一天一个新项目，北京18盘扎堆入市

这是 严肃买房报告 的第471篇推送

以前我们说，高周转是限竞房的必选项；现在对于商品房来说，似乎也是跑得越快，越有安全感。

5月份首批集中供应的29宗宅地，截至目前已有19宗地块18个盘有动静，17个明确项目案名。

动作最快的是石景山衙门口项目，拿地到工地开工仅用63天；从第一张海报刷屏朋友圈，到现在19个地块亮相，合算每22个小时就有一个新项目出现。

甚至，有项目放出消息称，“8月底就会取证！”

但严肃君整理完，脑袋直犯晕。案名不能说完全一致，只能说有点难记。

最终以项目官方释放信息为准

17个案名中，“悦”被使用了6次，“府”出现了7次。青云上府、和光悦府、德贤御府、德贤华府，你能分清哪个是哪个吗？

01

抢跑达人

如果说往年北京新房市场是田径场，有抢速度的百米跑，也有拼体力的马拉松，那今年选手们全都集中到了百米赛道---

起跑够快，提前出线的几率才高。

最典型的是朝阳。作为首批集中供应土地最多的区域，朝阳10宗宅地占全城供应的1/3；目前10宗宅地中已有7宗释放项目信息。

金盏乡2个项目主打高端改善；东坝、王四营L03地块仅释放了案名；崔各庄仨项目面积段几乎重合，目前和光悦府释放出户型图，龙樾和玺、建发地块暂未更多消息。

从宣发节奏来看，朝阳这批商品房集中入市的可能性很大。集中入市意味着贴身肉搏，谁能更快一点，谁就能抢占时间红利。

毕竟，同题作文下，面向的是同一批改善客群，数量有限，各凭本事。

另一个动作较快的区域是昌平，区域内限竞房项目去化进入尾声，就连多年在售的老盘可选项也不多了。

青黄不接的环境下，哪怕领先别人一个身位，也能多抢占一份市场份额。

相较于朝阳、昌平是积极主动释放声音，“看我看我看我”，海淀树村则是否认三连，“我没有，我不是，别瞎说”。

从案名到户型面积段，“海淀树村王炸”置业群里的神仙群友，推测版本都迭代到8.0了，直到高标准建设方案公示，才印证了其中一个版本的部分可靠性。

目前能明确的是，树村项目户型为180-275平，或有极少130、152平户型，最低总价能到1200万。

这期间，融创除了在6月份出面辟谣过户型图为假外，再无任何发声。低调的原因，大概是真不想成为“热销盘”吧。

02

组团大战三种打法

当我们把视角聚焦到某一个区域，更有意思的现象出现了。

单一片区内，越是供应集中、客群一致时，区域竞争越激烈。这场仗怎么打？目前看开发商有三种处理方式。

最终以项目官方释放信息为准

一种是全部拿下。

树村两地块仅土地成本就121亿，由融创独立拿下，目前也无联合开发迹象。这样俩地块在产品定位，营销节奏上都可以打配合，避免无谓的内部厮杀。

昌平也是这样的套路。卓越+中交接连拿下马连店、生命科技园2宗地，数量上看，将下半年昌平2/3新房市场握在手中，如果按体量计，几乎是全部了。

另一种是化敌为友。

金盏乡2宗地同时上架，卓越、融创各拿一块，开发过程中分别抱了大腿。

卓越拉来首开老大哥，牵手旭辉；融创喊出陕建地产老伙伴站场，甚至官宣视频上还出现了卓越的logo。

那接下来的事情就好办了，与其硬碰硬，不如大家手牵手，差异化开发销售。

从目前已释放的产品信息看，朝阳一墅主打大面积改善别墅，青云上府则主打大平层产品。

没谈拢的，那只能直接正面刚了。

朝阳崔各庄三宗地块，位置一致，商品房销售指导价也都是8.8万/平，从已释放消息来看，120-160面积段高度重合。

这个时候就只能进入产品的比拼。至少从案名看，和光悦府（华润+保利）、龙樾合玺（招商+北京城建）诚意满满，各自拿出的都是最高端产品系。

相比之下，建发就气定神闲了许多。

作为唯一没有公租房配建的地块，建发项目社区更纯粹，再加上政府产权占比20%，购房者单价还能便宜1.76万/平 。

关键是，建发去年借道长安和玺成功进京后，亟需依靠自身产品站稳脚跟。崔各庄地块作为建发首次独立开发项目，先不管挣不挣钱，脸面不能丢。

毕竟，以后在北京只能打辅助，还是真正靠自己站住脚？这一仗很关键。

03

产品趋于流水线化

其实不仅案名，从目前释放的产品信息看，严肃君也有点脸盲。

单看外立面的楼体效果图，清一水的玻璃幕墙+铝板，你要说不像吧，除了房顶是直是圆，还真找不出区别来。

再看户型图，已经有图有真相的仨项目，长安悦玺、和光悦府和德贤御府，怎么看怎么眼熟。

不点名的话，你来猜一猜，这四个户型图分别是谁家的产品

“一张图纸盖北京”，一方面是双集中供地模式下，利润空间收窄，开发商为了精确计算各项成本，甚至在土地开拍前，就已经完成了产品设计方案。

另一方面，多个片区集中供地，同质化严重，都是改善的命题作文，把自家叫座儿的产品拿出来复用和升级，从市场认可度和去化速度上看，是最简单也最保险的。

对于开发商来说，这无疑是最“省力”的方式，但对购房者来说，或许不是最好的选择。

过去限竞房时代主力89平，绝大多数都是三居、两卫、三面宽；今年目测将会以120平四居居多，又是新一轮的迭（nei）代（juan）。

而今年的改善一族，可能会像三年前的刚需客群面临同样的境地---

同样预算内，可选的项目很多，但可选的差异化产品不多。

互动时刻：

这18个项目，你更Pick谁？欢迎留言，与严肃君互动~

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