的三重考验。

彼时的万科夏季例会得到了这样的结论：“我们今天谈的不是转型发展的机会问题，今天谈的转型发展，已经是生死存亡的问题，是行业下半场的必然性，不进行转型没有活下去的可能，更没有发展的可能。今天转型比明天转型要好，今天坚定转型，依旧是我们当下最好的选择。”

郁亮在夏季例会上发言

房地产行业过往常被诟病为“喜赚快钱”，但在今年3月份的年度业绩报告里，万科开篇便已写道：对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启，比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生深刻的改变。

目前，房地产行业趋势和现实确实如此，对于房地产企业来说，想要走得远，不仅仅要看一时的爆发力，还要看各方面均衡的能力，对于一家房地产企业的生长，比“快”更重要的是“好”。

在多赛道布局规模逐渐成型、稳步提升之后，万科上半年在其新赛道上也有了新故事。

物业服务方面，万物云立足于科技服务平台型企业的定位，上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。

其中，社区空间服务板块，已布局全国105个城市，服务3490个项目。商企空间服务板块，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块，通过提供城市空间管理、社区更新运营、社区协同治理及生态管家服务等整合服务，目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。

物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中高标库稳定期出租率已达到94%。同时，万纬物流也在积极探索医药等垂直细分领域的物流服务能力，正式进入医药物流行业。

商业开发与运营方面，万科以印力为主要平台稳健提升布局，聚焦于提升运营能力和服务效率，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米；截至6月底，累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。

今年以来，楼市调控持续加码，强监管下，不确定性笼罩房地产行业，对于万科这样的大哥级别企业来说，无论是资本市场还是现场媒体，也都希望从万科的业绩会上，挖掘到更多这家企业、这个行业的信号和方向。

关于利润，

祝九胜回答说：“面对这样的问题，让我想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。但是，忐忑之余，也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向。关于净利润的下降，主要三个方面的原因：第一是我们的销售规模增长有限；第二是毛利率的下降稍快；第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。”

祝九胜提及，整个行业毛利的下降是有目共睹的，万科全年的压力还在。至于毛利降到什么时候，什么时候可以回升，从更长远的角度看，行业一定会回到平均的回报水平。

万科的中报传递了一个重要信息：中国房地产行业整体的利润率在走低，而这种态势才刚刚开始，什么时候结束，尚未可知。而毛利的下降，在26日花样年的中期业绩会上，花样年董事会主席潘军也同样提到了，“这是整个房地产开发行业的趋势。”

30日业绩会上，万科管理层没有打太极，而是坦承“今天再来反思我们的新业务、新赛道，也有很多值得检讨的地方。例如，我们当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观，但是，挑战和风险正如一枚硬币的正反面，我们如果能真正建立这些能力，找到解题方式，从中长期来看就会有更好的发展机会。”

祝九胜补充道，“其实对业绩问题，我们觉得最好的回答就是靠行动、靠长期的行动，靠努力、靠长期的努力。在业绩报告的最后一页里面，我们对不同业务、不同赛道都有下半年和未来的中期的考量和安排。”

关于恒大，

祝九胜的回答直接明了带过：“恒大确实和我们过往就有一些项目层面的合作，最近这几个月我们有过接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作。”

关于泰禾，

去年7月30日，万科和泰禾双方签署股权转让协议，尽管这笔交易设置了诸多先决条件，但万科的入局依旧让当时泰禾的投资者、业主都看到了希望，甚至连一度低迷的泰禾股价都为之一振。

去年8月中期业绩会上，祝九胜曾非常直接地回答：我们的底线是不影响万科背后的股东，不影响股东的权益，不影响股东对这个事情的观感，也不影响股东的收益水平。

今年中期业绩会，万科管理层也给出了进展答复：“对于泰禾，我们一直有一个工作组密切地在跟他们联系，帮他们把关一些专业问题，给他们一些建议，如果能符合此前约定的条件，我们仍然会履约。”

关于持有现金，

业绩会上，提及投资者关心的万科将近2000亿在手现金如何使用的问题，祝九胜表示，万科一直是稳健为主、行稳致远、稳字当头，万科长期帐面上的现金一直比较多，这种做法尽管不如激进风格阶段性对股东的回报多，但万科认为，保障长期活下去，保障经营安全，可能比短期的回报更优先。

“当然，该去理财就去理财，在流动性、收益性和安全性这三者之间求得一个平衡，应该为股东争取的利益，每分钱我们都会去争。长期来看，我们对自己的能力还是有底气的，也很感谢大家的支持。对于长期跟着我们一起的利益相关方，只要你们愿意陪着我们跑，我们一定担当我们的责任，我们一定能够跑得更好，跑得更远。”