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今年住进朝阳,只要325万

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这是严肃君的第 475 篇推送

曾经想写一篇《朝阳,千万起步》,但今年朝阳的起步价,可能只要325万。

8月集中上新月,首批集中入市的29宗地中,已有19个项目亮相,动作快,甚至昨天就拿到了预售证。

至于北京二批次地块,目测仍处于政策角力中,就算9月按时上架,开盘怎么也得2022年,所以今年北京新房市场的牌面,亮得很清楚了。

而严肃君的N个500人置业群众,讨论最多的无疑是---

朝阳。

10个项目,最低总价325万,最高总价1800万。跨度很大,选择也多。

01

低总价小户型,全靠抢

网易房产数据中心统计,朝阳过去5年平均成交面积都在170平以上,小户型供应量屈指可数。严肃君印象中,上一次出现小户型的项目还是丽都壹号。

不过今年,刚需有机会可以拼一把,套数不会太多,最好准备全款。


据可靠线报,目前最小户型出现在豆各庄地块,50平产品,按照销售指导价6.5万/平计算,总价仅325万

是的没看错,这是总价不是首付~

豆各庄地块为混合公建用地,有商业、社区综合服务、幼儿园和住宅。住宅楼共9栋,楼高24层-27层,其中1#、5#为东西向,其余楼栋为南北向。

总计可提供1657套房源,套均建面约98平,考虑其受套内7090限制,推测户型以120平以下面积段为主。按照开发商惯常操作,50平小户型或分布在东西向楼栋


豆各庄地块规划方案

从规划图上看,绿城采用围合式布局,将社区绿化集中在中央。这也是朝阳10宗地中,唯一一个设计超大组团式绿化景观的项目。

社区北侧为1栋商业楼,西侧为3栋办公楼,东北侧变电站与住宅小区分开。社区南侧为社区配套服务中心和幼儿园,还有规划中的小学用地。

加上临近7号线黄厂站,周边有芳草地国际学校(富力分校),马家湾湿地公园等,绿城项目周边配套情况,对刚需购房者来说已在及格线之上。

截至目前,绿城暂未公布案名和具体面积段。老规矩,最终以项目释放信息为准~

同样做了小户型的还有东坝地块---德贤御府,隔壁就是限竞房华樾国际·领尚。

目前释放的面积段有72平、89平、100平、119平、130平、141平。按照销售指导价8万,德贤御府72平总价约576万,首套首付约230万。


德贤御府规划方案

社区不大,楼层高度为10F、11F、12F、22F、26F。一栋公租房、养老设施分布在西北角,从规划图上看,还设置了公租房出入口。社区园林采用多组团形式,小而精。

从目前公布的户型图上看,71平两居整体方正;72平两居户型可参考89平户型布局,只不过北部卧室只有一个。



德贤御府户型图

89平三室两厅两卫是全明户型,在空间紧凑的情况下还做了主卧套,相应的厨房、餐厅空间缩小。119平户型四室两厅两卫为九宫格户型,三面朝南,餐客厨一体,同样主卧套设计。

02

千万预算,选择很多

5月集中入市的这批地块,近6成地块执行“套内7090”,这意味着以120平为主的改善产品将成为下半年楼市供应主流。

正如严肃君在18盘扎堆入市的文末提及的,限竞房时代89平三居内卷,也将在今年改善市场中出现。尤其是某一个集中供应的片区,面积段高度重合下,内卷将更严重。

下半年楼市的关键词,120平,1000万。

① 崔各庄三兄弟

同样的地理区位,相似的土地条件,全部限制“套内7090”,销售指导价都是8.8万/平,产品面积120平-160平高度重合,最后比拼的就是价格、产品以及精装、得房率、智能家居系统等细节了。

仨项目重点关注建发地块,优势最明显,一是价格打了8折,单价仅7.04万/平;二是无公租房配建。

其次,想要100平-120平、160平-170平户型的,可以关注和光悦府、龙樾合玺。


从案名看,和光悦府(华润+保利)、龙樾合玺(招商+北京城建)各自拿出的都是最高端产品系。两个项目都需要配建公租房,但公租房楼栋的层数设置、楼间距等与商品房无异,绿化空间也没有被挤压。

具体来看,和光悦府共7栋,楼高15-20层,共526户。社区绿化为分散组团式,公租房集中分在社区的西南角。

户型面积为120平-170平,全部设计为四居室,总价1000万-1500万。


和光悦府规划方案

目前曝光了120平、145平、160平、170平户型图,户型设计整体方正。

120平四居南向三面宽10.6m,餐厨客一体,主卧套设计,西向多功能间可根据家庭需求作活动空间或卧室。

170平四居南向面宽达13.3m,设置了独立玄关,卫生间干湿分离,主卧套飘窗做了270°观景,从图上看客厅窗墙比非常可观,或是项目一大卖点。





和光悦府户型图

龙樾合玺户型面积段为100-160平,主力户型120平外还有100平偏刚需户型,按照8.8万/平的销售指导价,总价约880万-1400万,目前还未有户型图流出。

但土地条件相似,面积段高度重合,同样是超大窗墙比,连外立面都是极致简约的玻璃幕墙,户型设计上或也有南向三面宽、主卧套、九宫格等特点。


龙樾合玺规划方案

建发地块总计377套房源,目前暂未公布案名和户型图,释放的面积段为120平-160平,总价约845万-1127万

隔壁880万买100平,建发845万就能买120平,多出来的20平,可是多出来一间大主卧。

社区无公租房配建,住宅楼围合成向心大花园。与其它两个项目不同,建发地块外立面为中式建筑风格,更显沉稳。

建发地块规划方案

② 王四营三兄弟

紧邻地铁7号线焦化厂站,国贸、望京都可在1小时车程内到达。周边配套更偏向刚需化,三者中谁能主做小户型,谁就有可能快速抢占市场。

毕竟,仨地块全部为纯R2二类居住用地,受限“套内7090”,都有公租房配建,销售指导价7.1万/平。如果主力供应都在800万左右,怕是要给1公里外的豆各庄项目做嫁衣了。

三个项目占地面积大,做社区园林的空间也相对较大。


朝阳壹号户型面积段为110平-170平三居-四居,精装,总价约781万-1100万。共997套房源,楼高10F、14F、15F、18F。

公租房集中在社区西南角,社区中间的内部道路将对外开放,退让社区街角做了街角公园。

朝阳壹号规划方案

华润保利地块,住宅楼高度为14F-20F,同样配建公租房,但规划图上并未明确标注。外立面设计中规中矩,线条明亮。

目前无更多信息流出,据悉该项目的主力户型为110平。


华润保利地块规划方案

中国绿发地块共603户,楼层为7-13F,由7栋住宅楼+1栋公租房组成,公租房位于社区东南角。

平均户型为97平,目前户型图及产品面积段暂未释放,不过该地块和朝阳壹号是同一家设计单位,如果户型面积段重合度高的话,不排除户型大同小异。


中国绿发地块规划方案

多说一句,王四营虽位于朝阳五环里,但城市界面没跟上。只能期待三个项目建成后,片区环境会有改观。

不过,在环线和地铁双重加持下,依然值得刚需、刚改购房者考虑。

03

朝阳别墅1100万起

如果预算再高,就可以去朝阳金盏看看别墅了。

之前中海首开拾光里关键词是,1000万、150㎡、精装叠拼。如今朝阳一墅叠拼建面约184平-290平,总价约1100w-1800w。

只看单价的话,6万多买金盏改善,有点香。

金盏两个项目政府产权占比分别为13%、15%,打折后单价为6.6万/平、6.46万/平。


除别墅产品外,朝阳一墅还有洋房,建面约123平-148平,以价格上限6.46万/平来计算,总价约795万-956万。


朝阳一墅效果图

洋房123平为三居,南北通透,南向三面宽10.55m。餐客厨一体化设计,主卧是套房,从户型图来看,南向两个卧室都有大飘窗。

148平四居为九宫格户型,四个卧室分居四角。南向三面宽约12.5m。客厅面宽达5.4米,独立玄关。餐客厨一体化,主卧大套房设计。



朝阳一墅洋房户型图(戳图可放大)

建面约200平下叠产品,南向面宽在7.2m,边户采光更好。首层超大宽厅为家庭成员提供了互动交际场所,卧室集中分布在二层,完全动静分离。



朝阳一墅叠拼户型图(戳图可放大)

另外的卓越+首开+旭辉地块,定名青云上府,共计482套房源,以建面约160平大平层产品为主,按6.6万/平计算,总价约1056万。目前暂未流出户型图。

从效果图上看,超大窗墙比是亮点,楼顶或有平层+阁楼的上跃产品、下跃产品出现。


青云上府规划方案

从规划图上看,社区采用一字型建筑排列,以新中式建筑风格为主,目测会做新中式巷道园林。

此前严肃君曾总结过,集中供应片区开发商的三种打法,金盏是典型的化敌为友。卓越入股融创地块后,两个项目差异化开发。

于开发商而言,不用贴身肉搏;于购房者而言,同样的价格段下,可选项增多。

互动时刻:

关于朝阳这10宗地,你还想深入了解哪个项目?欢迎留言与严肃君互动~

@@AUTODEALER="华樾国际"ADDRESS="朝阳区东坝大街和机场二高速交叉路口西南方向400米左右"TEL="4001-666-163"EXT="11503"LINKURL="https://xf.house.163.com/bj/CLYV.html?source=kapian&id=CLYV&city=bj"PRICE="69422元/㎡"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2020-09-18/FMQ41A4OQA5O0007NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@

@@AUTODEALER="中海首开拾光里"ADDRESS="北京市朝阳区金盏乡东苇路与金港南路交叉口东行900米(懂车帝汽车公园东侧)"TEL="4001-666-163"EXT="11530"LINKURL="https://xf.house.163.com/bj/CMGY.html?source=kapian&id=CMGY&city=bj"PRICE="1000万元/套"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2021-03-22/G5N23HDOQG560007NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@

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