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中梁控股坐稳房企前20强背后:土地投资从“扩张”转向“深耕”

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曾经的“地产黑马”中梁在卸下历史包袱后,今年继续坐稳全国房企销售规模前20强的位置。

8月25日,中梁控股(02772.HK)举行2021年中期业绩会,中梁控股董事长及执行董事杨剑、执行董事及联席总裁陈红亮、执行董事及联席总裁何剑,以及执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉等管理层共同出席。

“中国房地产行业危中有机。”业绩会上杨剑表示,今年上半年,中国房地产从去年同期的低位恢复,但是房地产调控政策也逐步加强,房地产行业出现流动性紧张甚至债务违约的现象。他判断,未来国家政策将更大幅度倾向都市圈区域,圈内具潜力城市将出现结构性机会。

擅长土地投资布局的中梁,“投资换仓”卓有成效,投资策略已经从“扩张”走向“深耕”,上半年销售恢复势头良好,前7个月销售额已经破千亿。但杨剑预期下半年货币政策依然偏紧,房地产市场充满挑战。

拿地另辟蹊径,拓展多元化投资

中梁控股迈入千亿门槛已有4年时间,今年完成1800亿全年目标几无悬念。数据显示,今年前7个月,中梁已经完成千亿,销售额达到1070亿元,年度目标完成率达到60%。

在前20强房企中,中梁控股的销售增长幅度位居前列,上半年实现合约销售金额950亿元,同比增长高达40%。

得益于在二线城市和长三角三四线城市的前瞻性、精准化布局,中梁控股上半年项目平均去化率达70%,回款率85%,销售均价为每平米12600元,比去年平均销售均价每平米12500元所有提升,确认收入达329亿元,同比增长39%,股东应占核心净利润15.0亿元,增长15%。毛利率为20.8%,与去年基本持平。

土地投资一直是中梁控股的杀手锏,“用一千号人、研究一万块地”的苦功夫,让今年的销售额得以稳定增长。

联席总裁何剑表示,项目高去化离不开中梁精准的投资定位和高效的运营执行力。中梁一直坚持全国布局,深耕城市圈,上半年的销售来自140多个城市的300余个项目。目前,中梁控股在超过20个城市的销售排名位于行业前十,top20城市的销售金额占全集团合约销售总额的50%。从城市贡献度来看,主要业绩来自于经济基础好、发展较快的长三角和中西部区域,分别占比58%、22%。

中梁的崛起与城市布局策略息息相关。2015-2016年,中国房地产开始“因城施策”,二线城市楼市受政策打压较大,而中梁主要布局了三四线城市,吃到了棚改红利。2018年年中开始,中梁坚决“换仓”,转二线城市,转省会城市,转都市圈里的中心城市。可以说如今销售额的增长,印证了中梁投资“换仓”策略的成功。

据何剑介绍,原来以重仓三四线为主的中梁,现在投资城市能级持续提升,二三线投资占比已经高达89%,长三角三四线城市占比25%。按经济区而言,长三角占土地投资总额51%;其次为中西部占比18%;海峡西岸占比12%;环渤海占比10%;而珠三角占比为9%。截至2021年上半年,中梁全口径总土地储备约为6600万平方米,土储平均成本为人民币4400元/平方米,覆盖全国155个城市,土储规模稳步增厚。

可售资源方面,总可售土储面积4180万平方米,总可售土储货值5000亿元,为未来销售增长确保了充足的可售货值供应。2021年上半年,中梁全口径买地金额408亿元,新增货值约1020亿,共获取67个新项目,平均获地溢价率25%。

上半年22个热点城市实施集中供地,总体土拍非常火爆,然而中梁却另辟蹊径,避开了部分过热的集中供地城市。董事长杨剑表示,中梁对于集中供地城市的依赖度不高,就目前来看基本上在20%左右,在投资方面,也将遵循严格的投资管理,不会购入成本太高或者在激烈竞争条件下的地王项目,这不符合公司的投资标准。

他称,中梁会进一步拓展多元化投资,通过产城、商业、收购等形式增加优质的土地储备,在多元化拿地方面要实现25%的比例。

CFO游思嘉认为,第二批集中供地的价格竞争度、限价程度,预期没有第一批那么激烈,有待观察,现在80%的拿地都在非集中供地城市,因此集中供地对公司的风险和利润影响还不会太大。

一年实现降档,下半年继续减负债

财务数据方面,在今年整体较为艰难的环境下,中梁控股实现了“安全”与“利润”并存。

上半年中梁控股收入、利润、派息均衡增长,融资成本连续四年下降,中期进一步下降至8.3%;净负债率进一步降至56.1%,保持在“黄档企业”行列。

“我们上半年的净负债率从去年年底的65.8%下降到56.1%,主要原因是受益于现金回笼,也包括我们持续稳定负债。资产负债率方面,略有改善到79.3%,现金短债比,如果按照国家的计算方法,非受限现金短债比是1.2倍。”CFO游思嘉表示。

去年8月,中梁曾作为“橙档”代表参与了住建部和央行召开的“三道红线”房企座谈会。今年中梁已经降到“黄档”,是少数可以在一年之内降档的房企。

融资结构方面,一年内到期的债务占总体比例42%,基本上跟去年年底大致类似,但是今年上半年非银的比重继续优化降至25%。

“在下半年还有明年,我们会做大量的减债务和稳债务的工作,着重减低境外美元债,下半年还款我们已经基本上都准备好了。所以随着下半年我们主动积极管理这些债务,相信公司资产负债表到今年年底还会变得更加稳健和优化。”游思嘉在业绩会上说。

看来,中梁正在逐步兑现去年提出的“三年降至绿档”承诺。

对于外界的一些传闻,CFO游思嘉也在业绩会上作了澄清。今年5月,中梁曾被传“商票或将逾期”,业绩会上游思嘉表示,中梁商票规模在业内来说较小,截至去年底,商票规模约6亿元,截至今年上半年商票规模已下降到约4亿元。“中梁商票逾期系误传,已经按时支付。”他说。

此外,中梁股权融资也比较多,导致少数股东权益占比较高,游思嘉表示这跟中梁重仓长三角有关。“长三角区域买地模式一般以招拍挂或收并购为主。因此长三角的房企合作度比其他区域包括珠三角房企要高,少数股东权益合作占比较大。”

文/马灵舒

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