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补上“阴阳合同”漏洞!上海多家银行执行二手房贷“三价就低”新规

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◎“三价就低”新规对购房者的(房价)预期影响不大,但那些贷款额度高的客群可能需要准备更多的现金,这方面的影响是明显的。 “三价就低”新规可有助于抑制上海二手房价格过快上涨,防止资金违规流向房地产,并提高税赋公平性。同时将有效打击“阴阳合同”的生存空间,更大限度降低投资投机购房的杠杆,推动二手房市场有序回归平稳。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

在刚刚过去的周末,市场有消息称,即日起上海二手房申请房贷将参考“买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价”,执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

据新民晚报从有关部门获悉,上海二手房贷款确实将实行“三价就低”原则,并非是“买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价”,而是“合同网签价、银行评估价、涉税评估价”。

今日(8月9日),《每日经济新闻》记者也从上海多家商业银行确认了上述消息,不少银行已从8月6日起开始以“三价就低”为原则进行银行贷款金额审核。

与此同时,记者实地走访上海多家房产中介门店了解到,“三价就低”政策并没有削弱刚需购房者的买房预期,但对于投资投机性买家而言,则需要准备更多现金以弥补贷款额降低留下的资金空缺。

“此次政策是针对性的‘打补丁’。”58安居客房产研究院分院院长张波认为,长期以来市场上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同价(余款另行支付并不开具发票),以此逃税和骗贷等情况。此次上海相关管理部门不仅意识到了这些问题,而且精准出手,预计效果会很明显。

上海市中区的房产中介门店  图片来源:每经记者 吴若凡 摄

补上“阴阳合同”漏洞

早在7月19日上海出台二手房核价政策时,便有市场声音称可以“做低合同价”,如通过“阴阳合同”等方式规避政策监管。

但这样的侥幸心理,在本次的“三价就低”新规下却无法继续通行了。

具体而言,合同网签价是指房屋买卖双方达成一致意见后,通过网上房地产进行在线合同签约,网签价由双方协商而成;银行评估价则是签订贷款合同之后,银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值;涉税评估价是指二手房买卖交易时,由符合条件的评估公司按规评估,通过相关管理机构向商业银行提供。银行审批二手房贷款额度时,将以此“三价”中的最低价作为依据,具体时间以银行实际执行时间为准。

上海某银行负责信贷的工作人员告诉《每日经济新闻》记者,8月6日起其所在银行已经以“三价就低”为原则进行银行贷款金额审核。

二手房挂牌价要通过房源核验才能通过挂牌,而且根据以核验价,银行再根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中“价格相对最低”的给予房贷额度审批。

“这个操作可以理解为‘三价取低’。一般来说,交易中心核验价是确定税基的标准,银行评估价是确定房贷的基准,而合同价则是依据双方的交易意愿达成。”张波表示,金融机构一般是按评估价来放贷,如果采用“三价就低”的方式,则是更为谨慎的金融政策,由于交易中心的检验价体现的是政府侧对房产价格的判断,也更有利于政府对二手房落实价格的管控。

在张波看来,这一新规一旦全面落地,结合上海此前的二手房价核验制度,将对二手房市场产生较大影响,可有助于抑制二手房价格过快上涨,防止资金违规流向房地产,并提高税赋公平性。同时,该新规的全面实施将有效打击“阴阳合同”的生存空间,更大限度降低投资投机购房的杠杆,推动二手房市场有序回归平稳。

进一步挤压投资性买房

上海市中心一家中介门店的工作人员张琦告诉《每日经济新闻》记者,“三价就低”新规对购房者的(房价)预期影响不大,但那些贷款额度高的客群可能需要准备更多的现金,这方面的影响是明显的。“尤其是在上海市中心买房,房价普遍较高,下家为了省税基本都是做低房价”。

另一家中介门店的工作人员高礼则表示,原先首付多一点还是少一点可以自己决定,但现在只能以合同网签价、银行评估价、涉税评估价来定。

“一般是涉税评估价更趋于市场价,会比网签价更低。”高礼以上海外郊环的次新房为例,一套市价600万元的房子,购房者以前会按照600万元预算筹集首付。而此次“三价就低”新规出来之后,如果该套房子核验出来的价格是500万元,银行则会按照这个低价审批贷款,购房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是,以前一般是先网签,银行开始做审批贷款,等贷款合同拿到后就能去执行过户流程,5个工作日去核税,交税的时候去出核税价格。而“三价就低”新规出来后,要先过户再核税,贷款是在过户前审批贷款。过户前贷款合同下来,贷款不足的钱需要用现金补齐。

“对于没有足够现金的购房者,或将面临很大的付款缺口。”张琦表示,相较于“三价就低”新规实施之前,购房者需要多准备一些现金,以备不时之需。

上海中原地产分析师卢文曦告诉记者,正常情况下买卖双方签合同都是老老实实该怎么写就怎么写,但炒房者往住会用最低首付去撬动。而“三价就低”新规的主要目的是为了降杠杆,进一步挤压投资性买房需求,促使二手房市场降温。

(镁刻地产原创)

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