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万达走在房企转型前列?王健林的“大时代”与“小时代”

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时势造英雄,时势也毁英雄;但真正的英雄都会卷土重来。“识大势、知进退”,如今用来形容万达创始人王健林,或许恰如其分。

4年前,王健林面临的时代“大势”是,在一轮又一轮海外扩后,外部形势突变:融资收紧,资金链几近断裂,万达要面临艰难的“去杠杆”过程,属于万达的时代迅速变“小”了。

万达走在房企转型前列?王健林的“大时代”与“小时代”

来源:万达官网新闻中心

随后几年,王健林被迫开始了“瘦身计划”,果断变卖核心资产。比如2017年7月,以637.5亿元代价,将13个文旅项目和77家城市酒店的股权分别卖给融创的孙宏斌与富力的李思廉。中国首富要靠卖家产求存?这一度让外界颇为震惊:靠资金杠杆撬动的企业,如此没有韧性?

大势变了。王健林这个出身军旅的四川人,关键时刻的决策自然是杀伐决断:虽然无奈,也必须要坚决退出,虽然不舍,也不能有太多留恋。这就是“知进退”。尤其是“退”,这是需要自我否定的,特别是否定之前很成功的商业模式。

一次性出清了重资产,万达如今成了“彻底的商业管理运营企业”。有消息称,曾经的万达物业,现在的万达轻资产商管公司(下称“万达商管”)或在年内上市。万达正在变轻,转型较为彻底,悄然间已走在了房企转型的前列。

一、王健林的“大时代”与“小时代”

王健林可谓是一代“网红企业家”。他言辞犀利,思维敏捷。广为人知的是他赚1个亿的“小目标”论,让普通人印象深刻,不时拿这个论调调侃。

在联想创始人柳传志眼中,王健林是个“不做家门口汉子”,他带领万达从大连走到全国;又从全国走向全球。在王健林全部用手稿写就的《万达哲学》一书中,柳传志作序称赞王健林,“极具前瞻性而且决策果敢”;“没一句空话套话,从不藏着掖着”;“虽只是一本演讲集,但细读下来却是一部企业创业史”。

让柳传志印象深刻的是王健林的“三次转型”:第一次是2000年万达开始做商业地产,反对声音很多,住宅地产发展那么好,为什么要自讨苦吃?第二次是在2010年,商业地产做得正红火,王健林又一头扎向文化旅游,而且投资之大、动作之快,让人叹为观止,刚开始大家也看不明白,王健林趟出了一条新路。第三次是万达“又是电商,又是金融,健步如飞,与时俱进”,柳传志如此描述。

而这正是王健林的“大时代”,它契合了中国房地产发展的时代进程,王敏锐地抓住了中国城镇化发展的历史机遇。2017年之前,王健林一直是《财富》富豪榜的常客,巅峰时曾以净资产313亿美元问鼎亚洲首富,超过李嘉诚。

新的变化很快来了。2017年,美国《财富》杂志评选世界500强,万达也上榜了,位列第380位。细看万达营业收入为284.8亿美元,利润为1.103亿美元,净利润率不到0.4%,而此前一年万达的利润率还有8.88%。这让观察者非常诧异。

万达走在房企转型前列?王健林的“大时代”与“小时代”

来源:万达官网新闻中心

值得一提的是,2014年12月万达物业曾在香港上市,以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。不到两年,也就是在2016年3月,王健林以“估值不及预期”进行私有化退市,期望在A股上市。很显然,私有化导致了赢利能力下降。

进入2017年,一个更大的变化发生了。发改委直接表态,将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等“非理性对外投资倾向”。随后央视将发改委的表态解读为,这些“非理性投资”行为并不是以增加生产为背景的,“实质上是一种转移资产行为”。

据一篇题为《王健林“清仓甩卖”真相首富如何对待政策?》的文章解读,表面上是万达在“买买买”,但背后是金融机构提供的资金。这部分资金通过“内保外贷”进入了境外,万达和王健林在中国国内背负人民币负债,持有的是海外的美元资产。而王健买的大都是酒店、游艇公司、娱乐、体育公司等泛娱乐公司。而这些资产,并不是国家需要的。

2017年7月,“看清大势”的王健林果断将旗下13个文旅项目与76家酒店卖掉。值得一提的是,在做出转让决策的半年前,王健林还公开表示,要打败迪士尼。半年后,他要把打败迪士尼的武器卖了。“这无疑挖心”,一位财经评论员直言。

随后几年,万达一直在接受外界放大镜下的审视,甚至是冷嘲热讽,收缩战线的万达无疑面临了一个艰难的“小时代”。比较有意思的是,相较于苏宁与恒大等企业近来面临的债务窘境,万达的“卖卖卖”目前赫然成了一个成功转型的“模式”。

二、卖卖卖:舍弃了部分利益,保存了整体

“很早以前,1998年吧,成都某现场活动采访,见过一次,聊天谈到买大连万达足球队,搞到甲A第一,后来又高价卖给实德。那种高位套现的得意感,印象深刻!”一位媒体人谈及20多年前与王健林的一次交集时如是说。

万达走在房企转型前列?王健林的“大时代”与“小时代”

来源:万达官网新闻中心

王健林在最近一次的“高位套现”是在2021年5月23日。当日大连万达集团在其官网发布消息,公司已全部退出了AMC(NYSE:AMC)董事会,仅保留少数股权,累计回笼资金14.76亿美元。投资收益超过1倍。

2012年,王健林斥资26亿美元购买了全球最大连锁影院AMC100%的股权,这也是万达当年出海的第一笔收购。据报道,在这笔投资中,包括7亿美元现金、19亿美元债务和5亿美元的设备改造费用。

但按照万达方面的说法,万达在AMC的实际现金投资仅有7亿美元,债务仍归属AMC,5亿美元的设备改造费通过AMC上市募资之后已解决。根据此次回笼的14.76亿美元来计算,万达在AMC方面的投资收益超过了1倍。

此外,王健林还加速收缩海外投资:卖掉世界铁人公司,清空海外5个地产项目。据媒体统计,万达目前已经清空了其在海外全部的地产项目,累计回笼资金约65.04亿元。有分析人士认为,王健林当年在海外买的资产其实还不错,所以他出手的时候还能有点溢价,基本也没做亏本买卖。

在国内方面,万达同样是卖卖卖,王健林还喊出了“剥离房地产业务,一平方米房地产开发也不能有,成为彻底的商业管理运营企业”,足见其决心。

万达走在房企转型前列?王健林的“大时代”与“小时代”

来源:万达官网新闻中心

除了卖掉文旅项目与酒店这个“震惊世界的大动作”外,王健林还引进了腾讯、苏宁、京东与融创4家战投,340亿元入股万达商管;引进阿里、北京文投70亿元入股万达电影;60亿元向融创转让文旅管理公司。这些运作,在外界看来,万达俨然经历了一次“混合所有制”改革,这场“混改”粘合了中国南北各方势力入局,为其日后进行商管、文化与投资布局轻资产奠定了基础。

在2019年初万达内部的总结大会上,王健林称2018年资本运作合同收入827亿元人民币,已收回现金627亿元人民币。这些收入中,绝大部分是股权资本运作,少部分是资产转让。万达通过卖卖卖,为转型获得了喘息之机。在分析看来,具有很高“政治智慧”的王健林,舍弃了万达的部分利益,保存了整体利益。

万达第四次转型,在王健林看来是很成功的,房地产不再是主要收入来源,最终完成目标定在了2020年。据报道,尽管在开始剥离地产业务之初,万达商管曾有过短暂的“阵痛期”,但在2018年和2019年,万达商管净利润率实现连续两年提升,2019年的利润率更是达到了近五年的新高31.91%。

三、如何布局轻资产,万达凭的是什么?

2020年,疫情突如其来,万达活得怎么样?据万达公布的数据显示,2020年,全国万达广场出租率高达99.4%,租金收缴率更是达到惊人的99.9%。如果扣除减免的43.3亿元租金的影响,即便是受到疫情冲击,2020年万达广场租金同比2019年仍然增长8.1%,实现逆势增长。

万达不但没有倒下,还活得非常不错。在疫情期间,万达让利43.3亿,租金收入比2019年还要多。在外界看来,这堪称是一大商业奇迹。如今万达旗下各业务板块正在全面开始寻求品牌、管理输出。其中,万达商管的轻资产化最为彻底。

据报道,2020年,万达商管对外宣布,自2021年开始不再发展重资产,即不再投资持有万达广场物业,全面实施轻资产战略,每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。据万达官网显示,目前开业的万达广场有385个。

王健林曾在一次年会中详细阐述了万达商业的“轻资产模型”,将万达轻资产分为投资及合作两类:投资类就是别人出钱,万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人,其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱,也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成。

新华社对于“万达模式”也给予了很高的褒扬与溢美,原文如下:放眼中国乃至全球商业史,能够做到输出品牌管理价值的优秀企业可谓凤毛麟角,且通常需要历时百年之久。而万达用了30年,就让“万达广场”跻身其中,拥有比肩可口可乐、迪斯尼、耐克等全球品牌的价值,殊为难得。

万达走在房企转型前列?王健林的“大时代”与“小时代”

来源:万达官网新闻中心

万达凭什么?凭借的是自身的管理经验与品牌,“我作为一些大银行的顾问,被请去为一些不良资产的购物中心做诊断,银行希望我能提供一些经验,帮它们做起来,可是有的项目看完后,我只有一个意见——炸掉重来,没有任何提升办法。”王健林在《万达哲学》一书这样讲述,而这个讲话是在2010年9月27日。

王健林在书中举了上海松江的一家购物中心的例子。它在大学城附近、地铁站的终点,地段很好,但总建筑面积48万平方米的综合体,只做了7层,每层6万多平方米,统一层高4.5米、荷载500公斤。

“6万多平方米一层,人进去根本找不着北;统一层高、荷载,完全没有考虑商家的需要。当时还在基坑阶段,我诚恳地对几个股东建议,一定要推倒重来,但他们舍不得已经投入基础施工的几千万元,最后这个项目成了烂尾楼,损失几个亿。”王健林无不遗憾地表示。

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