佳兆业的城市更新优势正在进一步扩大

本周开始，房企中报陆续披露，8月25日，佳兆业发布了2021年中期业绩报告，上半年高开高走。

财报中，几个数据的增长值得关注：

• 合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%；

• 营业收入300.7亿元，同比增长34.8%；

• 净利润30.8亿元，同比增长30.5%；

• 核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%；

• 上半年城市更新转化货值727亿，已超2020全年

• 大湾区合约销售金额贡献占比超五成，结转收入占比超六成。

在上半年充满挑战的行业大背景下，佳兆业增收增利，完成了相当不错的业绩与增长速度，再次给市场传递出一个坚定积极的信号——“旧改巨头”稳步提速。

在当日的业绩会上，佳兆业集团董事局主席郭英成表示，这几年，特别是今年以来，房地产市场的调控更加精准，政策的落实也比以前更快。佳兆业对行业健康发展的调控措施是坚决支持和拥抱的。

“但同时，我们也面临很大的挑战，精准调控后，销售端销售完以后，按揭的资金回笼相较以往可能会慢，这也给企业带来了一定的压力。未来，我们会持续深耕大湾区以及重点一二线城市，并在其中做出调整，在保质、保价、保增长的前提下保证现金流安全，以现金和总量来保证未来的发展。”

众所周知，佳兆业的最大优势与独特性，便在于其旧改储备。而从上半年的财报数据上看，佳兆业的城市更新表现非常亮眼，储备多，转化强，并且，这一优势正在继续扩大。

上半年，佳兆业的城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，对应货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。

在旧改的赛道上，时间就是金钱，，佳兆业预计，下半年还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年的转化货值较2020年将翻倍增长。

随着集中供地政策的实施，招拍挂市场竞争加剧，通过城市更新转化供地，无疑已成为佳兆业的核心优势与竞争力。

在拓展方面，上半年，佳兆业新拓城市更新项目15个，占地面积363万平方米。其中，在7月26日，佳兆业集团中标龙岗区坂田街道“五和枢纽片区重点更新单元”前期服务商。

地产壹线了解到，坂田五和枢纽片区已纳入龙岗区重点旧改拆迁范围，拟拆除范围达到了42公顷，现状总建面达到了92.2万平方米。

不仅如此，五和枢纽作为深圳市客流量第三、仅次于前海和深圳北枢纽的交通枢纽，未来也将是整个大湾区的核心城际枢纽之一。

应该说，体量如此之大、定位也如此高的一个深圳城市更新项目，一定程度上也反映了官方和市场对于佳兆业在城市更新上的专业认可。

在城市更新的规模方面，截至今年上半年，佳兆业已拥有城市更新项目213个，占地面积超5370万平方米，其中深圳、广州两地规模占比73%。财报显示，在深圳，佳兆业的城市更新项目已经达到了惊人的129个。

未来1-2年内，据悉佳兆业的转化可售面积将达到382.8万平方米，可售货值约1420亿元，管理层也表示，有充足的信心完成全年1300亿的销售目标。

当日业绩会上，在问及关于城市更新不得大拆大建对于佳兆业的影响时，佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆表示：“城市更新必须走高质量发展之路，新政有助于行业规范、健康发展。”

麦帆称，佳兆业的城市更新不是简单的拆除重建，其定位是城市综合运营服务商，核心逻辑是经济、社会、生态、文化、科技的“五位一体”。以我们近期刚获得的深圳龙岗坂田五和枢纽城市更新项目为例，这是一个片区利益统筹规划项目，要综合考虑交通枢纽、片区功能配套、产业结构升级、民生服务需求等多方面要求，是城市集约节约、内涵发展理念的实践，未来将成为集团新的标杆作品。”

一方面，上半年佳兆业的盈利能力稳步提升。

营业收入300.7亿元，同比增长34.8%；净利润30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率30.9%，均保持行业较高水平。

另一方面，上半年，佳兆业的财务表现也均衡健康。

在手现金487.4亿元，同比增长20%；净负债率93.7%，实现2017年以来8连降；现金短债比1.53倍，维持合理水平；剔除预收账款的资产负债率69.9%，

换句话说，佳兆业“三道红线”提前达标，负债结构持续优化，运营防线安全稳固。

去年8月，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策，时至今日政策出台已有一年，

佳兆业首席财务官吴建新也在业绩会上答记者问指出，近年来房地产融资持续收紧，符合国家推动房地产市场降杠杆的要求，进而倒逼房企主动降杠杆，能有效防范系统性风险，让房地产行业更理性、更健康、更平稳发展，面对复杂多变的新形势，也能更好地检验出房企的发展质量及抗风险能力。

“降负债一直是佳兆业的重点工作，从2017年开始我们积极、主动进行债务管理，净负债率实现八连降。自2020年下半年至今，不到一年的时间里，我们积极响应监管要求，经过努力提前完成三道红线降档目标，全线降至绿档。”

良好的财务结构，能支撑着佳兆业这艘千亿大船在未来行走得更稳。

谈及下半年佳兆业的降负债工作计划时，吴建新认为，未来政策监管不会放松，融资会进一步收紧，佳兆业仍将主动控制有息负债规模，调节长短债结构，审慎稳健投资，必须拿有现金流且有利润的项目，引入战略投资者，优化资本结构；对业务全流程进行精细化管理，降本增效，提升产品溢价能力、加快供货、销售及回款。

财报显示，2021上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、城市更新等多元拿地方式，新拓项目15个，新增土储权益面积246万平方米，新增项目对应货值1031亿元，按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地占整体新增土地的63%，华中及长三角分别占18%及12%。

报告期内，佳兆业于全国51个城市合共拥有233个房地产项目，总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，

其中，大湾区土地储备约1923万平方米，占整体土地储备的61.8%，佳兆业在粤港澳大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%。

一二线城市土地储备规模稳中有增，说明一家房企逐年良好的成长性，也将成为业绩持续增长的稳定支撑。

当日业绩会上，佳兆业总裁麦帆提及“房企拿地销售比不得超40%”时表示，，长期看这将有助于房企建立起更健康、有序的发展机制，避免盲目追求规模过度扩张，也有助于达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。

在麦帆看来，随着国内重点城市“供地两集中”政策的实施，房地产行业的逻辑和格局正在发生变化，

“未来，佳兆业将坚持审慎稳健、量入为出的投资策略，以利润为导向充分评估项目价值，加强与品牌房企合作，联动投资端和融资端，对资金进行精准铺排，稳健拿地，拿好地。在投资布局方面，坚定布局核心城市、核心地段、核心资产。此外，加快城市更新转化，以优质的土地储备支撑集团持续高质量发展。”

1999年，深圳布吉，从猪棚环伺的龙泉别墅烂尾楼，到西班牙风情公园社区的桂芳园，佳兆业完成了第一次人居环境改造的尝试，22年过去，佳兆业的版图已从1个城市布局到51个城市，

在中期报告的主席报告书中，佳兆业提到，佳兆业对于中国房地产行业的中长期发展依然持积极乐观态度。一是城镇化进程每年带来新增的人口住房需求红利；二是随著消费升级、三孩政策推行，将持续带来消费升级需求；三是佳兆业深耕大湾区，将持续分享大湾区及深圳先行示范区的政策红利，佳兆业作为城市更新领域的领先者，将获得更为充足的战略发展优势，做到规模与利润兼顾，稳步发展。