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龙头显著低估,保利地产大股东及管理层增持,彰显投资信心

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8月4日,保利地产发布公告称,公司接到实际控制人保利集团的告知函,基于对保利地产未来发展的信心及长期投资价值的认可,保利集团拟在未来6个月内,通过上海证券交易所交易系统增持不超过公司总股本2%股份,公告当日,保利集团已完成首次增持50万股。

与集团增持公告发布的同时,公司还发布了《关于公司董事长及全体高级管理人员计划增持公司股份的公告》。公司董事长、总经理刘平先生及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元,增持价格不超过15.06元/股。

新任董事长刘平上任不足一周,保利集团即以增持股份表达了对公司未来发展和投资价值的认同,既是对保利发展作为集团房地产业务主要平台的肯定与支持,也是对这位新任董事长的高度信任。据公开资料显示,本次是保利集团自保利发展上市以来第四次公开市场增持,此前三次分别在2015年、2014年和2008年,均在股价低迷期给市场注入一剂强心针。值得关注的是,从保利的股价历史走势来看,前三次增持时机都是在公司股价的阶段性底部,随后市场情绪逐步回升,带动公司估值回归合理价值水平。

据知情人士透露,保利发展股价受板块估值拖累年内已下跌36.85%,与其央企地产龙头地位显著不符,公司管理层也多次表示公司价值被严重低估。于是乎,便有了这份管理层集体增持计划。根据公告显示,本次管理层增持涵盖董事长和全部高管成员,其中,刘平增持金额上限为500万元,远超其一年税后收入所得。同时据公开信息整理,自2015年开始,刘平持有保利发展股票数量只升不降,从646万股累计增加至741万股,对保利发展的坚定信心不言而喻。

价值显著低估的地产龙头

作为上证50中唯一地产成分股和排名第一的央企地产上市公司,保利发展目前市值表现与其市场地位和影响力显著不符。截至8月4日,公司市盈率4.13倍,市净率0.74倍,显著低于上证50指数成分股以及TOP10龙头房企中的国企的估值水平。

奋斗进取的央企龙头。或许与保利发展发源于广州相关,在改革开放的前沿之地,保利发展并不固守央企优势,坚持以市场化为导向,敢于拼搏,坚持奋进。公告显示,保利发展2020年销售金额5028亿元,2017-2020年,央企去杠杆而民企加杠杆的大背景下,保利发展三年复合增速达到22%,是龙头中增速最快的房企。保利发展的盈利能力同样不输其规模增速,2018-2020年,公司归母净利润增速分别为21%、48%和4%,三年复合增速达22%,位居龙头房企第二。值得一提的是,保利发展是行业前五中唯一“绿档企业”。

市场化机制的践行者。机制创新保证了企业活力,保利发展始终大胆融入市场竞争、不断实现自我升级。据公开资料显示,早在2002年,公司股改时既已首次实现核心管理层个人持股;并成功引入社会资本,初步完成混合所有制改革。2012年和2016年,保利发展实施了两期股权激励计划,成为首批实施股权激励的央企地产公司。2017年,公司成为央企地产公司的首批代表,设立房地产项目跟投机制,激发了公司新的发展活力。2019年,保利发展成功分拆保利物业,再次成为国内首家分拆的央企地产公司。

优质且充足的资源保障。保利发展始终坚持城市群、都市圈的发展战略,契合国家战略和产业人口发展趋势。据年报显示,2020年公司聚焦于一二线及周边城市为主的38个核心城市,80%以上的新增拓展资源均投向于此。截至2020年末,保利发展1.7亿平方米的待售资源储备中,65%以上位于38个核心城市,对未来2-3年销售提供有效保障。于此同时,保利账上还有预收账款近4000亿元,是当年营业收入的1.6倍。

央企护城河优势凸显。保利发展善于发挥央企优势,开拓创新融资渠道。增发、公司债、美元债、中票、类REITs、CMBS等每一次行业融资窗口或创新融资工具的出现,总能看到保利先行的身影,保利总是那个在最合适的时机最先起跑的人;另一方面,保利坚守着规模增长和健康周转之间的平衡哲学,合理搭配不同阶段的渠道结构,让保利这辆快车始终挂在“绿档”的同时高速行驶。据年报所示,保利发展2020年综合成本仅4.77%,始终保持行业极低水平,且呈现出逐年下降趋势,其在融资端已构筑起坚固的护城河。

行业中长期仍将健康平稳发展

中央高度坚定“房住不炒”的调控导向,并从土地端、融资端、销售端甚至二手房市场全面推动长效机制建立健全。与外界对行业悲观的态度不同,公司对行业未来发展始终保持乐观。公司表示,长效机制及审慎管理要求的推广,并非打压房地产市场,而是通过顶层设计,推动行业回归健康可持续发展,引导从业者更加关注居住需求与产品质量,对一向坚持稳健规范、注重品质的品牌房企来说,将具备更强的竞争优势。

公司认为,房地产行业的发展基础,仍然是以居住为核心的新型城镇化和居住环境改善,在国家经济保持长期向好态势、新型城镇化持续推进的支撑下,十四五期间房地产市场容量将保持在80-90万亿以上。而市场结构也将伴随城市格局发生变化,自2010年开始的人口产业迁移,推动人口向东部沿海城市群和都市圈核心城市集聚,长三角、粤港澳大湾区和京津冀发展潜力突出,与保利发展聚焦“中心城市+城市群”的深耕策略不谋而合,公司的资源优势有望进一步发挥。

公司同时也判断,按照国家经济发展规划,未来15年左右,我国人均收入、中等收入群体将翻一番,带来优质消费品、中高端产品、医疗养老等专业服务供给不足,消费需求将个性化、差异化、品质化。保利发展的多元化产业布局起步早、体系全,与国家战略导向高度一致。据公司介绍,目前公司已经构建了涵盖物业管理、商业运营及资产管理、养老服务、艺术培训在内的多元服务体系,致力于为人民的美好生活提供了一站式综合解决方案。公司表示还将持续通过战略投资、设立基金等形式,加快相关产业培养,为日后成为多元化综合控股集团,提供有力支持。

新帅接任,期待保利再创传奇

房地产行业伴随着中国经济的腾飞迎来了长达30年的高速发展,而随着行业长效机制的逐步完善,行业的规则变化、企业的战略方向调整以及经营模式革新都到了关键时期。而此时刘平顺利交接,可谓是给市场和保利发展都吃了一颗定心丸。

刘平加入保利发展23年,见证了保利发展由小到大,是公司快速成长的推动者之一。根据公开资料显示,刘平自1989年参加工作,在政府审计系统工作10年,随后于1998年加入保利,并先后担任计划部经理、总经办主任、总经理助理、董事会秘书、副总经理、总经理等职务。

据悉,在保利任职期间,刘平编写了公司首个十年发展纲要,推动公司完成全国化布局,是保利发展历次战略规划的主要策划者和践行者。他主导并完成了公司改制重组、IPO等里程碑事件,推动公司利用资本市场,实现快速成长。同时,刘平长期扎根一线,曾担任保利多个区域公司董事长,熟知行业趋势与前沿市场变化,自2015年回到总部之后,担任公司董事、副总经理,主持总部日常经营工作。在其2016年-2020年的总经理任上,保利发展完成了从2000亿元到5000亿元规模跨越,落地“一主两翼”战略规划,初步构建了一个充满活力的不动产生态发展平台。

本次董事长及全体高级管理人员的增持,是刘平上任后的首个动作,既展现了管理层对公司长期价值的认可,也是对股价显著低估的有利回击,同时也不难感受到,在新的岗位上,刘平继续做大做强保利的雄心。市场可以期待,在行业发展的新一程,刘平带领保利发展再创传奇。

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