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一天一个新项目,北京18盘扎堆入市

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一天一个新项目,北京18盘扎堆入市

这是 严肃买房报告 的第471篇推送

以前我们说,高周转是限竞房的必选项;现在对于商品房来说,似乎也是跑得越快,越有安全感。

5月份首批集中供应的29宗宅地,截至目前已有19宗地块18个盘有动静,17个明确项目案名。

动作最快的是石景山衙门口项目,拿地到工地开工仅用63天;从第一张海报刷屏朋友圈,到现在19个地块亮相,合算每22个小时就有一个新项目出现。

甚至,有项目放出消息称,“8月底就会取证!”

但严肃君整理完,脑袋直犯晕。案名不能说完全一致,只能说有点难记。

一天一个新项目,北京18盘扎堆入市

最终以项目官方释放信息为准

17个案名中,“悦”被使用了6次,“府”出现了7次。青云上府、和光悦府、德贤御府、德贤华府,你能分清哪个是哪个吗?

01

抢跑达人

如果说往年北京新房市场是田径场,有抢速度的百米跑,也有拼体力的马拉松,那今年选手们全都集中到了百米赛道---

起跑够快,提前出线的几率才高。

最典型的是朝阳。作为首批集中供应土地最多的区域,朝阳10宗宅地占全城供应的1/3;目前10宗宅地中已有7宗释放项目信息。

金盏乡2个项目主打高端改善;东坝、王四营L03地块仅释放了案名;崔各庄仨项目面积段几乎重合,目前和光悦府释放出户型图,龙樾和玺、建发地块暂未更多消息。

从宣发节奏来看,朝阳这批商品房集中入市的可能性很大。集中入市意味着贴身肉搏,谁能更快一点,谁就能抢占时间红利

毕竟,同题作文下,面向的是同一批改善客群,数量有限,各凭本事

另一个动作较快的区域是昌平,区域内限竞房项目去化进入尾声,就连多年在售的老盘可选项也不多了。

青黄不接的环境下,哪怕领先别人一个身位,也能多抢占一份市场份额。

相较于朝阳、昌平是积极主动释放声音,“看我看我看我”,海淀树村则是否认三连,“我没有,我不是,别瞎说”。

从案名到户型面积段,“海淀树村王炸”置业群里的神仙群友,推测版本都迭代到8.0了,直到高标准建设方案公示,才印证了其中一个版本的部分可靠性。

目前能明确的是,树村项目户型为180-275平,或有极少130、152平户型,最低总价能到1200万。

这期间,融创除了在6月份出面辟谣过户型图为假外,再无任何发声。低调的原因,大概是真不想成为“热销盘”吧。

02

组团大战三种打法

当我们把视角聚焦到某一个区域,更有意思的现象出现了。

单一片区内,越是供应集中、客群一致时,区域竞争越激烈。这场仗怎么打?目前看开发商有三种处理方式。

最终以项目官方释放信息为准

一种是全部拿下

树村两地块仅土地成本就121亿,由融创独立拿下,目前也无联合开发迹象。这样俩地块在产品定位,营销节奏上都可以打配合,避免无谓的内部厮杀。

昌平也是这样的套路。卓越+中交接连拿下马连店、生命科技园2宗地,数量上看,将下半年昌平2/3新房市场握在手中,如果按体量计,几乎是全部了。

另一种是化敌为友

金盏乡2宗地同时上架,卓越、融创各拿一块,开发过程中分别抱了大腿。

卓越拉来首开老大哥,牵手旭辉;融创喊出陕建地产老伙伴站场,甚至官宣视频上还出现了卓越的logo。

那接下来的事情就好办了,与其硬碰硬,不如大家手牵手,差异化开发销售。

从目前已释放的产品信息看,朝阳一墅主打大面积改善别墅,青云上府则主打大平层产品。

没谈拢的,那只能直接正面刚了。

朝阳崔各庄三宗地块,位置一致,商品房销售指导价也都是8.8万/平,从已释放消息来看,120-160面积段高度重合。

这个时候就只能进入产品的比拼。至少从案名看,和光悦府(华润+保利)、龙樾合玺(招商+北京城建)诚意满满,各自拿出的都是最高端产品系。

相比之下,建发就气定神闲了许多。

作为唯一没有公租房配建的地块,建发项目社区更纯粹,再加上政府产权占比20%,购房者单价还能便宜1.76万/平 。

关键是,建发去年借道长安和玺成功进京后,亟需依靠自身产品站稳脚跟。崔各庄地块作为建发首次独立开发项目,先不管挣不挣钱,脸面不能丢。

毕竟,以后在北京只能打辅助,还是真正靠自己站住脚?这一仗很关键。

03

产品趋于流水线化

其实不仅案名,从目前释放的产品信息看,严肃君也有点脸盲。

单看外立面的楼体效果图,清一水的玻璃幕墙+铝板,你要说不像吧,除了房顶是直是圆,还真找不出区别来。

再看户型图,已经有图有真相的仨项目,长安悦玺、和光悦府和德贤御府,怎么看怎么眼熟。

不点名的话,你来猜一猜,这四个户型图分别是谁家的产品

“一张图纸盖北京”,一方面是双集中供地模式下,利润空间收窄,开发商为了精确计算各项成本,甚至在土地开拍前,就已经完成了产品设计方案。

另一方面,多个片区集中供地,同质化严重,都是改善的命题作文,把自家叫座儿的产品拿出来复用和升级,从市场认可度和去化速度上看,是最简单也最保险的。

对于开发商来说,这无疑是最“省力”的方式,但对购房者来说,或许不是最好的选择。

过去限竞房时代主力89平,绝大多数都是三居、两卫、三面宽;今年目测将会以120平四居居多,又是新一轮的迭(nei)代(juan)。

而今年的改善一族,可能会像三年前的刚需客群面临同样的境地---

同样预算内,可选的项目很多,但可选的差异化产品不多。

互动时刻:

这18个项目,你更Pick谁?欢迎留言,与严肃君互动~

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