万达走在房企转型前列？王健林的“大时代”与“小时代”

时势造英雄，时势也毁英雄；但真正的英雄都会卷土重来。“识大势、知进退”，如今用来形容万达创始人王健林，或许恰如其分。

4年前，王健林面临的时代“大势”是，在一轮又一轮海外扩后，外部形势突变：融资收紧，资金链几近断裂，万达要面临艰难的“去杠杆”过程，属于万达的时代迅速变“小”了。

来源:万达官网新闻中心

随后几年，王健林被迫开始了“瘦身计划”，果断变卖核心资产。比如2017年7月，以637.5亿元代价，将13个文旅项目和77家城市酒店的股权分别卖给融创的孙宏斌与富力的李思廉。中国首富要靠卖家产求存？这一度让外界颇为震惊：靠资金杠杆撬动的企业，如此没有韧性？

大势变了。王健林这个出身军旅的四川人，关键时刻的决策自然是杀伐决断：虽然无奈，也必须要坚决退出，虽然不舍，也不能有太多留恋。这就是“知进退”。尤其是“退”，这是需要自我否定的，特别是否定之前很成功的商业模式。

一次性出清了重资产，万达如今成了“彻底的商业管理运营企业”。有消息称，曾经的万达物业，现在的万达轻资产商管公司（下称“万达商管”）或在年内上市。万达正在变轻，转型较为彻底，悄然间已走在了房企转型的前列。

一、王健林的“大时代”与“小时代”

王健林可谓是一代“网红企业家”。他言辞犀利，思维敏捷。广为人知的是他赚1个亿的“小目标”论，让普通人印象深刻，不时拿这个论调调侃。

在联想创始人柳传志眼中，王健林是个“不做家门口汉子”，他带领万达从大连走到全国；又从全国走向全球。在王健林全部用手稿写就的《万达哲学》一书中，柳传志作序称赞王健林，“极具前瞻性而且决策果敢”；“没一句空话套话，从不藏着掖着”；“虽只是一本演讲集，但细读下来却是一部企业创业史”。

让柳传志印象深刻的是王健林的“三次转型”：第一次是2000年万达开始做商业地产，反对声音很多，住宅地产发展那么好，为什么要自讨苦吃？第二次是在2010年，商业地产做得正红火，王健林又一头扎向文化旅游，而且投资之大、动作之快，让人叹为观止，刚开始大家也看不明白，王健林趟出了一条新路。第三次是万达“又是电商，又是金融，健步如飞，与时俱进”，柳传志如此描述。

而这正是王健林的“大时代”，它契合了中国房地产发展的时代进程，王敏锐地抓住了中国城镇化发展的历史机遇。2017年之前，王健林一直是《财富》富豪榜的常客，巅峰时曾以净资产313亿美元问鼎亚洲首富，超过李嘉诚。

新的变化很快来了。2017年，美国《财富》杂志评选世界500强，万达也上榜了，位列第380位。细看万达营业收入为284.8亿美元，利润为1.103亿美元，净利润率不到0.4%，而此前一年万达的利润率还有8.88%。这让观察者非常诧异。

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值得一提的是，2014年12月万达物业曾在香港上市，以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。不到两年，也就是在2016年3月，王健林以“估值不及预期”进行私有化退市，期望在A股上市。很显然，私有化导致了赢利能力下降。

进入2017年，一个更大的变化发生了。发改委直接表态，将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等“非理性对外投资倾向”。随后央视将发改委的表态解读为，这些“非理性投资”行为并不是以增加生产为背景的，“实质上是一种转移资产行为”。

据一篇题为《王健林“清仓甩卖”真相首富如何对待政策？》的文章解读，表面上是万达在“买买买”，但背后是金融机构提供的资金。这部分资金通过“内保外贷”进入了境外，万达和王健林在中国国内背负人民币负债，持有的是海外的美元资产。而王健买的大都是酒店、游艇公司、娱乐、体育公司等泛娱乐公司。而这些资产，并不是国家需要的。

2017年7月，“看清大势”的王健林果断将旗下13个文旅项目与76家酒店卖掉。值得一提的是，在做出转让决策的半年前，王健林还公开表示，要打败迪士尼。半年后，他要把打败迪士尼的武器卖了。“这无疑挖心”，一位财经评论员直言。

随后几年，万达一直在接受外界放大镜下的审视，甚至是冷嘲热讽，收缩战线的万达无疑面临了一个艰难的“小时代”。比较有意思的是，相较于苏宁与恒大等企业近来面临的债务窘境，万达的“卖卖卖”目前赫然成了一个成功转型的“模式”。

二、卖卖卖：舍弃了部分利益，保存了整体

“很早以前，1998年吧，成都某现场活动采访，见过一次，聊天谈到买大连万达足球队，搞到甲A第一，后来又高价卖给实德。那种高位套现的得意感，印象深刻！”一位媒体人谈及20多年前与王健林的一次交集时如是说。

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王健林在最近一次的“高位套现”是在2021年5月23日。当日大连万达集团在其官网发布消息，公司已全部退出了AMC（NYSE：AMC）董事会，仅保留少数股权，累计回笼资金14.76亿美元。投资收益超过1倍。

2012年，王健林斥资26亿美元购买了全球最大连锁影院AMC100%的股权，这也是万达当年出海的第一笔收购。据报道，在这笔投资中，包括7亿美元现金、19亿美元债务和5亿美元的设备改造费用。

但按照万达方面的说法，万达在AMC的实际现金投资仅有7亿美元，债务仍归属AMC，5亿美元的设备改造费通过AMC上市募资之后已解决。根据此次回笼的14.76亿美元来计算，万达在AMC方面的投资收益超过了1倍。

此外，王健林还加速收缩海外投资：卖掉世界铁人公司，清空海外5个地产项目。据媒体统计，万达目前已经清空了其在海外全部的地产项目，累计回笼资金约65.04亿元。有分析人士认为，王健林当年在海外买的资产其实还不错，所以他出手的时候还能有点溢价，基本也没做亏本买卖。

在国内方面，万达同样是卖卖卖，王健林还喊出了“剥离房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业”，足见其决心。

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除了卖掉文旅项目与酒店这个“震惊世界的大动作”外，王健林还引进了腾讯、苏宁、京东与融创4家战投，340亿元入股万达商管；引进阿里、北京文投70亿元入股万达电影；60亿元向融创转让文旅管理公司。这些运作，在外界看来，万达俨然经历了一次“混合所有制”改革，这场“混改”粘合了中国南北各方势力入局，为其日后进行商管、文化与投资布局轻资产奠定了基础。

在2019年初万达内部的总结大会上，王健林称2018年资本运作合同收入827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币。这些收入中，绝大部分是股权资本运作，少部分是资产转让。万达通过卖卖卖，为转型获得了喘息之机。在分析看来，具有很高“政治智慧”的王健林，舍弃了万达的部分利益，保存了整体利益。

万达第四次转型，在王健林看来是很成功的，房地产不再是主要收入来源，最终完成目标定在了2020年。据报道，尽管在开始剥离地产业务之初，万达商管曾有过短暂的“阵痛期”，但在2018年和2019年，万达商管净利润率实现连续两年提升，2019年的利润率更是达到了近五年的新高31.91%。

三、如何布局轻资产，万达凭的是什么？

2020年，疫情突如其来，万达活得怎么样？据万达公布的数据显示，2020年，全国万达广场出租率高达99.4%，租金收缴率更是达到惊人的99.9%。如果扣除减免的43.3亿元租金的影响，即便是受到疫情冲击，2020年万达广场租金同比2019年仍然增长8.1%，实现逆势增长。

万达不但没有倒下，还活得非常不错。在疫情期间，万达让利43.3亿，租金收入比2019年还要多。在外界看来，这堪称是一大商业奇迹。如今万达旗下各业务板块正在全面开始寻求品牌、管理输出。其中，万达商管的轻资产化最为彻底。

据报道，2020年，万达商管对外宣布，自2021年开始不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略，每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。据万达官网显示，目前开业的万达广场有385个。

王健林曾在一次年会中详细阐述了万达商业的“轻资产模型”，将万达轻资产分为投资及合作两类：投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。

新华社对于“万达模式”也给予了很高的褒扬与溢美，原文如下：放眼中国乃至全球商业史，能够做到输出品牌管理价值的优秀企业可谓凤毛麟角，且通常需要历时百年之久。而万达用了30年，就让“万达广场”跻身其中，拥有比肩可口可乐、迪斯尼、耐克等全球品牌的价值，殊为难得。

来源:万达官网新闻中心

万达凭什么？凭借的是自身的管理经验与品牌，“我作为一些大银行的顾问，被请去为一些不良资产的购物中心做诊断，银行希望我能提供一些经验，帮它们做起来，可是有的项目看完后，我只有一个意见——炸掉重来，没有任何提升办法。”王健林在《万达哲学》一书这样讲述，而这个讲话是在2010年9月27日。

王健林在书中举了上海松江的一家购物中心的例子。它在大学城附近、地铁站的终点，地段很好，但总建筑面积48万平方米的综合体，只做了7层，每层6万多平方米，统一层高4.5米、荷载500公斤。

“6万多平方米一层，人进去根本找不着北；统一层高、荷载，完全没有考虑商家的需要。当时还在基坑阶段，我诚恳地对几个股东建议，一定要推倒重来，但他们舍不得已经投入基础施工的几千万元，最后这个项目成了烂尾楼，损失几个亿。”王健林无不遗憾地表示。

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