怀念08年奥运的，还有那一届地产商

东京奥运会开幕式那晚，北京奥运会开幕式刷上了热搜第一 ——

“2008年，那时的我以为，在北京能举办一届奥运会，是我们的荣耀。

2021年，现在的我感觉，拥有北京那样一届奥运会，是奥林匹克的荣耀。”

2008年之于奥运，依然“一剑光寒十九州”。

千人击缶，万人高歌。

那一年，留给房地产行业的印记，也同样纵横三万里。

业内普遍把2008年视为地产行业第二阶段周期的开始：四万亿经济刺激政策，拯救了企业与市场，几乎成了行业的高光时刻。

开发商的好日子也是从那一天开始，迎来了黄金十年。

此时，“高周转”还未被奉为圭臬，帝都四环内的房价还不超过两万，各部委对房地产救市心切，有开发商借“奥运”概念风生水起，也有房企被金融危机拖累几近破产却又触底反弹……

01.

“我一战封神”

每一届奥运会，都是举办国基建的盛世，各国都希望通过奥运会的举办为本国、本地区的发展创造机会，产生影响并扩大影响。

2008年奥运会，对北京来说，更是一场酝酿了七年的展示战。

在奥运之前，现在鸟巢、水立方所处的地方，还只是北四环与五环之间一块僻壤。

尽管那附近此前已经建起了亚运村，但周边还有待拆迁的村庄，待拆迁的居民、农民，没有地铁，生活靠的都是村里的配套设施。

（2001年9月时鸟巢的位置还是一片菜地，摄影师：徐信强）

如果单靠政府去撬动片区，预算投入巨大。一些开发商，就在这个时候，参与进了区域共生，并吃到了奥运红利。

比如北辰集团。在1990年北京亚运会时，北辰集团接管了众多的附属配套设施——包括亚运会的广播中心北京国际会议中心、媒体村北辰五洲大酒店、运动员村汇园公寓等。

到了2008年北京奥运会时，北辰集团又以北辰实业为主体，继续在这个片区开发了“奥运媒体村”和“北辰时代大厦”。

其中的奥运媒体村，就是在之前亚运会运动员村汇园公寓基础上改造的。

奥运结束后，项目变成了商品住宅，入市销售，价格从刚建成时的4000元/平方米，涨到了13000元/平方米，刘欢、毛阿敏都成为了业主。

北辰实业也因此在当年登顶北京市销售排行榜第一。

且借助“奥运”概念，北辰实业在2006年时，还成为内地房地产企业唯一一家沪、港两地上市企业，股票备受投资人的关注与追捧。

另一个和北辰一样，受益亚奥板块搭建的，是国奥控股集团。

它是2008年奥运会国家体育馆及国奥村的投资方及运营商。而国奥村，位于北京奥林匹克公园的西北角，是当年奥运会的奥运村，也是国内首个“绿色居住区。

和媒体村一样，国奥村在赛后也重新装修为销售型商品房。

由于前期投资金额巨大，为减少工程建设的资金压力，作为业主单位的北京国奥投资，在2006年时，就先期对奥运村公寓进行了海内外预售，还把售楼处高调地安放在了北京国际会议中心。

尽管项目售价一路从一期的16800元/平方米涨到了2008年的32000元/平方米，但凭借临近奥运场馆及奥森公园，依旧供不应求。

但包括旁边一线视野的盘古大观在内，这些吃到了北京奥运红利的开发商，后期的运势却并未如奥林匹克般长红：

有人评价北辰实业是“生于亚运，兴于奥运”。可惜的是，北京奥运会之后，北辰并没有独立走向市场化——2008年是它的全年销售额是43亿，2020年是122.08亿元。而同时期同阵营的房企，销售额已经突破了2500亿，甚至超过5000亿。

国奥的风光，也止步当时。

而盘古大观因为实控人违法犯罪操作，甚至沦落到了司法拍卖的地步。

02.

“我几乎死去”

不在北京的开发商，在那一年的感受，更多的不是红利，而是市场的残酷。

奥运的余味还未散尽，美国雷曼兄弟的破产，揭示全球金融危机全面爆发。

上一年，大家还沉浸在房价暴涨、突击圈地的幻境，转眼，萧条冬天来临——A股市场从最高的5499.6点跌到最低的1664.93点，无数股民血本无归，更没有买房消费力。

哪怕龙头房企万科带头打折，其他开发商变着花样地送面积、送家电，老百姓也不敢妄自出手。

2008年，万科第一次出现销售负增长，“万保招金”四大金字招牌上市公司，扣除存货后的速动比率均在0.7以下。

此外，现在的TOP5房企里，有一家上市失败，有一家暂缓向香港联交所提交申请。

时任中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受采访时表示：目前已经上市的房地产公司资产贬值，资金流动性差，此外销售速度放慢导致的资金回款放慢，也直接影响到房地产公司的现金流。

传导到土地上，出让显露出颓势，房企选择卖地换钱——那年里，北京广渠路15号地流拍；融信地产宁愿损失7000万元保证金，也要退掉前一年高价拍得的福州市中心白马路地块。

所幸的是，2008年11月9日，国务院推出四万亿元经济刺激计划，加上2009年降低首付比、利率等政策刺激，房地产市场快速恢复并趋热。

四万亿下的楼市，是那一代地产人与地产企业施展的巅峰，且影响至今。

也有一些大胆的购房者，在2008年这一波中，实现了人生的逆袭。

在2015年7月，北京成功申办2022年冬奥会后，成为国际上唯一举办夏季和冬季奥运会的“双奥之城”。

（北京住总承建的延庆冬奥村）

仍处于政策刺激、一二线城市房价暴涨周期里的行业，同样进入了一波兴建基建和配套设置带来的兴奋期。

崇礼申奥成功之前的房价是7000元-8000元/平方米左右，申奥成功之后，仅一个月时间，全部涨到1万元/平方米以上。

但一年半后，地产行业的第三阶段长期调控周期来临，叠加疫情防控，张家口新房价格在2017年限购之后，从2018年开始回落，至今已连续回落三年。崇礼区域新房成为目前张家口房地产市场仅存的“万元户”。

且原本计划的北京、张家口奥运村会后将作为商品房出售，延庆奥运村会后将作为酒店使用。也变为：北京冬奥村赛后将转换为北京市人才公租房项目，而延庆和张家口冬奥村将作为休闲度假酒店向社会开放。

不再作为商品房销售，也意味着建设方无法再将奥运红利变现。

时隔14年，相差了两个行业周期。180天后的冬奥会，新时代的地产行业，已经与疯狂无关。