2021-08-27 11:17:13 来源: 地产壹线
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但旗下自主发展的多元板块，或边界不清，或发展不顺——奥园健康虽然名为健康，但实则是个物业管理企业；文旅板块的中国文旅集团，已经两次冲击港股IPO失败了。4月23日时候，中国文旅集团第三次向港交所递交招股书，但截至目前仍未有通过聆讯消息。一直到收购了京汉股份并更名为奥园美谷，进行业务梳理后，才算有了一点起色。不过，这部分的营收对于地产行业来说，只能算是洒洒水。甚至运营资金，还要向控股股东中国奥园借款。在多元还未能扛起大旗前，牢固主业是中国奥园的必选项。
但从2021年的中报看，在“三道红线”的强管控下，中国奥园（03883.hk）为了达成指标，几乎停止拿地，并进行了裁员，做大商誉和无形资产等一系列或实际或账面调整的动作。
最终的结果，却反向收获了主业营收减少，利润指标全面下滑。
很难说这是顾此失彼，但至少对奥园接下来的发展，打了个问号。
上半年里，中国奥园录得营业额325.1亿元，同比增长15%。乍一看，平稳增收。但如果细分营业额构成，则能发现，这增收背后，主业的传统住宅销售，已经失去了“顶梁柱”的身份。上半年，奥园住宅性公寓和低密度住宅的收入，合计226.9亿元，而去年同期为234.8亿元，下降幅度约3.4%。背后原因，主要是低密度住宅收入大幅减少了57.8%，与此同时，住宅性公寓的增幅，又只有2.3%。这也导致，在2020年中期时，这两项住宅相关业务贡献的收入占比达到83.1%，但今年中期时候，占比落到了69.8%。值得一提的是，原本中国奥园集团董事会主席郭梓文、集团总裁郭梓宁俩兄弟，在管理划分上，弟弟郭梓文负责地产业务，哥哥郭梓宁负责商业业务。但今年刚开年，奥园进行了架构组织架构调整，将地产和商业合并到弟弟管理之下，而哥哥转去负责城市更新。也由此，2021年中报里，奥园将城市更新单列为一项。但就算把城市更新全部算入住宅销售，住宅的合计占比也不过72.9%，下滑幅度依然较大。且报告期末的在合同负债，也从去年同期的787.28，降到了634.1亿元。意味着未来的住宅营收存量，还在继续减少。其中，变动最大的找补项，来自医美服务。这一项收入，被奥园列在了其他业务板块收入中，约有5.9亿元，同比增幅达到了425.5%。但这一项收入大增的原因，在于并入了浙江连天美企业管理有限公司提供医疗美容服务相关的收入。连天美公司是奥园集团旗下公司奥园美谷于3月时，斥资6.97亿元对应55%股权收购而来。该公司在2020年财年里的营收约为4.86亿元。在没有收购连天美之前，前身京汉股份的奥园美谷，去年全年扣除房地产业务后的营收，也不过5.8亿元。也就说：医美业务的收入及增幅，是收购后并表带来的，而非奥园自身赚来。可以夸奥园寻找多元业务收购标的眼光独到，但另一方面，也确实反应出了奥园自身营收的疲软。报告期内，奥园的毛利润为81.3亿元，比去年同期减少了1.5亿元。毛利率也从29.3%，下滑到了25%。净利率更是从10.1%下滑到了8.7%，进入个位数区间。此外，归母净利润从24.2亿元，落到20.9亿元，降幅13.6%，归母净利率从8.6%降至6.4%。比如重估后的投资物业公平值，从去年的7890.5万元，增大到了今年中期的3.14亿元。再比如裁员——有接近奥园的人士和地产壹线透露，因为组织架构合并，上半年整个公司都在裁员。而财报也显示，上半年奥园的雇员从去年底的23773名，减少到了6月底的22889名。甚至还有半年不拿地——在半年报里，奥园并未披露上半年新增土储情况。只提及期末的土地储备总建筑面积达5358万平方米。而根据机构的监测，2021年上半年，奥园新增土地投资可开发建筑面积约107.1万平方米，同比下降84.6%。总购地金额72亿元。其中，奥园的权益比65%，对应需支付的权益地价约42亿元。
如果按72亿元总拿地支出/总销售额，投销比仅有0.1。如果按新增土储建面/合约销售面积，也只有0.2，而前三年里，这一数值都在1.4以上。因此，上半年末，奥园的土地储备总建筑面积也从去年的5718万平方米、权益比约71%，下降至5358万平方米、权益比67%。土储同比减少，在行业中很是少见。在2020年末，中国奥园在手银行结余及现金为525.04亿元，而一年内需要偿还的有息负债为522.67。流动资金刚刚好覆盖一年内短债。到了今年年中，奥园在手现金增加了14.4%，到达606.45亿元，而一年内短债同比只增加了8.9%，为517.23亿元。现金短债比也略增加到了1.17，依然不宽裕。更重要的是，奥园的整体有息负债规模，约1113.11亿元，而517.23亿元的短债，占比达到了46.5%。从利息支出看，上半年，奥园已支付的有息负债的利息，达到43.35亿元，是其归母净利润的1.8倍。这个比例与去年持平，也说明这一年里，奥园的付息压力并没有得到缓解，且一直都在严重吞噬归母净利。加上上半年的回款率，从90%降到了87%，为了维持周转，奥园只能继续举债。上半年里，仅奥园公开披露的表内债，就包括了3次海外债，合计7.38亿美元。其中利息最低的为1月时的一笔364天的优先票据，利率4.2%。但此后两笔的利率，逐步从2月的5.88%上升到了6月的7.95%。这背后，或许还因为受6月7日时，国际评级机构惠誉确认中国奥园的“BB”评级，展望从“稳定”调整为“负面”所影响。面对从融资到拿地，再到房贷放款的多维度高频调控，多家企业管理层在中期业绩会上都表示，将通过快速出仓，加厚回款。在23日的业绩会上，奥园管理层多次提及旧改储备——截至2021年6月30日，奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约人民币7543亿元。其中，2021年至2024年预计转化“旧改”可售货值约2420亿元。据了解，今年上半年，奥园城市更新实现转化货值135亿元，预计今年全年也在400亿元左右，包括珠海翠微村项目的首期转化，以及广州增城南坣村等等。但不可忽视的是，诚如上文提及的，再把城市更新单列出来之后，上半年里，这一短则3年长则10年的业务，也仅只提供了10亿元的收入。
本文来源：地产壹线
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朱曦_NO7152
