地产财报局|中国奥园：净利率降至个位数 三道红线仍踩一条

8月20日晚间，中国奥园（3883.hk）发布了中期业绩公告。

2021年1-6月，奥园共实现合同销售金额为675.8亿元，同比增长33%。其中，华东区域为业绩贡献占比最高区域，实现合同销售金额227.6亿元；其次为华南区域，贡献194.5亿元。

2021年上半年，奥园录入营业额325.1亿元，同比增长15%。其中，物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占94.5%、5.2%和0.3%。

销售性物业的收入约为296.74亿元，较2020年同期上升8.5%，占到期内总营业额的91.28%。主要由于期内所交付物业的总楼面面积较去年同期，从288万平方米上升至368万平方米，上升幅度达到27.8%。

如果按业态细分销售物业收入，除了主业的住宅性公寓，还包括商业性公寓、商铺、以及低密度住宅，且这三项同比均呈现上涨趋势，反而占比最多的住宅性公寓，同比略有下降。

2021年上半年，中国奥园耗费销售及分销开支总额约11.30亿元，同比上升2.2%；行政开支总额约为15.28亿元，同比上升4.7%。扣除营业成本后，期内，中国奥园录得毛利润81.30亿元，同比下降1.8%；毛利润率也由去年同期的29.3%下降至25.0%。

除税之后，奥园实现净利润28.4亿元、净利润率为8.7%。净利润与去年基本持平，但净利率比去年的10%略下降至个位数。归母净利润方面，也由去年同期的24.16亿元下降13.6%至20.89亿元。

从土储储备看，截至今年6月末，中国奥园共拥有360个项目，分布95个境内外城市，土地储备总建筑面积5358万平方米，总货值约5939亿元。此外，奥园还拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。

计入城市更新项目后，中国奥园的总货值约13482亿元，满足未来四至五年的发展。

截至2021年6月末，中国奥园共计拥有银行及其他借款约802.05亿元，另有优先票据及公司债券311.06亿元。合计拥有有息负债1113.11亿元。同比去年的1148.73亿元，下降了35.62亿元。

其中，一年内需偿还债务517.22亿元，占比达到46.5%。而5年以上的长债，只有49.94亿元，占比只有4.5%，长短债比例失衡。

三道红线指标方面，截至2021年6月末，中国奥园的净负债率为95%，现金短债比为1.17，扣除预售款后的资产负债率为79%，踩线最后一条，属于黄档房企。