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碧桂园稳健增效背后,藏着一套最简单的核心理念

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“建老百姓买得起的好房子”。 一言诠释所有。

这是调整性的一年。

一开年,“十四五规划”出台,创新驱动发展、加快发展现代产业体系、完善城镇化战略…定调了未来5年的国家发展方向。

整个上半年,中国各地对房地产的价格调控多达286次,引导行业向更为良性和健康的方向发展。

从社会到行业,发展长河走向更精细的产业和管理。

但不是所有人都能把脉住河流的每一次改道,或者说,被动改道的阵痛期里,许多人已经迷茫了。

发展规律也非无迹可寻,只是它往往始于小众,被大浪淘沙后才可露出。

相比苦算踩点行业周期节奏,碧桂园从创立之处,就一直坚持“老百姓”三个字,而市场和时间都证明了,这是企业稳健发展的核心理念。

老百姓,城镇化

很多人多年来都在质疑,碧桂园为什么要把战线放在三四线,而不是在上一个周期里,更好做产品溢价,需求更强的一二线。

在这次中报业绩会上,依然有人问出了这个问题。

而碧桂园总裁莫斌对此表示:“建老百姓买得起的好房子”。

一言诠释所有。

这句话是碧桂园的价值观,有三个关键词:一是老百姓,二是买得起,三是好房子。而这也基本串起了碧桂园全部的经营逻辑。

国家统计局数据显示,2016-2020年间,三四线城市销售占全国商品房销售金额的比例从43%上升到49%,三四线城市的市场韧性愈发凸显,对全国商品房市场起到长期支撑作用。

加上十四五规划中提出的,要坚持走中国特色新型城镇化道路,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展。

不论从潜力还是导向上看,新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。

克而瑞分析认为,未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间,大约5600万人将由农村迁移至城镇,期间有望带动不菲的增量购房需求,进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

而在中期业绩发布会上,莫斌也表示,“当前我国城镇化水平与世界上发达经济体之间仍存在一定差距,城镇化市场依旧广阔”,碧桂园近年来的销售增长趋势与我国城镇化进程表现出正相关关系,未来仍有很大空间。

在对中国新型城镇化发展长期看好下,碧桂园土储布局兼具广度和深度——2021年上半年,碧桂园共获取219幅土地,权益总代价约884亿元。按金额计算,新获取土地中,82%的土储聚焦五大都市圈,62%分布在三四线城市。

截至2021年6月底,公司业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县,项目总数达3127个。

多年以来,碧桂园布局和投资自有一套独门绝技,具体而言,呈现三大优势:第一,选城准,尽管碧桂园主要布局三四线城市,但选城眼光独到,进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市;第二,投资具有连续性,一旦选定城市进行入驻,投资便会持续,深入布局有利于市场占有率及品牌效应的提高;第三,因城施策,在异地复制的同时采取差异化投资,更加契合定位,最大化发挥品牌效应。

拿地的优势保证了碧桂园良性适度的规模增长,给公司带来同比增长14%至3030.9亿元的权益销售金额的同时,对比一二线城市包括放缓房贷发放在内的密集调控,也保证了碧桂园的回款率乃至企业健康度——上半年里,碧桂园的权益回款率90%,且已是连续6年达到90%或以上,处于行业领先水平。

另外,碧桂园资金管控能力增强,截至2021年6月30日,碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元,现金流保持充裕。且毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。

杠杆水平也进一步降低,期末的总借贷余额下降至3242.4亿元,净负债率仅为49.7%,其中一年以内有息负债占比下降至27%,债务结构持续优化。

买得起,低溢价

随着部分房企逐渐退出三四线城市,碧桂园的市占率有所提高——2020年,碧桂园在已经进驻的三四线城市中,平均市占率已达到8%。

而在一二线城市,碧桂园也在努力践行“稳地价、稳房价,稳预期”,促进房地产市场平稳健康发展的方针。

2021年4月以来,22城进入集中供地时代。海通证券数据显示,2021年22个样本城市第一次集中供地土地成交楼面均价为10000.0元/平,比2020年上升44.17%。2021年22个样本城市第一次集中供地土地平均溢价率为14.34%,比2020年上升1.10个百分点。

首批土拍样本城市供地成交均价和溢价率,都明显偏高。传导到市场上,在平均溢价率高的城市,有临近出让地块的楼盘甚至紧急“封盘”、劝退购房者、暂停认筹,皆因此次土拍许多地块的成交楼面价已经达到周边在售项目售价。

但首批集中供地中,碧桂园共获取土地14幅,共计权益代价171亿元,在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌,总体溢价率仅7%,所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。

好房子,科技赋能

碧桂园追求的好房子,远不止只覆盖业主口碑而已,还包括从建造那一刻起,到入住后全生命周期的安全性。

公开数据显示,中国2020年一线建筑工人平均年龄已接近50岁,比2007年增长了10多岁。据中国建筑业协会统计,截至2020年,中国建筑业从业人数达到5366.9万人,占全社会就业人员总数比例超过7%。但同时,房地产和建筑业的信息化、智能化程度较低,劳动强度高、危险性大、工作环境恶劣的问题日益突出。

相较于传统人工,建筑机器人施工在安全、质量、效率等方面都有显著的优势。

2018年7月,碧桂园响应科技兴国的政策号召,成立了全资子公司博智林,聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用。

中报显示,博智林聚焦保障施工安全、提升施工质量及效率,在研覆盖施工大部分流程的建筑机器人46款,其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工;已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。截至2021年7月,已有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖14个省份近70个项目;签约累计近500台,交付近300台,累计应用施工超百万平米。

从测量机器人、楼层清洁机器人、智能随动布料机、地坪研磨机器人、外墙喷涂机器人、智能施工升降机,到地库抹光机器人、室内喷涂机器人等,博智林机器人揽下了大部分繁重、危险、重复的劳动,大幅提升了施工安全和工程质量。

企业的责任与担当

在努力追求高质量发展的同时,碧桂园始终积极参与社会公益事业,帮扶低收入群体,促进共同富裕。

7月,河南省多地遭遇历史罕见持续性强降雨,部分地区受灾严重。碧桂园集团、国强公益基金会向河南先后共捐赠2800万元救灾物资,并且出人出力,全力投身一线救援及重建工作中。

从1997年至今,碧桂园集团及其创始人杨国强为社会累计捐赠超90亿元,共帮助超过49万人脱贫,体现出企业应有的责任与担当。

在扶贫实践过程中,因地制宜推进教育、产业、就业、党建等“4+X”精准帮扶举措,探索可造血、可复制、可持续的长效帮扶机制。

据悉,随着脱贫攻坚战的全面胜利,碧桂园集团当前已将扶贫工作重心向乡村振兴转变,从产业、人才、文化、生态、组织等方面积极探索民企参与乡村振兴的有效模式,持续为社会贡献力量。

“世界永远为最有竞争力的企业开绿灯”,而碧桂园的核心竞争力,都在长期主义的“以老百姓为中心”理念中。

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